Vendre son bien immobilier à une SCPI

Parmi les épargnants investis en parts de SCPI, nombreux sont ceux étant toujours propriétaires d'un ou plusieurs biens immobiliers. Pour faciliter la vente de ces derniers, il est tout à fait envisageable de les proposer aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier dont l'objectif est de constituer un patrimoine immobilier de différentes typologies situé en France et en Europe.

Vos biens immobiliers entrent-ils dans la stratégie d'investissement des SCPI ?

Une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès des épargnants pour les investir dans des actifs immobiliers d'entreprise (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, résidentiel locatif géré). Ces derniers vont générer des revenus locatifs qui seront redistribués aux associés investisseurs (les épargnants) sous forme de dividendes. En 2025, le rendement moyen des SCPI s'établit autour de 4,3 % brut, bien que certaines SCPI thématiques ou récentes affichent des objectifs entre 8 % et 10 % brut, et même plus de 7 % pour des véhicules comme Transitions Europe qui vise au moins 7 % après 8,25 % en 2024.

Elles sont donc en mesure de se positionner sur différentes typologies d'actifs, et ce partout sur le territoire français. Elles sont également de plus en plus nombreuses à orienter leurs investissements vers des biens situés à l'étranger, notamment en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Luxembourg, Espagne) et même dans d'autres pays de l'OCDE via certaines SCPI. L'objectif d'une SCPI est de distribuer des dividendes à ses associés ce qui implique de s'engager sur des actifs déjà loués ou faciles à louer. L'engagement de distribution d'une SCPI peut être trimestriel ou mensuel, avec des taux de distribution nets attractifs pour les SCPI européennes grâce à des conventions fiscales bilatérales évitant la double imposition via un crédit d'impôt.

Concrètement, les SCPI de rendement achètent :

• des bureaux ;
• des commerces (pied-d'immeubles, commerces de proximité, commerces alimentaires, centres commerciaux, retail parks) ;
• des locaux d'activité ;
• des actifs de logistique, comme les entrepôts par exemple ;
• des actifs de santé, comme les EHPAD ou les résidences séniors par exemple ;
• des résidences gérées, comme les résidences étudiantes et coliving ;
• des hôtels (murs ou murs et fonds) ;
• des logements et immobiliers d'habitation ;
• des projets mixtes regroupant différentes typologies (crèches, écoles, data centers...).

Les SCPI investissent dans les grandes métropoles partout en France mais également en régions dans des zones plus reculées, et de plus en plus en Europe pour une diversification géographique optimale. Toutefois, l'emplacement du bien joue un rôle décisif pour tous types de SCPI. A titre d'exemple, elles sont particulièrement intéressées par les actifs immobiliers proches des transports en commun et des zones à forte commercialité, avec un dynamisme notable en logistique, santé, commerces et hôtellerie en 2025.

Alors que les SCPI ont une logique de distribution, d'autres fonds ont aussi une logique de création de valeur et de revalorisation. Ils vont alors se positionner sur des actifs vacants à restructurer et sur lesquels sera effectué un travail d'asset management. Ils viseront davantage des biens décotés avec des travaux à prévoir et un fort potentiel de création de valeur.

Face à un marché immobilier tendu et une offre de plus en plus rare, certains fonds immobiliers recherchent de la constructibilité résiduelle et du foncier pour le développement de nouveaux sites, dans un contexte 2025 marqué par un environnement de taux d'intérêt rendant les placements fonciers attractifs.

Pour répondre à ces différents objectifs, nous distinguons quatre stratégies d'investissement immobilier possibles.

Pourquoi vendre un bien immobilier à une SCPI ?

Pour constituer leur patrimoine immobilier, les SCPI achètent généralement au comptant. La majorité de ces véhicules ne font pas appel au financement des institutions financières. Cela permet aux sociétés de gestion de formuler des offres d'achat sans conditions suspensives de financement.

Côté vendeur, cela fluidifie et facilite le processus de vente ce qui maximise les chances de succès.  

Les vendeurs sortent ainsi gagnants en vendant leurs biens à une SCPI, car ils peuvent vendre plus rapidement qu'à un investisseur achetant avec une condition suspensive d'obtention de crédit. La forte expertise des gérants dans la gestion d'actifs, cultivée par leurs investissements historiques en actifs de bureaux et de commerces, permet aux propriétaires de vendre leur bien dans un délai très court.

De surcroît, vendre son bien immobilier a également de nombreux intérêts pour le propriétaire. Ce dernier récupère des liquidités qu'il va pouvoir réengager dans d'autres investissements. Il y a également un intérêt fiscal au moment de la succession, ce qui peut préserver l'entente familiale notamment (vous retrouverez plus d'informations ici). Enfin, vendre son bien immobilier et investir l'argent perçu en parts de SCPI permet d'investir dans la pierre sans la contrainte de la gestion locative (plus d'informations ici), avec des opportunités renforcées en 2025 par des SCPI européennes offrant une fiscalité allégée et des rendements potentiellement élevés.

Les SCPI sont également en mesure de se positionner sur des volumes importants, allant de 300 000 € à 500 000 000 €. 

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