Prix SCPI : souscription, valeur de réalisation, retrait, reconstitution ?

Quelles soient fiscales ou de rendement, les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) emploient un vocabulaire spécifique, défini dans le Code monétaire et financier. Ainsi, vous allez être confronté à des notions comme prix (ou valeur) de souscription, valeur de réalisation, de retrait ou encore de reconstitution. Suivez le guide pour une plongée dans le vocabulaire des professionnels de la « pierre-papier ». 

Prix de souscription : une notion réservée aux SCPI à capital variable

Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable est fixé chaque année par la société de gestion. Pour le déterminer, elle s’appuie sur la valeur du patrimoine, aussi appelé prix (ou valeur) de reconstitution. Le prix de souscription ne doit pas s’éloigner de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Le prix de souscription comprend des frais (ou commission) de souscription. Il représente généralement 12% de la valeur de la part. Récemment, certaines sociétés de gestion ont lancé des SCPI avec des frais de souscription réduits, voire nuls. 

Le prix d’exécution, la valeur de marché des SCPI à capital fixe

Excepté lors de la création de la SCPI ou d’une augmentation de capital, l’achat de parts de SCPI à capital fixe se fait généralement sur le marché secondaire, dont l’animation est confiée à la société de gestion. A intervalles réguliers (le plus souvent, hebdomadairement ou mensuellement) elle confronte les ordres d’achat et de cession de parts. Le prix d’exécution est celui qui permet de satisfaire le plus grand nombre d’ordres. 

Prix de réalisation : la valeur vénale de la SCPI  

Le prix ou valeur de réalisation tient compte du parc immobilier et de l’ensemble des actifs de la SCPI. Cette notion est définie par l’article L214-109 du Code monétaire et financier. C’est la valeur nette du parc immobilier composant la SCPI majorée de la valeur nette de ses autres actifs (en pratique, les liquidités). Indicateur clé d’une SCPI il est réalisé annuellement et doit être validé en assemblée générale. 

A noter : la valeur de réalisation, d’une SCPI peut être comparée à l’Actif Net Réévalué (ANR) dit de « liquidation » d’une foncière cotée. 

Prix de reconstitution, la valeur actes-en-mains du patrimoine de la SCPI 

Le prix de reconstitution correspond à la somme qu’il faudrait payer si le parc immobilier devait être intégralement racheté. Il s’appuie sur la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine (frais d’actes, commissions versées aux intermédiaires…).

Un ratio prix d’exécution sur prix de reconstitution inférieur à 100% montre qu’i y a une décote entre le prix d’achat et la valeur du patrimoine. Cela signifie que le prix fixé est attractif par rapport à la valeur des actifs de la SCPI…et que vous allez sans doute réaliser une bonne affaire. Toutefois, ne vous focalisez pas uniquement sur ce critère pour investir. D’autres éléments, comme le taux d’occupation, la qualité du patrimoine et des locataires ou encore le rendement doivent être pris en compte…

Prix de retrait, la valorisation de la part

La valeur de retrait est obtenue par la différence entre le prix payé pour acquérir la part (prix de souscription ou d’exécution) et les frais d’entrée (frais de souscription ou de cession, droits d’enregistrement…). Pour les SCPI à capital variable, la valeur à retenir pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) correspond à la valeur de retrait pondérée au pourcentage de biens immobiliers.