Comment vendre ses parts de SCPI ?

L'investissement en SCPI est un investissement sur le long terme, mais il est toujours possible de céder ses parts en cas de besoin de liquidités, par exemple. En 2025, face à une crise de liquidité sans précédent avec plus de 2,3 milliards d'euros de parts bloquées et des délais moyens de retrait dépassant 600 jours, découvrez les différentes possibilités pour vendre vos parts de SCPI, souvent avec des décotes de 20 à 35 % sur le marché secondaire.

Vente de parts de SCPI à capital fixe

Réalisée principalement sur le marché secondaire, la vente des parts de SCPI à capital fixe est organisée par la société de gestion et dépend de l'offre et de la demande sur le marché. En 2025, les délais moyens y sont d'environ 30 à 90 jours si le prix est attractif, contre des confrontations plus longues dans le passé, avec des décotes structurelles fréquentes de 20 à 35 % par rapport au prix de souscription historique.

Dans un premier temps, le vendeur doit adresser un formulaire de vente à la société de gestion, en y précisant le nombre de parts ainsi que le prix de cession qu'il souhaite appliquer. De leur côté, les acheteurs transmettent également leur ordre d'achat. En pratique, les acheteurs proposent un prix plafond et les vendeurs un prix plancher. Les échanges se font via un carnet d'ordres avec confrontation périodique, mensuelle ou trimestrielle, comme celles organisées en fin d'année pour certaines SCPI (avec des dates limites de réception des ordres quelques jours avant la date de confrontation).

Après une série de vérifications, la société de gestion se charge de l'enregistrement des ordres d'achat et de vente sur un registre, en les classant par montant et par ordre chronologique. Une période de confrontation sera ensuite organisée à intervalles réguliers. Elle permet de définir un prix d'équilibre entre le prix plafond et le prix plancher, ce sera le prix d'exécution. À noter que les ordres ne peuvent être exécutés que lorsque le prix d'exécution est déterminé, et que le marché secondaire connaît un renouveau en 2025 avec une reprise de la collecte et des volumes d'échanges en hausse.

Une autre alternative pour le vendeur consiste à passer par la cession de gré à gré. Il a ainsi la possibilité de trouver lui-même un acheteur, mais il doit toutefois en informer la société de gestion. Cette option s'impose comme l'une des plus rapides en 2025, avec des ventes possibles en 4 à 8 semaines via des plateformes dédiées, malgré des décotes implicites souvent comprises entre 8 et 12 % ou plus.

Vente de parts de SCPI à capital variable

La procédure de vente des parts de SCPI à capital variable est plus simple sur le plan administratif. Si un associé souhaite céder ses parts, il adresse directement une demande de retrait à la société de gestion. En d'autres termes, il demande à la SCPI de racheter ses parts. Cependant, en 2025, les délais moyens dépassent 600 jours, avec des files d'attente critiques et, pour certaines SCPI, des rachats suspendus.

La valeur de retrait de la part sera alors définie par la SCPI, à la valeur des immeubles, avec une marge d'environ 10 %. La société de gestion rachète les parts proposées par l'actionnaire avec la collecte des liquidités excédentaires ou les nouvelles souscriptions. Elle peut également procéder à la vente d'un immeuble. Le prix de sortie est non négociable et parfois assorti d'une moins-value, avec des décotes moyennes de 20 à 35 % lorsque la revente se fait via un marché secondaire alternatif.

A noter que certaines SCPI à capital variable disposent de " fonds de remboursement ". Il s'agit de réserves de liquidités qui leur permettent de racheter les parts qui n'ont pas été compensées sur le court terme par de nouvelles souscriptions. Face à la tension du marché en 2025, le marché secondaire de gré à gré devient une solution privilégiée pour les deux types de SCPI, en offrant aux acheteurs des rendements potentiellement renforcés grâce aux décotes observées sur certaines parts.