Ordonnance SCPI 2024‑662 : quels impacts pour vos investissements en 2024 ?

Le secteur des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaît une transformation majeure avec l'ordonnance n° 2024‑662 du 3 juillet 2024, publiée au Journal officiel le 4 juillet 2024. Cette réforme, prise dans le cadre de la modernisation du régime des fonds d'investissement alternatifs et de l'adaptation au règlement européen ELTIF 2.0, impose des ajustements significatifs pour les SCPI, créant à la fois des opportunités et des défis pour les investisseurs. Analysons en détail les principaux articles de cette ordonnance et leurs implications.

Diversification des investissements

Article 8 : Énergies renouvelables et diversification des revenus

L'ordonnance 2024‑662 élargit l'objet social des SCPI : celles‑ci peuvent désormais investir non seulement dans des biens immobiliers, mais aussi dans les meubles meublants et les biens d'équipement nécessaires au fonctionnement des immeubles, ainsi que dans des procédés de production d'énergies renouvelables, avec la possibilité d'exploiter ces installations et de revendre l'électricité produite. Concrètement, les SCPI peuvent par exemple équiper leurs immeubles de panneaux photovoltaïques ou d'éoliennes, générer une nouvelle source de revenus et mieux répondre à la demande croissante de durabilité et aux critères d'Investissement Socialement Responsable (ISR). Cette nouvelle faculté renforce le positionnement des SCPI comme véhicule d'épargne immobilière aligné avec la transition énergétique, tout en restant complémentaire au cœur de leur stratégie d'investissement immobilier.

Commentaire de Benjamin Le Baut, Directeur Général Alderan :

La possibilité ENFIN d'investir et d'exploiter dans des systèmes de production d'énergie renouvelables est très positive dans le cadre de nos démarches environnementales. Cela corrige une anomalie à laquelle nous étions confrontés depuis longtemps. La volonté voire l'obligation d'avoir dans le patrimoine des panneaux photovoltaïques se heurtait à l'incompatibilité avec l'objet des SCPI jusqu'à cette ordonnance

Transparence et évaluations biannuelles

Article 11 : Publication biannuelle des valeurs des SCPI

L'un des changements réglementaires les plus marquants est l'obligation de valoriser désormais les patrimoines des SCPI sur un rythme semestriel. L'article 11 fixe un nouveau cadre : la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation des SCPI doivent être déterminées et publiées deux fois par an, contre une seule expertise annuelle auparavant. Cette obligation s'applique à toutes les SCPI, qu'elles soient à capital variable ou fixe, et s'inscrit dans la continuité des exigences renforcées de l'AMF mises en place mi‑2023, qui imposaient déjà une mise à jour plus fréquente des valeurs d'expertise dans le contexte de tension sur l'immobilier.

Un décret d'application est attendu pour préciser les modalités techniques de calcul des différentes valeurs (comptable, de réalisation, de reconstitution) et les conditions d'intervention des experts (internes ou externes). Cette évolution améliore la transparence et la fiabilité de l'information fournie aux porteurs de parts, en rapprochant davantage la valeur des parts de la réalité de marché à chaque semestre, mais elle engendre aussi des coûts supplémentaires pour les sociétés de gestion liés à la fréquence accrue des expertises.

Commentaire de Benjamin Le Baut :

Les évaluations biannuelles sont très positives car elles vont dans le sens de la transparence, même si cela représente un coût non négligeable pour les investisseurs. Cette augmentation de fréquence fait sens dans les périodes d'instabilités des valeurs, mais aura-t-elle autant de sens dans des périodes moins fluctuantes ? Le produit SCPI est un produit long-terme, la question peut se poser.

Flexibilité des parts de SCPI

Article 12 : Suppression du montant nominal minimal et introduction de nouvelles catégories de parts

Sur le plan du capital, l'ordonnance supprime le montant nominal minimal de 150 € par part qui était auparavant exigé pour les SCPI. Désormais, la valeur nominale d'une part peut être fixée librement par la société de gestion, théoriquement à partir de 1 €, ce qui offre une grande souplesse pour ajuster le prix de souscription et faciliter les opérations de révision de prix, notamment en période de baisse de valeurs d'expertise. Dans la pratique, de nombreuses SCPI affichaient jusqu'ici un prix de part autour de 180 € ou plus, mais ce plancher réglementaire n'existe plus, ce qui permet de rendre l'accès à la " pierre‑papier " plus progressif et compatible avec des dispositifs d'investissement programmé.

L'article 12 introduit également la possibilité de créer plusieurs catégories de parts au sein d'une même SCPI : parts " retail " pour les particuliers, parts institutionnelles pour les investisseurs professionnels (sociétés, assureurs, banques privées, etc.). Chaque catégorie pourra se voir appliquer des conditions spécifiques (droits d'entrée, modalités de distribution, droits de vote, etc.), ce qui permet de mieux adapter la SCPI aux besoins hétérogènes des différentes clientèles et de renforcer la personnalisation de l'offre.

Laetitia Bernier, Directrice Commerciale & Marketing :

La suppression du montant minimal est une excellente nouvelle pour les épargnants. Désormais, les SCPI pourront proposer des prix de part plus faibles ce qui pourrait être un avantage pour accéder à l'immobilier via l'investissement programmé par exemple. Les épargnants auront ainsi la possibilité d'investir régulièrement dans les SCPI, avec des montants plus modestes qu'aujourd'hui. Cela représente une formidable opportunité de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, à son rythme et en fonction de ses ressources financières

Impacts sur les investisseurs

Ces nouvelles règles ont plusieurs implications pour les investisseurs :

• L'élargissement de l'objet social et la possibilité d'exploiter des installations de production d'énergies renouvelables renforcent l'alignement des SCPI avec les démarches ISR et les critères ESG, en créant des revenus complémentaires issus, par exemple, de la vente d'électricité aux locataires ou à des tiers.
• Cette diversification, même si elle reste accessoire par rapport au cœur immobilier, peut contribuer à lisser les revenus et à rendre les portefeuilles de SCPI plus résilients face aux cycles immobiliers traditionnels.
• La transparence accrue liée à la valorisation semestrielle devrait améliorer la lisibilité du risque et du couple rendement/risque pour les porteurs de parts, en offrant une meilleure appréciation des éventuelles revalorisations ou décotes par rapport au marché immobilier.
• Sur le plan de l'accessibilité, la suppression du nominal minimal et la possibilité d'émettre des parts à plus faible valeur devraient faciliter la démocratisation des SCPI, en particulier via les plans d'investissement programmés, qui permettent de lisser dans le temps l'entrée sur le marché.
• La segmentation en catégories de parts ouvre la voie à des structures plus sophistiquées, capables de combiner une base " retail " d'épargnants individuels et une base institutionnelle plus importante, sans opposer les intérêts de ces deux publics lorsque la gouvernance et les droits sont clairement définis.

Commentaire de Laetitia Bernier, Directrice Commerciale & Marketing :

L'article 8 permet aux SCPI de percevoir des revenus provenant des installations de production d'énergies renouvelables. Cette évolution représente une excellente nouvelle pour les fonds engagés dans un processus d'Investissement Socialement Responsable (ISR). La production d'énergie générée par les panneaux solaires pourrait être vendue aux locataires ou aux occupants d'autres immeubles, diversifiant ainsi les sources de revenus du fonds

Tableau synthétique des mesures de l'Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024

Analyse complète des mesures

Conclusion

L'ordonnance du 3 juillet 2024 introduit des mesures qui transforment le paysage des SCPI, en augmentant la diversification des investissements, la transparence et la flexibilité des parts. Les professionnels du secteur, comme Benjamin Le Baut et Laetitia Bernier, soulignent les avantages environnementaux et la transparence accrue, tout en reconnaissant les défis, notamment les coûts supplémentaires associés aux nouvelles exigences de valorisation et d'expertise.

Pour les épargnants, ces changements ouvrent des opportunités intéressantes pour accéder plus progressivement à la pierre‑papier et pour investir dans des SCPI plus alignées avec les enjeux ISR, tout en exigeant une bonne compréhension des nouvelles règles et de leurs effets sur le rendement et le risque.

En résumé :

• Diversification accrue : élargissement de l'objet social avec l'investissement et l'exploitation d'installations d'énergies renouvelables, au service de stratégies ISR.
• Transparence renforcée : évaluations semestrielles des actifs, encadrées par l'ordonnance et précisées par l'AMF, offrant une vision plus à jour des valeurs de patrimoine.
• Flexibilité : suppression du montant nominal minimal et introduction de catégories de parts différenciées, permettant d'adapter plus finement l'offre SCPI aux profils d'investisseurs et de favoriser l'investissement programmé.

Les SCPI sont désormais mieux armées pour répondre aux défis et opportunités du marché immobilier moderne, tout en s'inscrivant davantage dans la dynamique de finance durable et de protection des investisseurs.

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