L'indice de prix des Notaires de France a été publié, il est en...

... en hausse !

Dans le contexte actuel de baisse des taux, il est indispensable de mesurer efficacement les variations de prix des marchés résidentiels français, en appartement et sur les maisons individuelles. La fin d’année approchant les Notaires de France ont présenté en conférence de presse le bilan de l’année immobilière 2016 ainsi que les perspectives attendues pour le début de l’année 2017.

Les analyses ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires de France*. Pour information les prix des logements anciens d’habitation (hors droit, commissions et frais) portent sur tous les biens vendus de gré à gré, en pleine propriété pour un arrêté des ventes au 30 septembre 2016.

Une activité soutenue

Les taux de crédit à l’habitat et l’attentisme des trois dernières années ont soutenu l’activité immobilière nationale. Elle a été très dynamique en 2016 avec des volumes en hausse de +11% (838 000 transactions) pour atteindre le point le plus haut des 10 dernières années ce qui confirme la reprise amorcée depuis début 2015. Ce constat doit être tempéré par deux éléments. En effet le parc immobilier résidentiel s’est agrandi sur 10 ans et les prix quand à eux ne sont pas remontés au point haut du marché observé fin 2011. 

Concernant l’évolution des prix des appartements anciens, l’indice des prix Notaires-INSEE indique une hausse de + 1,4% sur 1 an. Cette reprise fait suite à une période de lente érosion des prix depuis mi-2012 comme le témoigne le graphique ci-dessous.

Concernant l’évolution des prix des maisons anciennes, l’indice des prix Notaires-INSEE indique une hausse de + 2,0% sur 1 an. Les prix continuent donc de se redresser.

Les perspectives attendues pour début 2017!

Une innovation statistique remarquée à été réalisée par les notaires de France ce trimestre. Il s’agit d’un indicateur avancé portant sur les avants-contrats, ce qui permet une projection à 3 mois de l’évolution des indices de prix! Les tendances sur les prix, que ce soit pour les appartements anciens ou les maisons anciennes, devraient se poursuivre à la hausse. 

A propos des innovations statistiques, la prochaine conférence des notaires présentera un nouvel indicateur incluant les causes d’achat et de vente des transactions (résidence principale/secondaire, …).

Des tendances similaires à Paris, en IDF et en Province

Prix à Paris**: Plus que 5 arrondissements à moins de 8 000€/m2

Le prix moyens des appartements constaté à Paris s’établit à 8 300€/m2 soit un hausse de +3,6% sur un an. Les prix parisiens devraient poursuivre leur hausse avec un prix moyen moyen attendu à 8 500€/m2 à fin janvier 2017. METRE GRAPH quartier - cher et plus cher et carte.

Prix en IDF**: Une hausse des prix généralisée

Le prix moyen des appartements constaté en IDF s’établit à 5 440€/m2 soit un hausse de +2,6% sur un an. Le prix moyen des maisons constaté en IDF s’établit à 5 440€/m2 soit un hausse de +1,2% sur un an.

Prix en province: Une forte hausse des volumes

Sur l’année 2016 on constate une évolution moyenne des volumes de ventes comprise entre +10% et +20% sur l’ensemble des départements français à l’exception du Loiret, -7%, qui a connu une année 2015 exceptionnelle et la Haute-Saône, -1%.

L’évolution des prix moyens des appartements constaté en province est à la hausse avec +2,9% sur un an. L’évolution des prix moyens des maisons constaté en province est encore plus fortement à la hausse avec +5,7% sur un an.

L’indicateur avancé d’avants-contrat prévoit la poursuite de cette hausse des prix pour les logements en province.

Classement des villes par prix

Appartements anciens

Les Baisses: Nice, Angers, Montpellier et Saint-Etienne sont les seules villes à enregistrer une très légère baisse des prix sur un an.

Stabilité des prix: Stabilisation des prix à Dijon, Toulouse, Rennes, Le Havre, Strasbourg, Toulon et Grenoble.

Les Hausses: Hausse des prix à Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Marseille et Reims.

Maisons anciennes

Les Baisses: Seules les agglomérations de Saint-Etienne et du Havre affichent des baisses faisant suite à des hausses l’an dernier.

Stabilité des prix: Les prix sont stables dans les agglomérations de Toulon, Montpellier, Marseille, Aix-Marseille et Reims.

Les Hausses: Dans toutes les autres agglomérations les prix sont en hausse. Le marché est orienté à la hausse, on notera une information particulière celle de la progression exceptionnelle des prix à Bordeaux sur 10 ans, +26%!

Quelles perspectives pour la suite de l'année?

La mise en perspective de différents produits de placement permet de comprendre pourquoi le logement reste perçu comme une valeur refuge pour les français. La faible volatilité des prix relative à d’autres produits de placement est nette et contribue à cette perception.

Pour l’année 2017 les avis d’expert divergent selon le contexte monétaire et les évolutions règlementaires attendues. Plusieurs facteurs pourraient soutenir sensiblement l’activité immobilière:

1/ L’année 2017 sera celle de l’élection présidentielle et plusieurs scénarios sont envisageables.  Un levier sur l’exonération de l’impôt sur les plus-values est envisageable. Dans le cas où celle-ci passerait de 22 à 15 ans pour les résidences secondaires, cela pourrait faire revenir les vendeurs sur le marché et par conséquent calmer la hausse des prix.

2/ A contrario, un allègement de la fiscalité des revenus fonciers pourrait faire revenir les investisseur dans l’ancien avec en conséquence un risque de montée des prix.

3/ Une potentielle remontée des taux de 50 points de base avec un horizon de +1,5% sur trois ans est attendu par certains analystes ce qui devrait limiter la hausse généralisée des prix toutefois il semble difficile d’évaluer avec justesse si ce scénario est plausible malgré la reprise légère de l’activité en zone euro.

4/ Concernant le Brexit on pourrait imaginer une suppression de l’ISF qui agirait comme un catalyseur sur les expatriés français qui reviendrait en France. Cela pourrait conduire à une forte hausse du prix des biens notamment à Paris, l’offre étant particulièrement limitée sur les transactions de plus de 5 M€.

* Environ 90% des cabinets d’études ont participé à l’alimentation de la base de données des notaires pour les ventes, et 70% pour les avants-contrats.

** 3ème trimestre 2016 - Base BIEN