Fiducial Gérance : interview de Patrick Lenoël

SCPI Ficommerce : retour sur 2015 et perspectives pour 2016

Patrick Lenoël, Président du Directoire de Fiducial Gérance, a répondu à l'interview de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, il revient sur l'année 2015 de sa SCPI Ficommerce et sur les perspectives pour l'année 2016 de ses SCPI.

Retrouvez la retranscription de l'interview de Patrick Lenoël, sur les SCPI de Fiducial Gérance

Pouvez-vous nous présenter votre société de gestion ?

Fiducial Gérance est une société de gestion de portefeuille agréée à AIFM depuis deux ans, qui gère des SCPI et des OPCI et aussi des groupements forestiers, avec la particularité que nous sommes la seule société de gestion à gérer nous-mêmes nos forêts. Donc, nous gérons une dizaine de SCPI à peu près. Des SCPI de rendement bien sûr, des commerces, beaucoup, des bureaux, pas mal, et un petit peu d’habitation dont une SCPI fiscale.

Ficommerce : retour sur votre SCPI de commerces et ses perspectives

Ficommerce, c’est une SCPI qui a été créée il y a plus de 30 ans, qui est la deuxième SCPI de la place. Elle gère près de 550 millions d’actifs, à la fois à Paris et en province, des moyennes surfaces, comme des centres-villes. Elle se développe raisonnablement, je dirais plus raisonnablement - c’est mieux pour nos associés - que d’autres SCPI dont la croissance est très forte. Et compte tenu du niveau des taux de rendement sur le marché immobilier, ça nous paraît plus prudent que d’investir de façon modérée.

La croissance peut aussi se faire par voie de fusion, puisque Ficommerce qui est déjà le fruit d’une fusion de plusieurs SCPI de la même gamme, va probablement absorber une autre SCPI de commerce que nous gérons, qui s’appelle BTP immobilier, probablement en 2017.

Comment voyez-vous l'avenir du commerce, notamment avec la montée du e-commerce ?

Eh bien, l’avenir du commerce, je pense, restera sûrement très intéressant. 

Pour peu que le secteur du commerce évolue, il a déjà commencé à évoluer. Ça fait des années qu’on nous prédit que le e-commerce va tuer le commerce physique, bon ce n’est pas le cas. Alors, c’est vrai qu’il y a des enseignes qui ont réagi plus ou moins vite, et celles qui ont réagi le moins vite sont plutôt mal en point. Celles qui ont réagi rapidement, qui continuent à le faire, à innover, continuent à profiter de ce que veulent les consommateurs. C’est vrai que leur mode de consommation évolue, c’est vrai qu’il y a un mixte entre l’internet et le contact physique, mais les gens aiment toujours aller dans les commerces, pour peu que les centres commerciaux, les retails parks se rénovent, se modernisent, adaptent leurs offres, délivrent plus de services, rénovent régulièrement leurs dispositifs, adaptent leurs surfaces de vente aux besoins du consommateur de 2030, 2040, 2050, je pense qu’il n’y a pas de souci à se faire.

Vous avez pour projet de fusionner des SCPI de bureaux. Pour quelle(s) raison(s) ?

Les fusions de SCPI, ça existe depuis 20 ans, je pense que c’est une nécessité, essentiellement pour améliorer la liquidité, ça dépend des SCPI. Mais la première raison, c’est améliorer la liquidité du marché secondaire. La deuxième raison, c’est améliorer la diversification, renforcer la mutualisation des risques au sein du portefeuille immobilier.

Il y a d’autres raisons aussi, faciliter la politique d’arbitrage, qui font que croître pour certaines SCPI, est une nécessité, quand bien même, ça il faut le dire, à court terme, on ne voit pas nécessairement un changement majeur dans le résultat de ces SCPI qui fusionnent, on ne passe pas d’un seul coup de l’ombre à la lumière. Mais sur le moyen et long terme qui est l’horizon que nous, nous visons pour satisfaire les attentes de nos associés, je crois qu’il faut effectivement réaliser des fusions.

Et là, c’est nécessaire pour ces SCPI de bureau qui sont de petite taille, la plupart entre 50 et 100 millions, il y en a une qui fait 120 millions. Donc, on va constituer une SCPI de bureau parisienne, région parisienne, ce qui n’est pas très fréquent sur le marché des SCPI, il y en a très peu. Donc, une belle SCPI de bureau parisienne qui fera à peu près 350 millions d’actifs.

Quelles sont les perspectives de cette fusion ?

Sur les SCPI bureau, les Selectipierre pour faire simple, parce qu’on ne connaît pas encore le nom de la SCPI fusionnée, l’objectif c’est d’abord de passer à capital variable. Donc, on le fera soit au moment de la fusion, soit dans la foulée de la fusion. Pourquoi ? Parce que le capital variable, non pas parce que tout le monde y passe, mais parce que là aussi, je crois que c’est un complément naturel pour améliorer la liquidité, de passer en capital variable. Et comme maintenant, l’AMF** nous autorise, nous laisse la possibilité quand on a un capital variable de recourir au marché de confrontation en cas de difficulté de liquidité passagère, je crois qu’on a l’avantage, enfin le meilleur des deux systèmes entre le variable et le fixe. Si on veut développer toujours de manière maîtrisée et régulée la collecte, je crois que le capital variable est la meilleure manière pour y arriver.

*AIFM : directive européenne AIFM (Alternative Investment Funds Managers)

**AMF : Autorité des Marchés Financiers.