CORUM L’Épargne : la gestion internalisée des SCPI

MeilleureSCPI.com a échangé avec Baptiste Bruneau, Directeur des partenariats au sein de Corum L’Épargne. Un échange pour présenter plus en détail la gestion internalisée au sein de Corum et faire un état des lieux sur les SCPI Corum Origin et Corum XL.

Corum l’Épargne : fintech et protech grâce à la gestion internalisée

Retrouvez la retranscription de l’interview de Baptiste Bruneau pour les SCPI Corum Origin et Corum XL

Nous savons que vous êtes dans une période de travail intense, suite à cette période de confinement qui a sans doute été un peu difficile pour tout le monde. Nous souhaitions savoir comment s’est passée cette période au sein de Corum ? Comment s’est-elle passée pour vous et vos équipes ?

La période de confinement s’est passée assez naturellement. Corum est une société assez jeune et nous avons su nous adapter assez rapidement. Depuis la création de Corum en 2011, il y avait un plan de continuité d’activité. Nous avons activé celui-ci. Nous avions tous nos outils modernes qui nous ont permis de rester en relation avec nos locataires, parce que la gestion se fait en direct chez Corum. Le Property et l’Asset Management sont internalisés chez nous, donc nous avons pu continuer à rester en contact avec nos locataires et de poursuivre nos projets. Ce qui était très important dans cette période. Nous avons même lancé notre contrat d’assurance vie Corum Life en plein confinement le 16 mars, en plein confinement.

Nous avons poursuivi nos acquisitions. Certes, pendant cette période, nous n’avons pas pu visiter des immeubles et nous tenons à visiter tous ceux que nous achetons. Pendant quasiment deux mois et demi, nous n’avons pas pu réaliser de visites d’immeubles. Néanmoins, sur les choses qui avaient été anticipées et qui étaient déjà dans les tuyaux, nous avons pu poursuivre notre travail d’analyse. Nous avons pu poursuivre la collecte et les investissements pendant cette période qui, nous l’espérons est derrière nous pour le moment. Nous reprenons nos activités dans nos différents bureaux à Paris et en Europe. Depuis quelques semaines, les visites d’immeubles par nos équipes d’investissements ont recommencé. C’est une bonne nouvelle et c’est également un bon signe.

Quelque part, vous étiez déjà organisés. Votre fondateur aime dire que vous êtes une Fintech, une Proptech dans l’organisation. C’est important, comme vous le soulignez, le fait d’avoir une gestion internalisée permet d’être plus en contact avec les locataires. Quel est l’intérêt de gérer ?

Cela permet une plus grande réactivité. En effet, dans le cas où nous avions sous-traité cette gestion que nous appelons la gestion locative ou le Property Management, nous aurions eu un intermédiaire entre nous, la société de gestion Corum et les locataires qui sont les entreprises occupant les immeubles. Nous aurions eu un tiers au milieu. Nous aurions donc potentiellement perdu d’informations et surtout de la réactivité.

Le fait d’avoir internalisé cette compétence dès la création de Corum Origin en 2012 nous permet d’avoir cette réactivité et de négocier en direct avec nos locataires, pour les accompagner au mieux et essayer de trouver des solutions. Nous avons reçu 50 % de nos locataires qui nous ont sollicités pendant la période de confinement. Parfois pour essayer de négocier par opportunisme et d’autres fois, ils avaient de réelles difficultés. Dans ce cas-là, nous avons essayé de les accompagner au mieux. Notre souhait est, bien évidemment, de maintenir le rendement, d’encaisser des loyers pour pouvoir distribuer ces dividendes. Plutôt que d’avoir des locataires qui ne paient plus leurs loyers, nous avons préféré, dans certains cas de négocier des échéanciers, des reports. Comme vous le savez peut-être, dans l’immobilier professionnel, les loyers sont quasiment des loyers trimestriels. Dans certains cas, nous avons accepté de mettre en place des loyers mensuels, afin de préserver la trésorerie des locataires et leur demander un effort un petit peu moins important.

L’idée est vraiment un accompagnement dans la durée. Certes, nos clients sont les associés de Corum Origin, Corum XL et Eurion, mais nous considérons également que nos locataires sont des clients. C’est la raison pour laquelle nous avons essayé de trouver des solutions et de satisfaire à leurs besoins finalement.

Vous avez évoqué quelque chose d’important. Il faut être proche de ses clients locataires. C’est très rare d’entendre ce discours-là. Vous parlez de ces demandes de la part de vos locataires. Quel est l’état des lieux que nous pouvons avoir à quelques jours près sur vos deux SCPI Corum Origin et Corum XL ?

Nous avons effectivement un état des lieux qui est fait de manière hebdomadaire. Nous avons une page dédiée sur notre site internet. Sur la première page, nous avons communiqué auprès de nos partenaires et auprès de nos associés, des clients.

À ce jour, nous pensons que la plupart des demandes sont dernière nous, parce que nous en avons eu beaucoup qui ont été traités dans chacun des cas. Il est possible qu’il y ait d’autres demandes d’ici la fin de l’année, mais nous pensons que le gros de la vague est derrière nous. Nous avons essayé de mesurer l’impact de ces reports, de ces échéanciers, de ces négociations sur les dividendes de Corum Origin et Corum XL.

Ici, nous reprenons simplement les objectifs de rendement de nos deux SCPI. Encore une fois, ce n’est qu’une simulation et un atterrissage au 31 décembre 2020. Sur un objectif de 6 % pour Corum Origin, en prenant compte de ces négociations, nous avons un atterrissage à 5,89 % d’ici la fin de l’année. Si nous prenons Corum XL, elle est un peu moins touchée, car si nous prenons son objectif de 5 %, nous avons un atterrissage au 31 décembre qui est de 4,94 %. L’impact est moins important sur Corum XL. Encore une fois, nous avons des baux longs sur ces deux SCPI, nous avons quasiment 8 ans de bail fermes restant à courir sur Corum Origin et un peu plus de 8 ans sur Corum XL. Cela nous protège en quelques sortes.

Le réel problème est la question de savoir si le locataire sera capable de payer son loyer. Si financièrement il ne peut plus le faire, nous ne serons pas les premiers créanciers. Néanmoins, nous avons cette sécurité avec les baux longs qui ont été signés.

Depuis le début de l’année, si nous reprenons les dividendes qui ont été versé, comme vous le savez peut-être et sinon, je le rappelle. Nos SCPI distribuent des loyers mensuels. Sur Corum Origin, nous sommes quasiment à 6 % et sur Corum XL, nous sommes à 5,99 % depuis le début de l’année. Nous sommes encore bien au-delà de l’objectif de rendement de Corum XL, puisqu’il est de 5 %.

Il y a eu beaucoup de travail, d’échanges, d’analyses, de discussions, mais aujourd’hui, nous pensons qu’une bonne partie est derrière nous et voilà l’impact que cela aura. Frédéric Puzin avait communiqué dès le 17 mars, en prenant des scénarios très critiques, en envisageant le pire. Et finalement, ce n’est pas ce dernier qui sera retenu. Avec un impact sur le rendement assez mesuré finalement, parce que nous avons parlé de 5,89 et de 4,94 % pour Corum XL.

C’est donc, moins de 2 % d’impact sur le rendement de Corum Origin. C’est tout à fait entendable de la part des épargnants. Merci en tout cas pour cette grande transparence et cette clarté. Avez-vous une dernière bonne nouvelle à nous partager ?

La dernière bonne nouvelle concerne les dividendes. Comme vous le savez, nous distribuons les dividendes de manière mensuelle. Nous sécurisons au fil des mois la perception des loyers, le paiement des loyers par les locataires. Après les négociations qui ont eu lieu, à ce jour, nous n’avons pas de gros problèmes par rapport au paiement de ces loyers. Nous savons que pour tous les loyers du second trimestre, nous avons une très bonne visibilité. Cela est assez positif.

Ce qui n’est pas une bonne nouvelle immédiate, mais chez Corum, nous avons une stratégie assez opportuniste. Aller acheter en bas de cycle quand c’est possible, regarder des classes d’actifs qui sont parfois décriées ou moins à la mode. Nous pensons que cette période va laisser des opportunités derrière elle. Nous allons pouvoir aller les saisir avec Corum Origin, parce que nous pensons que cela va rebattre les cartes des marchés immobiliers de la zone euro que nous considérions très cher. Au mois de janvier 2020, nous avions complètement limité le développement de Corum Origin, parce que nous avions fait cette promesse de 6 %. Nous pensons que cette crise va laisser derrière elle, un certain nombre d’opportunités que nous allons pouvoir saisir. Nous pensons pouvoir maintenir ce rendement et créer de la valeur sur le long terme, parce que c’est notre promesse.

Merci beaucoup Baptise Bruneau pour cet éclairage, cette grande transparence pour ces deux SCPI Corum Origin et Corum XL.

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