SCPI : souscription, valeur de réalisation, retrait, reconstitution ?

Qu'elles soient fiscales ou de rendement, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) emploient un vocabulaire spécifique, défini à la fois dans le Code monétaire et financier et par la profession. Ainsi, les investisseurs vont être confrontés à des notions comme prix de souscription, valeur de réalisation, prix de retrait ou encore prix de reconstitution. Suivez le guide pour une plongée dans le vocabulaire des professionnels de la pierre-papier et découvrez les dernières évolutions pertinentes pour 2025.

Prix de souscription : Une notion réservée aux SCPI à capital variable

Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable est fixé chaque année par la société de gestion (désormais à mi-année également depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024). Pour le déterminer, elle s’appuie sur la valeur du patrimoine détenu par la SCPI, aussi appelée prix de reconstitution. Le prix de souscription ne doit pas s’éloigner de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Le prix de souscription comprend des frais de souscription représentant généralement 12 % de la valeur de la part.

En 2025, dans un contexte de forte concurrence, certaines sociétés de gestion poursuivent leur stratégie en proposant des frais de souscription réduits, voire nuls, afin d’attirer de nouveaux investisseurs. Cette évolution permet d’investir en SCPI avec un coût d’entrée plus faible, tout en ciblant des performances futures potentiellement attractives.

Important à savoir : Le prix de souscription correspond au montant à payer pour acquérir des parts sur le marché primaire.

Le prix d’exécution, reflet de l’offre et la demande sur le marché secondaire

Sauf lors de la création de la SCPI ou d’une augmentation de capital, l'achat de parts de SCPI à capital fixe s'effectue sur le marché secondaire, organisé par la société de gestion. À intervalles réguliers (souvent hebdomadaires ou mensuels), les ordres d'achat et de cession sont confrontés pour déterminer le prix d’exécution, lequel satisfait le maximum d’ordres croisés.

En 2025, l’amélioration des plateformes de transaction permet de fluidifier encore davantage ces échanges entre acheteurs et vendeurs. La liquidité des parts de société civile de placement immobilier à capital fixe progresse, même si elle reste dépendante de l’offre et la demande.

Le prix d’exécution correspond au montant auquel se concluent les transactions sur le marché secondaire.

Prix de réalisation : La valeur vénale des actifs détenus par la SCPI

Le prix de réalisation intègre la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI, ses liquidités et ses autres actifs. Cette valeur vénale est calculée conformément à l'article L214-109 du Code monétaire et financier et doit être validée chaque année en assemblée générale.

En 2025, l’évaluation de ces actifs prend désormais en compte de façon croissante des critères extra-financiers, avec une place importante accordée aux standards ESG (Environnemental, Social et Gouvernance). L'intégration de ces normes dans l'évaluation des portefeuilles immobiliers constitue un facteur déterminant pour anticiper les performances futures des SCPI.

Prix de reconstitution : Le coût de reconstitution du patrimoine immobilier

Le prix de reconstitution correspond à la somme qu’il faudrait débourser pour reconstituer l'intégralité du patrimoine immobilier de la SCPI, incluant les frais d'acquisition (notaires, droits de mutation, commissions...). Ce prix permet notamment de cadrer les marges de fixation du prix de souscription.

En 2025, les investisseurs doivent rester attentifs à l’impact des nouvelles normes environnementales (comme les obligations de rénovation énergétique) qui pourraient alourdir ces frais de reconstitution sur certains immeubles du marché immobilier ancien.

Un prix d’exécution inférieur au prix de reconstitution peut signaler une opportunité d’achat à prix décoté.

Prix de retrait SCPI : Une valeur clé en cas de revente des parts

Le prix de retrait correspond à la valeur nette de la part après déduction des frais de souscription et de cession. Pour les SCPI à capital variable, cette valeur sert de référence pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), pondérée au prorata des actifs immobiliers.

En 2025, avec les discussions parlementaires sur une possible refonte de l’IFI et des fiscalités annexes, il est essentiel de bien surveiller les valeurs de retrait. Ces montants servent non seulement pour l’évaluation fiscale mais également lorsque vous souhaitez vendre vos parts de SCPI sur le marché.

Tableau récapitulatif des principales notions liées aux SCPI

Conclusion : Rester informé pour optimiser ses performances futures

En 2025, les SCPI continuent d'offrir des opportunités attractives sur le marché immobilier pour diversifier un patrimoine. Toutefois, la compréhension des notions clés reste indispensable pour bien appréhender la revente des SCPI et anticiper au mieux les performances futures de ses investissements.

Avec la montée en puissance des critères ESG, les ajustements fiscaux à venir, et des processus de transactions de plus en plus fluides, les investisseurs avertis peuvent encore optimiser leur stratégie. L’accompagnement par des professionnels spécialisés reste vivement recommandé afin d’évaluer l’ensemble des paramètres avant d’acquérir ou vendre des parts de SCPI.

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