Le marché vu par les gérants de SCPI

Les principaux gérants de SCPI, Jean Marc Coly pour Amundi Immobilier, Eric Cosserat de chez Perial, Laurent Flechet pour Primonial et Marc Bertrand, pour La Française Global REIM, ont pu exposer leurs visions des problématiques majeures auxquels les marchés d'immobiliers d'entreprise font face aujourd'hui lors d'un évènement Club Expert Immobilier.

Les principaux sujets évoqués ont été le Brexit, la collecte des SCPI ainsi que les relations entre l'assurance-vie et la pierre-papier.

Quel impact aura le Brexit sur le marché de l'immobilier d'entreprise?

L’évènement majeur qui a concentré l’attention des marchés financiers ces dernières semaines est le Brexit. L’Angleterre a longtemps bénéficié d’une image forte en termes de stabilité économique et fiscale ce qui est remis en cause aujourd’hui. Au-delà des tensions politiques que le vote anglais suscite dans l’Union Européenne, ce sont les décisions d’arbitrages et d’allocations des actifs qui ont un impact à court terme et le marché immobilier n’y échappe pas.

En effet 7 sociétés de gestion ont décidé de fermer temporairement leurs fonds immobiliers, notamment ceux exposés en bureaux britanniques, afin de faire face à la forte demande de retraits de parts des épargnants sur ces produits où la liquidité quotidienne est promise mais est par définition non liquidable à court terme dans de bonnes conditions. Cette mesure a des avantages car elle permet d’empêcher une vente précipitée des actifs du fond au risque de le faire à un mauvais prix.

Cela montre néanmoins que les investisseurs craignent une correction du marché immobilier britannique suite à ce vote, en plein boom ces dernières années notamment à Londres. En effet le marché anglais est aujourd’hui valorisé 50% au-dessus de son top d’avant 2008 contrairement au marché français qu’il l’est de seulement 10%. En conséquence on assiste à une nervosité sur les marchés financiers c’est-à-dire une hausse de la volatilité sur les produits financiers.

Pour les SCPI, que ce soit à court ou moyen terme, la situation est différente car la liquidité est particulièrement bien gérée à travers le mécanisme de « cotation » par confrontation et des mécanismes spéciaux mis en place par l’AMF suite aux crises immobilières des années 90 pour faire face à des situations de stress. De toute évidence la durée moyenne de détention de parts de SCPI est de 22 ans selon Laurent Flechet, il ne s’agit pas d’un produit où les épargnants sont à la recherche de liquidité contrairement aux fonds britanniques plus volatiles, plus rémunérateurs et donc incitant davantage à la réalisation d’arbitrages.

Le coeur du sujet concerne l’arbitrage effectué par les investisseurs et il y a fort à parier que la direction prise par cette sortie de liquidité s’oriente vers l’Europe continentale surtout lorsque l’on sait que la banque centrale d’Angleterre s’apprête à injecter des liquidités afin de maintenir les taux à des niveaux faibles.

Le plus grand marché immobilier européen était hier inaccessible pour les fonds comme les SCPI or aujourd’hui des opportunités se dessinent peut-être notamment avec l'effet devise, la livre sterling perdant de la valeur. C'est ce qu'a indiqué Frédéric Puzin lors d'une interview sur BFM Business. La résilience des prix sur ce marché malgré la baisse attendue et la volonté croissante des gérants de diversifier leurs patrimoine à l’international pourraient changer la donne…

De quels outils de gestion disposent les gérants pour assurer l'investissement de leur collecte?

C’est le sujet majeur auquel sont confrontés l’ensemble des sociétés de gestion de SCPI. En effet le niveau de la collecte sur ce marché est en constante progression et l’année 2015 a été un record avec 4 Mds d’euros collectés pour un marché de 30 Mds d’euros. 

L’enjeu est simple, il s’agit pour les gérants d’investir cette collecte régulière en quelques mois ce qui suppose d’avoir sur la table de nombreuses opportunités de marchés. Or dans un contexte de liquidité particulièrement abondante et avec une demande immobilière toujours croissante de la parts de fonds étrangers, les opportunités se font plus rares et le prix des actifs s’envole.

Pour Périal AM le risque de sur-collecte est réel. Au regard du succès de sa SCPI PFO2 par exemple, 70 millions d’euros collectés au trimestre précédent, et afin de réaliser les meilleurs investissement en accord avec sa politique d’acquisition stricte en termes de performances énergétiques, la société de gestion a pris l’initiative de réguler la collecte en limitant le montant de souscriptions par associés. Cette décision de lisser la croissance de la SCPI correspond à une logique de préservation du fonds et de son identité en étant sélectif sur les investissements.

Ce type de stratégie ne doit pas éclipser l’importance de la capitalisation pour un fonds immobilier. En effet la taille constitue un avantage concurrentiel non négligeable sur un marché que ce soit pour les épargnants qui disposent alors d’un porte-feuille plus large donc plus diversifié et donc moins sensible au risques mais aussi pour la SCPI elle-même qui élargit son champ d’investissement, qu’il soit géographique ou en termes de typologie d’actifs, et réduit les risques d’effectuer des investissements à tout prix. Pour les investissements en Europe, la spécificité de ces marchés font que les sociétés de gestion ont des équipes implantées à l’étranger ou disposent de partenariat locaux voire effectue de la croissance externe.

Assurance-vie est-elle l’avenir de la pierre-papier?

Les assureurs font face à une baisse généralisée des rendements d’actifs sécurisés (fonds euros en unité de compte, obligations…). Dès lors la question de l’allocation de leurs ressources, environ 1800 Mds€, se pose.

Les assureurs ont toujours été prudent face à la classe d’actifs immobilières en portant particulièrement leur attention sur la capacité des fonds immobiliers à assurer une liquidité satisfaisante et à un prix de départ lors de la sortie du fonds. Lorsque ces deux éléments sont satisfaisant ce type d’acteur se positionne sur des actifs de pierre-papier.

Ici encore il s’agit d’un renforcement potentiel des poches d’investissements de ce type d’acteurs qui disposent de ressources colossales. La question de la capacité des fonds immobiliers non côtés à investir de la meilleure des manières la collecte se pose à nouveau.

Le sentiment des gérants sur les perspectives du marché?

En conclusion, au regard de l’historique d’un produit de placement comme la SCPI et des évènements récents, on retrouve des tendances fortes et durable.

La plus marquante est certainement celle d’un succès incontestable depuis 30 ans auprès des épargnants français qui amène la politique d’investissement de ces produits à régulièrement s’élargir. Au départ les SCPI étaient uniquement sur le marché des actifs de bureaux, puis sur le commerce avec l’impulsion de la société de gestion Sofidy et enfin sur d’autres typologies comme la santé depuis quelques années. C’est surtout en termes géographiques que la politique d’investissement des SCPI se modifie aujourd’hui avec une ouverture croissante aux marchés européens à l’image de la SCPI Corum Convictions qui disposent d’un patrimoine dans 9 pays de la zone euro. Si la correction est suffisante, les fondamentaux étant bons, le marché anglais devient une éventualité et à long terme on peut imaginer une incursion sur certains pays émergents.

Les gérants sont donc aujourd’hui confiants de par les outils et solutions stratégiques à leur disposition, mais aussi vigilants leur produits étant corrélés à la conjoncture économique et sensibles à des évènements politiques d'envergure.