Les différentes stratégies d'investissements des SCPI

Intégrer une poche de SCPI dans son patrimoine constitue une stratégie immobilière à part entière. Les sociétés civiles de placement immobilier investissent dans des biens immobiliers de différentes typologies, sur la base d’un taux de rendement cible. Pour les investisseurs, comprendre les différentes stratégies d’investissement des SCPI est essentiel à une bonne gestion de leur portefeuille de SCPI.

La stratégie d’investissement Core

La stratégie d’investissement des SCPI est une approche financière de l’immobilier. D’une manière générale, toutes les SCPI de rendement adoptent une stratégie Core, visant des immeubles aux meilleurs emplacements - dans des localités affichant une rareté foncière - occupés par des locataires de qualité. Ces classes d’actifs Core sont situées dans des zones géographiques où la demande locative est soutenue et délivrent un rendement Core autour de 3 %.

Il s’agit ici de la stratégie d’investissement la plus sécurisée, dans la mesure où les actifs ne nécessitent généralement pas de travaux significatifs, tout en offrant un rendement immédiat, sécurisé par des baux fermes. Pour une SCPI qui adopte une stratégie Core, son patrimoine immobilier est composé entre autres :

• d’immeubles de bureaux situés dans les quartiers d’affaires ;
• de commerces de centre-ville.

Toujours dans la recherche de la meilleure performance, la stratégie Core + se caractérise par un rendement moins sécurisé, en contrepartie d’une potentielle hausse de la valeur de l’immeuble. Les actifs Core + sont situés dans les meilleurs endroits et occupés par des locataires solides. Ils peuvent faire l’objet de légers travaux d’asset management (réparations ou relocation).

La stratégie Value Add 

Parmi les principaux mécanismes immobiliers mis en place par les sociétés de gestion de SCPI, la stratégie d’investissement Value Add cible les actifs présentant un potentiel de création de valeur. Cette stratégie se distingue de la stratégie Core par une gestion dynamique du bien immobilier, permettant d’identifier les travaux dont il peut faire l’objet. Cela permet de repositionner l’actif sur le marché et ainsi de générer une plus-value.

La stratégie Value Add favorise les immeubles obsolètes ou vacants, qui sont en principe décotés sur le marché. Cette décote permet au gérant de SCPI d’engager les travaux requis pour remettre les bâtiments aux normes actuelles ainsi que de répondre aux nouveaux besoins des futurs locataires. À l’issue des travaux, les actifs génèrent un rendement global plus attractif, entre la distribution de revenus et la plus-value potentielle réalisée à la revente.

L’émergence de nouvelles normes et de nouveaux usages joue en faveur des SCPI Value Add. Ce sont de nouvelles opportunités qui s’offrent au véhicule de revaloriser son parc immobilier d’une part et d’intégrer les nouveaux enjeux sociaux, environnementaux et responsables d’autre part.

La stratégie opportuniste

Enfin,  la stratégie dite "opportuniste" consiste à saisir les meilleures opportunités du marché immobilier. Concrètement, une SCPI opportuniste investit dans les différentes typologies d’actifs immobilier d’entreprise, en fonction des tendances du marché et du rendement qu’ils peuvent offrir. Les acquisitions portent notamment sur des opportunités encore peu reconnues par le marché ou des actifs nécessitant de lourdes restructurations.

Il s’agit ici de la stratégie d’investissement la plus risquée, dans la mesure où le gérant prend des risques significatifs en vue de réaliser une revalorisation importante. C’est cette profitabilité potentielle qui rémunère le risque pris pour réhabiliter l’immeuble ou le repositionner sur le marché. Il faut savoir que pour ce type de création de valeur, deux options s’offrent à la SCPI : 

• le repositionnement des immeubles selon les nouveaux besoins identifiés (flex office, performance énergétique…) ;
• la reconversion des actifs de bureaux obsolètes en logements, résidences gérées ou résidences étudiantes.