La Française REM : projet de fusion pour 2 SCPI

Projet de fusion entre les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 et Multimmobilier 1

Les associés de Crédit Mutuel Pierre 1 et de Multimmobilier 1, deux SCPI du Groupe La Française, se prononceront le 19 janvier 2016, à l’occasion d’une assemblée générale extraordinaire, sur le projet de fusion entre leurs sociétés. Ce projet prévoit la fusion-absorption de Multimmobilier 1, SCPI à capital variable créée en 1987, par Crédit Mutuel Pierre 1, SCPI à capital variable créée en 1973. Revenons plus en détails sur les caractéristiques de ces deux SCPI puis sur les objectifs et les modalités envisagées de la fusion.

SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 et Multimmobilier 1, deux SCPI aux patrimoines homogènes

Crédit Mutuel Pierre 1 est une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Les bureaux entrent à hauteur de 90% dans la composition de son patrimoine, qui comprend également des locaux commerciaux. Sa capitalisation s’approche du milliard d’euros fin 2015 et sa présence est bien établie, tant à Paris qu’en région parisienne et dans les principales métropoles régionales.

Multimmobilier 1, dont la capitalisation est supérieure à 200M€ fin 2015, est également spécialisée dans les bureaux (80% de la valeur vénale de son patrimoine) et dans une moindre mesure, dans les commerces (environ 15%). Son patrimoine comprend aussi des actifs répartis de manière homogène dans le territoire métropolitain.

Les deux SCPI offrent donc des profils très similaires, au niveau de la composition mais aussi de la répartition des actifs. Le projet de fusion s’inscrit donc dans la poursuite de la même stratégie d’investissement.

Les objectifs de la fusion : atteindre une taille critique permettant une meilleure gestion du patrimoine

Le groupe de travail sur le projet de fusion expose quatre objectifs dont la réalisation serait facilitée par une fusion entre Crédit Mutuel Pierre 1 et Multimmobilier 1.

Tout d’abord, l’ensemble constitué atteindrait une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros, taille critique qui le ferait entrer dans le cercle restreint des très grandes SCPI de bureaux. Outre une meilleure visibilité sur le marché française et européen, cet accroissement permettrait une plus grande profondeur du marché des parts, au profit des épargnants comme des associés.

Un rapprochement augmenterait également les capacités de recours à l’emprunt afin de bénéficier d’un effet de levier important. Dans le contexte actuel de taux bas, qui devrait perdurer sur le moyen terme, le nouvel ensemble envisage de s’endetter à hauteur de 15% de sa capitalisation pour financer des projets au rendement nettement plus élevé que les taux d’emprunt.

Le groupe de travail souligne en outre qu’une fusion rendrait la nouvelle SCPI mieux à-même de rénover son patrimoine et de le gérer de manière dynamique, notamment par une politique de cession des actifs les moins performants.

Enfin, la fusion constituerait un tremplin vers une diversification sectorielle et géographique accrue. La SCPI accélèrerait son développement en zone euro afin de profiter des différents cycles immobiliers et économiques. Le groupe de travail prévoit aussi, en cas de réussite de la fusion, l’acquisition de nouveaux types d’actifs comme des résidences gérées, des hôtels ou encore des emplacements de parking.

La fixation de la parité de fusion : préserver les intérêts de tous les associés 

La parité de fusion détermine la valeur relative d’une part de chaque SCPI : en d’autres termes, elle indique quelle quantité de part de Crédit Mutuel 1 vaut une part de Multimmobilier. 

La fixation de la parité est donc très importante dans la mesure où elle concerne directement les intérêts des associés des deux SCPI. C’est pourquoi le groupe de travail a proposé de se baser sur deux méthodes complémentaires : la valeur de réalisation et la valeur de rendement.

La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale du patrimoine, évaluée par des experts, ramenée à une part. Concrètement, elle indique combien vaut une part sachant que celle-ci représente une portion d’un ensemble d’immeubles dont on connaît le prix sur le marché immobilier. Cette valeur de réalisation entre pour 50% dans la fixation de la parité.

La valeur de rendement correspond à la richesse qu’une part est capable de générer. Concrètement, le groupe de travail a évalué pour chaque SCPI les revenus locatifs nets des charges et les a ramenés à une part. Ce revenu net par part indique l’argent que « produit » une part de SCPI lors d’une année. En supposant que le rendement attendu d’une part soit de 4,50%, la valeur de rendement est calculée comme le rapport entre le revenu net et le rendement attendu. Les valeurs obtenues pour 2015 et 2016 entrent pour 50% dans la fixation de la parité (15% pour la valeur de rendement 2015, 20% pour la valeur de rendement 2016 et 15% pour la valeur de rendement normalisée 2015). 

Par application de ces deux méthodes, la parité ressort à une part de Multimmobilier pour 2,503114 parts de Crédit Mutuel Pierre 1. Cette parité prend donc en compte la valeur de chaque SCPI et leur capacité respective de création de richesse, dans le but de préserver les intérêts de tous les associés.

En résumé, la fusion de Crédit Mutuel Pierre 1 et de Multimmobilier permettrait la création d’un ensemble homogène qui disposerait des moyens nécessaires à la poursuite d’une stratégie de rationalisation, d’expansion et de diversification de son patrimoine. Une opportunité sur laquelle se prononceront les associés le 19 janvier prochain.