Fiducial : une transformation de la gamme pour 2017

Jean-François Charrier présente les perspectives des SCPI de FIDUCIAL

Jean-François Charrier, Directeur du Développement de FIDUCIAL Gérance, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, il revient sur les différentes fusions, qui ont eu lieu en 2016 ou sont en projets tel que le passage en capital variable de Buroboutic, la politique d'investissement de la Société de Gestion, ainsi que sur les perspectives poursuivies pour l'année 2017. 

La société de gestion FIDUCIAL Gérance gère différentes SCPI de rendement, dont les SCPI Buroboutic, Sélectipierre 2, Logipierre 3 et Ficommerce.

Retranscription de l'interview vidéo sur les SCPI de FIDUCIAL Gérance

Deux SCPI ont fusionné en 2016, une seconde fusion est actuellement en projet. Quels sont les objectifs poursuivis ? Poursuivrez-vous cette politique en 2017 ?

Bonjour, alors effectivement, il y a une fusion qui est terminée, c’est la fusion de Croissance Immo, Selectipierre 1 et Selectipierre 2. C’est une fusion un petit peu différente de la future fusion, parce-que "Ficommerce et BTP immobilier" est une fusion qui est en cours, pour laquelle on a travaillé et qui a été mise en validation auprès du conseil surveillance. La première, c’est une fusion de SCPI à capital fixe, la seconde, c’est une fusion de SCPI à capital variable. L’objectif bien évidemment, dans ces fusions, est assez similaire :

• Le premier objectif est de faire grossir la SCPI pour que l’on ait des économies d’échelle qui soient réalisées pour améliorer la mutualisation des risques. 
   
• Le deuxième objectif, c’est évidemment que cette fusion nous permet de pouvoir augmenter nos acquisitions, d’avoir un marché d’arbitrage beaucoup plus fluide, parce que quand on est sur des petites SCPI, l’arbitrage est plus compliqué, ce qui peut déstabiliser un portefeuille. 
   
• La troisième raison est d'avoir un marché secondaire beaucoup plus liquide, puisque l'on grossit la SCPI. C'est ainsi plus "facile" sur le marché secondaire des SCPI.
   
• Et puis la quatrième raison, évidemment, c’est une meilleure visibilité commerciale, parce que quand on a une multitude de SCPI, c’est beaucoup plus compliqué. Cela permet donc de rationnaliser la gamme.

Pourquoi avoir décidé le passage en capital variable de la SCPI Buroboutic ?

Cette décision relève d'une volonté globale, comme vous le verrez sans doute au cours de l’année : l’objectif est de transformer notre gamme et petit à petit de passer l’ensemble de nos véhicules en capital variable.

La raison est simple, c’est que nous avons besoin d’avoir des véhicules lisibles, d’une part, et deuxièmement, nous avons besoin de faire respirer les patrimoines. La difficulté quand nous sommes sur une SCPI à capital fixe, c’est qu’aujourd’hui le marché va très vite et quand on veut faire une  augmentation de capital, il faut absolument convoquer une assemblée générale. Donc c’est "lourd", c’est long et cela coute cher. Le fait de les passer en capital variable nous permettra d'augmenter raisonnablement le capital de nos SCPI et de pouvoir surtout réagir par rapport au marché ; lorsque l'on a une opportunité d’achat bien évidemment. L’objectif est donc d’avoir cette possibilité d’augmenter facilement, tranquillement, raisonnablement notre capital. Par ailleurs, c'est également un avantage en ce qui concerne la distribution : nous travaillons beaucoup en distribution intermédiée. Quand on est sur une SCPI à capital fixe, c’est très compliqué pour un conseiller en gestion de patrimoine de proposer une SCPI, ne sachant pas s’il y aura des parts disponibles et surtout à quel prix il pourra les commercialiser. L’avantage du capital variable, c’est que l’on sait que c’est "ouvert", que l’on peut commercialiser sans difficulté et surtout, on connaît les prix à la fois d’achat et de vente de parts de SCPI. Cela permettra une bien meilleure visibilité pour nos apporteurs d’affaires.

Pouvez-vous nous présenter les dernières acquisitions que vous avez réalisées ?

L'année 2016 a été une année un peu particulière puisque FIDUCIAL Gérance a évolué, notamment dans sa gouvernance. Des décisions ont été prises en termes de politique et notamment au niveau des véhicules, nous venons d’en parler. L’objectif aujourd’hui, est de redynamiser l’ensemble de ces véhicules et donc, effectivement, cela passera par de nouvelles acquisitions, mais aussi par une politique d’arbitrage  relativement importante. 2016 aura été un début, nous avons eu quelques acquisitions, et l’année 2017 devrait nous permettre d’augmenter ce nombre d’acquisitions. Aujourd’hui, nous sommes sur un volume d'environ 16 000 m² d’acquisitions sur 2016, pour un montant de capital de l’ordre de 50 millions d'euros. L’objectif étant de faire 100 millions d'euros d’acquisitions et une quarantaine ou une cinquantaine de millions  d'euros d’arbitrages sur l’année 2017. De fait, le patrimoine devrait mieux respirer, ce qui n’était pas le cas depuis malheureusement un petit peu trop longtemps.

Quelles sont les perspectives pour 2017 ?

Deux choses :

• La première, concerne la politique globale de FIDUCIAL Gérance. Nous avons la volonté de rationnaliser la gamme et de n’avoir, à horizon 12 mois, qu'une gamme très compacte, très complémentaire, un peu différenciante - donc, avec un produit diversifié : ce sera Buroboutic, le véhicule phare de FIDUCIAL Gérance. 
   
• Et puis, 4 autres véhicules plus spécialisés, l’un sur du commerce, Ficommerce, l’autre sur l’immobilier de bureaux parisiens, Selectipierre 2 et un produit un petit peu différenciant qui est Logipierre 3, puisqu'il s'agit d’immobilier géré. A l’intérieur, on retrouve de la résidence de services pour personnes âgées par exemple, ou de l’hôtellerie. Et puis une dernière SCPI qui semble avoir la cote depuis quelque temps, c’est une SCPI résidentielle qui s’appelle Logipierre 1 et qui a un patrimoine à 80 % constitué d’immobiliers parisiens.

Voici notre gamme pour la fin de l’année 2017, après le lancement de cette nouvelle politique.

En termes de perspective, on a un avantage, c’est que cette belle endormie n’a pas beaucoup collecté les années précédentes et cela nous a permis de pouvoir conserver des taux de distribution plutôt sympathiques, qui seront maintenus en 2017. Donc, nous ne devrions pas avoir de baisses notables sur nos véhicules. Et ce qui est intéressant aussi, c’est que cette distribution se fait « pur sucre », c’est-à-dire que c’est exclusivement du revenu, et on ne va absolument pas augmenter cette distribution par du report à nouveau ou par de la plus-value latente. Nous avons des véhicules qui devraient avoir des performances dans la moyenne haute du marché sur 2016 et sur 2017, ce qui est plutôt de bon augure pour notre distribution, qui redémarre sensiblement.

Avant d'investir en SCPI, rappel sur les éléments clés de ce placement immobilier (pierre-papier) : 

Les SCPI de rendement investissent essentiellement dans de l’immobilier professionnel : des actifs de bureaux, de commerces, de logistique, de santé, etc. Elles permettent à leurs associés de bénéficier de revenus complémentaires (dividendes), versés généralement trimestriellement. L'investissement en SCPI, comme tout investissement immobilier, est un placement long terme. Aussi est-il recommandé de conserver ses parts pendant une durée d'au moins 8 ans à compter de la souscription. 

Afin de faciliter la compréhension de ce produit, MeilleureSCPI.com vous propose un guide des SCPI.