Les 15 critères d'évaluation d’une SCPI de rendement

Depuis leur création dans les années 60, les SCPI connaissent une véritable croissance. En 2019, ces dernières ont atteint une collecte record de 4 Md€ (pour le 1S 2019) portant la capitalisation des SCPI de rendement à plus de 56,5 Md€. Face à l’accroissement de cet investissement, MeilleureSCPI.com met à votre disposition les 15 critères pour évaluer efficacement les meilleures SCPI parmis plus de 90 véhicules disponibles sur le marché en ce moment.

INVESTIR DANS UNE SCPI DE RENDEMENT : OBSERVATION ET VIGILANCE

Aujourd’hui, plus d’un million de français ont déjà été séduits par les nombreux avantages qu’offre l’investissement dans la Pierre-Papier. Cependant et peu importe la vocation de ce type d’investissement (diversifier son patrimoine, préparer sa retraite, préparer la transmission de son patrimoine, etc.) il est primordial de rester vigilant sur les performances de l’actif et plus particulièrement sur ces risques (volatilité, liquidité, crédit).

Focus sur les critères

MeilleureSCPI.com vous propose aujourd’hui de découvrir les 15 critères sur lesquels s’attarder avant de choisir une SCPI*.

Critère n°1 : la collecte

La collecte nette idéale pour une SCPI mature est comprise entre 10% et 20% de la capitalisation. 

Critère n°2 : la liquidité

Ce critère met en avant la facilité de revente des parts (à des prix de marché raisonnables).

SCPI à capital variable 

rapport Capitalisation / Nombre d’associés 

montant d’investissement minimal pour une première souscription sur le marché primaire 

Conditions d’accessibilité 

Modes d’acquisition : Pleine propriété / Assurance-vie / réinvestissement des dividendes 

Critère n°3 : l’investissement

Vise à évaluer la capacité du parc immobilier à générer de revenus réguliers et pérennes.  

Rendement financier du fonds : Loyers / Capitalisation 

Rendement immobilier du patrimoine : Loyers / Valeur d'acquisition du patrimoine 

Montant par actif : Valeur vénale du patrimoine / Nombre d’actifs

Critère n°4 : la diversification

Vise à évaluer à quel point la SCPi mutualise ses risques à travers la : 

la répartition géographique : Paris, régions, étrangers 

la répartition typologique : SCPI diversifiée, spécialisée, de bureaux, de commerces, etc.

Critère n°5 : le taux de distribution sur la valeur du marché (TDVM)

Le TDVM correspond au rapport entre le dividende brut et le prix moyen de la part.

Il remplace le traditionnel taux de rendement au 1er juillet 2012. 

Ce critère est très intéressant pour comparer en interne le rendement entre les différentes SCPI de rendement et en externe les placements financiers.

TDVM ordinaire brut 

Volatilité historique du TDVM 

Comparaison TDVM de la SCPI au TDVM de la catégorie 

Critère n°6 : taux d’occupation financier (TOF)

Il permet d’évaluer la qualité de gestion financière de la SCPI au niveau locatif. mesurer le niveau des impayés et l'attractivité des biens immobiliers de la SCPI. Il est préférable que ce taux atteigne ou avoisinent les 90 %.

TOF ASPIM Brut 

Taux de croissance annuel moyen du TOF aspim + actifs en arbitrage ou travaux 

Volatilité du TOF ASPIM + en arbitrage ou travaux 

Comparaison TOF ASPIM de la SCPI et TOP ASPIM de la catégorie 

Critère n°7 : le report à nouveau

Pour bien choisir sa SCPI de rendement, elle doit posséder un fonds de réserve suffisant appelé «report à nouveau» parce qu’il permet de maintenir le dividende vis-à-vis de ses associés.

Report à nouveau / Loyers collectés 

Volatilité du RAN

Critère n°8 : variation du prix moyen d’une part (VPM)

Il s’agit du taux de croissance annuel moyen du prix de la part.

Il doit dans l’idéal être compris entre 0 % et 5 %. 

Dans le cadre d’une longue période, il est censé être autour de 2 %.

Critère n°9 : décote/surcote

Ce critère révèle la différence entre le prix de souscription sur le marché secondaire et la valeur du parc immobilier ramené en fin d’année N. 

SCPI à capital fixe 

Prix acquéreur (marché secondaire) / valeur de réalisation

La note doit être proportionnelle à la décote.

SCPI à capital variable 

Prix de souscription (marché primaire) / valeur de réalisation

Il s’agit d’une bonne note si elle est proche de 100 %.

Critère n° 10 : somme restant à investir (SRI)  

Somme restant à investir / Capitalisation

Si cet indicateur est inférieur à 0, cela signifie de la collecte à complètement été investie. 

Critère n°11 : Loan To Value ratio (LTV)

Endettement bancaire / valeur du patrimoine

Plus la LTV est faible, plus la SCPI marque des points.

Critère n° 12 : plus ou moins-value latente

Ce critère s’exprime par la différence de la valeur d’expertise du patrimoine et la valeur d’achat du patrimoine. Si elle est élevée cela démontre de l’aptitude de l’équipe de gestion à vendre un bien de manière optimale et à redistribuer la plus-value générée à l’épargnant. 

Distribution exceptionnelle / Stock de plus-value latente

Critère n°13 : la vétusté du patrimoine

Dans un soucis de transparence complète, il indique l’état réel du patrimoine : neuf, ancien, rénové, etc.

Critère n°14 : durée moyenne des baux fermes

Durée moyenne des baux restant sur la période. 

Somme des années restantes pour les baux  / Nombre de locataires 

Critère n°15 : bulletins d’informations périodiques

Il s’agit d’un document légal mentionnant les informations afférentes à la SCPI sur une période donnée, généralement sur un trimestre ou un semestre. 

On y retrouve généralement les informations suivantes :

• montant de la collecte,
• répartition géographique,
• capitalisation,
• taux de recouvrement,
• nombre de parts,
• distribution prévisionnelle de l’année,
• etc.

* Les critères sont susceptibles d’évoluer avec le temps. Ces critères ne concernent ni les SCPI de moins de 3 ans, ni les SCPI de capitalisation.

À lire également :

• Découverte : SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 à crédit !
• Faites le choix gagnant, SCPI Edissimmo pour vos bureaux!