Immobilier de commerce : marché qualitatif

Immobilier de commerces : un marché de plus en plus qualitatif

Le millésime 2013 du marché de l’immobilier français a été marqué par l’accroissement des difficultés de certains commerçants et les arbitrages de grandes enseignes désireuses de se concentrer sur leurs sites les plus performants. Bonne nouvelle, les meilleurs emplacements résistent.

Si la consommation des ménages avait baissé en 2012, elle a, en revanche, légèrement progressé en 2013. Les économistes tablent, en effet, sur une hausse comprise entre 0 et 0,5 %. Le commerce de détail en a profité puisque, selon une récente étude de BNP Paribas Real Estate, son chiffre d’affaire a progressé d’environ + 0,8 % l’an dernier. Mais tous les secteurs de l’économie n’en ont pas profité. Ainsi, le cabinet de conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, estime que l’habillement a vu ses ventes baisser de - 1,3 % entre janvier et décembre 2013. D’autres secteurs, comme l’ameublement ou la restauration, pourraient aussi faire les frais de ce que les professionnels appellent la « consommation de crise ».

Rues commerçantes : la prime aux emplacements « prime »

Cushman & Wakefield relève que la demande reste forte sur les meilleurs emplacements (« prime », dans le jargon des professionnels) et que leurs surfaces, lorsqu’elles sont libérées, trouvent rapidement preneurs. Pour preuve, la poursuite de l’arrivée de grandes marques rue Sainte-Catherine à Bordeaux, sur la Croisette à Cannes, place du Capitole et rue Alsace Lorraine à Toulouse ou encore dans les quartiers du Marais et de Saint-Germain des Prés à Paris. La rue de Rivoli a confirmé, l’an dernier, son retour en grâce avec l’arrivée d’enseignes telles que Mango et Intersport.

La montée en gamme les centres commerciaux

Le fléchissement de la demande et la montée en puissance de l’e-commerce ont pesé sur l’activité des centres commerciaux. Si le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) relève une baisse de la fréquentation en fin d’année dernière, cette tendance doit toutefois être nuancée. En effet, des projets récemment inaugurés – la réouverture de Beaugrenelle à Paris, par exemple – sont des succès.

On assiste aussi à la montée en gamme des centres commerciaux les mieux situés avec, notamment, l’apparition d’enseignes (Sandro ou Michael Kors) jusque-là, implantées en centres-villes.

Une vacance à géographie variable

Sans surprise, le taux de vacance est corrélé à la qualité de l’emplacement. Évalué par la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé Procos à 7,1 % pour l’ensemble des centres-villes hexagonaux en 2012 (6,3 % en 2011), ce taux atteint 8,6 % dans les villes moyennes (50 000 à 100 000 habitants) et peut même excéder 10 % dans des communes telles que Alençon, Nevers, Niort ou Roubaix. En revanche, la vacance demeure quasi inexistante dans les axes les plus commerçants des grandes villes. Même dichotomie du côté des centres commerciaux : si les petites galeries et les grands centres ont bien résisté, les centres « intermédiaires » ont vu leurs vacances s’accroître.

L’e-commerce prend de l’ampleur

Selon la Fédération e-commerce et vente à distance (Fevad) les ventes de l'e-commerce ont franchi la barre des 50 milliards d’euros en 2013, en hausse de 14 % par rapport à 2012. L’e-commerce pourrait même représenter 25 % de l’ensemble de la consommation d’ici à 2030. Ce sont les commerces de services (banques, agences de voyages…) qui risquent de se retrouver les principales victimes de ces nouveaux modes de consommation.

Le diagramme montre parfaitement l'évolution des modes de consommation. Plus du tiers des produits alimentaires restent via le commerce de détail, la part de l'e-commerce n'est pas négligeable sur ce secteur spécifique ,11,9% des ventes sont réalisées par des pures-players sur internet. Elle reflète l'essor de site web spécialisé dans l'alimentaire (produit bio, vins, chocolats, café, poissons, etc.), et le développement du drive avec les grandes enseignes de supermarchés.

Source : Cushman & Wakefield, Insee Première Février 2014