Primopierre : la SCPI bureaux de Primonial

SCPI Primopierre : retour sur quatre ans d’histoire

Primopierre est une SCPI de rendement bureaux (anciennement diversifiée) dont le patrimoine est constitué d’immobilier d’entreprise. Créée le 1er juillet 2008 et gérée par Primonial REIM, elle-même détenue aux deux-tiers par Primonial et à un tiers par la banque Union Foncière de France, elle présente une capitalisation de 1,12 M€ au premier trimestre 2015, en hausse de 85 M€ par rapport à fin 2014. Le prix de souscription d’une part s’élève à 196 € en 2015, en hausse de 2,62 % par rapport à 2008, signe d’une politique d’acquisitions judicieuse initiée en 2011 et d’une gestion de portefeuille dynamique. Revenons sur l’évolution du patrimoine, de la performance financière et des acquisitions de Primopierre au cours des quatre dernières années.

Une stratégie d’acquisition dynamique visant une mutualisation des risques

Avec 49 actifs fin mars 2015, la SCPI Primopierre dispose d’un patrimoine d’une surface de 327 301 m2. Ce patrimoine se répartit, en pourcentage de la valeur vénale, à hauteur de 97 % en bureaux, 2 % en commerces et 1 % en bureaux-activité. Reflet d’une volonté de diversification géographique, la répartition se fait à hauteur de 12 % à Paris, 68 % dans le reste de l’Ile-de-France et 20 % en province. Primopierre n’exclut pas des acquisitions dans la zone euro si des opportunités de rendement intéressantes se présentent.

Les acquisitions, financées par des collectes importantes (276 M€ en 2014, 85 M€ au 1T 2015), portent sur des actifs récents et de taille significative. Ceci permet à la SCPI de conclure des baux avec des locataires fiables, souvent des grandes entreprises telles que le Crédit Agricole, Ubisoft, France Telecom ou EDF.

Une performance financière supérieure à la moyenne

Le TDVM* trimestriel de Primopierre s’établit à 5,94 % pour le 1T 2015, ce qui correspond à un dividende de 2,91 € par part. Cette performance est en hausse par rapport à la moyenne de l’année 2014 (TDVM de 5,22 %, soit un dividende de 10,11 €) ou de 2013 (5,3 %, 10,12 €). Toutefois, une décomposition trimestrielle des versements de dividendes fait apparaître une distribution plus élevée lors du premier trimestre de l’année (cf. graphique ci-contre), avec notamment un dividende de 2,91 € au 1T 2014.

Une autre décomposition de la performance financière totale, cette fois-ci entre revenus fonciers et revenus financiers, montre une légère amélioration de la performance foncière entre les premiers trimestres de 2014 (acompte trimestriel de 2,85 €) et 2015 (2,91 €).

D’une manière générale, le rendement de 5,94 % au 1T 2015 est significativement supérieur à la moyenne observée pour les autres SCPI bureaux (4,84 %) et à la moyenne toutes catégories confondues (4,83 %).

Le TOF**, quant à lui, se situe à 93,9 %, ce qui constitue une bonne performance par rapport à la moyenne des autres SCPI. Il suit néanmoins une trajectoire descendante, avec une baisse de 1,4 point par rapport à 2014.

Une poursuite des acquisitions au 1T 2015

Conformément à sa stratégie d’expansion et de diversification, Primopierre a procédé à deux acquisitions majeures au premier trimestre de cette année. La première a porté, pour un montant de 55 M€, sur l’immeuble sis 91/93 boulevard Pasteur. Rénové en 2012, cet actif est labellisé HQE et est loué à Amundi qui y a installé son siège social.

La SCPI a également acquis 12 000 m2 de bureaux pour 10,2 M€. Cet ensemble se situe à Montigny-le-Bretonneux, à proximité immédiate des transports publics.

*TDVM : taux de distribution sur valeur de marché, c’est-à-dire le rapport entre les dividendes versés par la SCPI et le prix moyen d’une part sur l’année de référence.

**Le TOF (taux d’occupation financier) se calcule comme le rapport entre d’une part, l’ensemble des loyers et indemnités perçus par la SCPI, et d’autre part, l’ensemble des loyers facturables si l’occupation physique était de 100 %. Il dépasse rarement 95 % et se situe généralement autour de 85%-90% pour les SCPI de bureaux.

Sources :

• http://www.agefiactifs.com/immobilier/article/le-rendement-des-scpi-est-anticipe-sous-les-5-68539
• https://www.meilleurescpi.com/fichiers/publications/Bulletin_Trimestriel_Primopierre_1T_2015.pdf
• https://www.meilleurescpi.com/scpi/scpi-de-rendement/f66-scpi-primopierre