SCPI : souscription, valeur de réalisation, retrait, reconstitution ?

Qu'elles soient fiscales ou de rendement, les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) emploient un vocabulaire spécifique, défini dans le Code monétaire et financier et également la profession. Ainsi, les investisseurs vont être confrontés à des notions comme prix de souscription, valeur de réalisation, de retrait ou encore de reconstitution. Suivez le guide pour une plongée dans le vocabulaire des professionnels de la « pierre-papier » et découvrez les dernières évolutions pertinentes pour 2024.

Prix de souscription : une notion réservée aux SCPI à capital variable

Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable est fixé chaque année par la société de gestion (désormais à mi année en plus pour depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024). Pour le déterminer, elle s’appuie sur la valeur du patrimoine, aussi appelée prix de reconstitution. Le prix de souscription ne doit pas s’éloigner de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Le prix de souscription comprend des frais de souscription qui représentent généralement 12 % de la valeur de la part.

En 2024, certaines sociétés de gestion continuent d'innover en proposant des SCPI avec des frais de souscription réduits, voire nuls, pour attirer de nouveaux investisseurs dans un marché compétitif. Cette tendance offre aux investisseurs l'opportunité d'accéder à des parts de SCPI à un coût initial plus bas, tout en bénéficiant des mêmes perspectives de rendement.

Le prix d’exécution, la valeur de marché des SCPI à capital fixe

Excepté lors de la création de la SCPI ou d’une augmentation de capital, l’achat de parts de SCPI à capital fixe se fait généralement sur le marché secondaire, dont l’animation est confiée à la société de gestion. À intervalles réguliers (le plus souvent, hebdomadairement ou mensuellement), elle confronte les ordres d’achat et de cession de parts. Le prix d’exécution est celui qui permet de satisfaire le plus grand nombre d’ordres.

En 2024, la liquidité des parts de SCPI à capital fixe continue d'être un sujet d'attention, avec des sociétés de gestion qui améliorent les processus de mise en relation entre acheteurs et vendeurs pour dynamiser ce marché.

Prix de réalisation : la valeur vénale de la SCPI

Le prix de réalisation tient compte du parc immobilier et de l’ensemble des actifs de la SCPI. Cette notion est définie par l’article L214-109 du Code monétaire et financier. C’est la valeur nette du parc immobilier composant la SCPI, majorée de la valeur nette de ses autres actifs (en pratique, les liquidités). Indicateur clé d’une SCPI, il est réalisé annuellement et doit être validé en assemblée générale.

En 2024, l'évaluation du prix de réalisation pourrait intégrer de nouvelles normes environnementales et de durabilité, reflétant l'importance croissante de l'ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) dans l'évaluation des actifs immobiliers.

Prix de reconstitution, la valeur actes-en-mains du patrimoine de la SCPI

Le prix de reconstitution correspond à la somme qu’il faudrait payer si le parc immobilier devait être intégralement racheté. Il s’appuie sur la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine (frais d’actes, commissions versées aux intermédiaires…).

Un ratio prix d’exécution sur prix de reconstitution inférieur à 100 % montre qu'il y a une décote entre le prix d’achat et la valeur du patrimoine. Cela signifie que le prix fixé est attractif par rapport à la valeur des actifs de la SCPI…et que l'investisseur pourrait réaliser une bonne affaire. Toutefois, il ne faut pas se focaliser uniquement sur ce critère pour investir. D’autres éléments, comme le taux d’occupation, la qualité du patrimoine et des locataires ou encore le rendement doivent être pris en compte…

En 2024, les investisseurs doivent également considérer l'impact potentiel des nouvelles réglementations énergétiques sur les frais de reconstitution, notamment en lien avec les rénovations énergétiques requises pour certains types de biens immobiliers.

Prix de retrait, la valorisation de la part

La valeur de retrait est obtenue par la différence entre le prix payé pour acquérir la part (prix de souscription ou d’exécution) et les frais d’entrée (frais de souscription ou de cession, droits d’enregistrement…). Pour les SCPI à capital variable, la valeur à retenir pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) correspond à la valeur de retrait pondérée au pourcentage de biens immobiliers.

En 2024, avec la révision possible des taux d'imposition et des seuils de l'IFI, il devient crucial de suivre de près la valorisation des parts pour éviter toute surprise fiscale. Les investisseurs sont encouragés à se tenir informés des évolutions législatives qui pourraient affecter la fiscalité de leurs placements.

Tableau récapitulatif des principales notions liées aux SCPI

Conclusion

En 2024, les SCPI continuent de représenter une option d'investissement attractive pour les épargnants souhaitant diversifier leur portefeuille dans l'immobilier. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les notions clés telles que le prix de souscription, le prix de réalisation, et le prix de reconstitution pour prendre des décisions éclairées. Les mises à jour des réglementations, notamment en matière de durabilité et de fiscalité, jouent un rôle crucial dans l'évaluation des investissements en SCPI.

L'ajout de frais de souscription réduits, une meilleure liquidité sur le marché secondaire, et l'intégration des critères ESG sont autant d'éléments à surveiller pour optimiser les rendements tout en minimisant les risques. En restant informé des évolutions du marché et en s'appuyant sur une analyse approfondie, les investisseurs peuvent tirer le meilleur parti de leurs placements en SCPI pour 2024 et au-delà.

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