SCPI Épargne Pierre : Interview du gérant d'Atland Voisin

Jean-Christophe Antoine, directeur général d'Atland Voisin, revient en exclusivité sur l'ouverture d'Épargne Pierre à la zone euro, l'évolution du délai de jouissance ainsi que sur les perspectives actuelles de la SCPI, plus de cinq ans après l'interview de fin 2018.

SCPI Epargne Pierre : Interview du gérant

Quel est l'ADN de votre SCPI ?

L'ADN d'Épargne Pierre est intimement lié à nos convictions immobilières, aux objectifs et aux attentes de nos associés. Pour une SCPI à capital variable, l'important est la mutualisation et la pérennité du revenu. Le principe même d'une SCPI à capital variable est de permettre une évolution du capital au fil des souscriptions et des retraits, dans les limites fixées par les statuts, ce qui offre une grande souplesse de collecte et d'investissement. Dans ce cadre, il est essentiel que la SCPI prône la diversification du patrimoine : diversification par nature d'actifs – bureaux, locaux d'activités, commerces, actifs alternatifs – et diversification géographique sur tout le territoire français, avec ce que l'on peut appeler une gestion " ABA ".

Cette gestion " ABA " se traduit par une localisation dans les grandes métropoles et les grandes périphéries, qui peuvent être des localisations de catégorie B, mais avec un fort potentiel de valorisation compte tenu de l'urbanisation et de la métropolisation, les centres-villes étant devenus plus difficiles d'accès en raison de taux de rendement bas et de valeurs élevées. En parallèle, nous nous positionnons dans des villes de moindre importance sur des emplacements de catégorie A, de qualité intrinsèque élevée, qui nous assurent la pérennité du marché locatif. C'est cette combinaison qui permet de lisser le risque et de stabiliser les revenus dans le temps.

L'ADN de cette SCPI, c'est également la mutualisation du risque, puisque nous restons sur des volumes d'acquisition unitaire relativement maîtrisés. Même si la SCPI a beaucoup grandi – avec une capitalisation désormais de plusieurs milliards d'euros et un patrimoine composé de plusieurs centaines d'actifs – nous veillons à ne pas concentrer le risque sur quelques immeubles ou quelques locataires. Le loyer moyen par locataire reste une faible fraction du revenu global, ce qui limite notre exposition à un risque locatif unique et renforce la résilience de la distribution.

Dans l'ADN d'Épargne Pierre, avec toujours en ligne de mire l'objectif de pérennité du revenu pour les associés, nous privilégions également un équilibre entre le neuf et l'ancien :

• Le neuf ne nécessite pas de travaux lourds à court terme et bénéficie de garanties (dont la garantie décennale).
• Les immeubles anciens font l'objet d'audits techniques approfondis et de travaux planifiés dès l'acquisition afin de lisser les provisions pour gros entretiens dans le temps.

Cet équilibre est d'autant plus important que la réglementation environnementale et énergétique se durcit et que nous devons préserver la valeur de notre patrimoine dans la durée.

Autre élément important : nous avons, dès le départ, associé la révolution digitale et l'exploitation de la donnée à notre approche d'investissement et de gestion immobilière. C'est dans cet esprit que nous avons conclu un accord avec des start-up spécialisées dans la modélisation prédictive de la valeur, comme PriceHubble, pour affiner nos décisions d'investissement. Ce type de modèle intègre des données démographiques, économiques, liées aux grands projets ou aux infrastructures publiques et privées, afin d'évaluer le potentiel de valorisation d'un actif sur plusieurs années. L'enrichissement progressif des bases publiques et privées a rendu ces outils plus pertinents qu'en 2018, et ils font désormais partie intégrante de notre processus de sélection des actifs, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales.

Nous exploitons également davantage le Big Data dans la gestion opérationnelle, en interconnectant les différents acteurs autour de l'actif :

• Le propriétaire (la SCPI via la société de gestion)
• L'administrateur de biens
• Les locataires
• Les prestataires techniques

L'objectif est d'améliorer la circulation de l'information, de développer des services aux locataires pour les fidéliser et d'exploiter les signaux faibles de leur situation économique afin d'anticiper les risques de vacance ou de défaut.

Enfin, l'ADN d'Épargne Pierre, c'est aussi la simplicité et l'alignement d'intérêt avec les porteurs de parts. Nous ne prélevons pas de frais spécifiques sur les cessions d'actifs ni d'honoraires sur les travaux, ce qui évite certains frottements qui peuvent peser sur la performance à long terme. Dans un contexte où la transparence sur les frais est devenue une exigence forte des investisseurs et du régulateur, c'est un point important à souligner.

Dans la même veine digitale, Épargne Pierre a été pionnière dans la souscription dématérialisée. La souscription 100 % en ligne est désormais la norme, que ce soit en direct, via des plateformes partenaires ou des contrats d'assurance vie, facilitant l'accès à la SCPI pour une base d'associés toujours plus large.

Lors de votre assemblée générale du 20 juin, la possibilité d'investir en Europe a été approuvée. Pensez-vous bientôt acquérir des actifs en zone Euro ? Visez-vous des pays en particulier ?

La résolution permettant d'investir en zone euro, votée en 2018, s'inscrivait déjà dans une logique de diversification et non dans un effet de mode. Il s'agissait d'élargir le champ d'opportunités en termes de typologie d'actifs, de cycles immobiliers et de contextes économiques. Les premiers pays identifiés étaient l'Allemagne, l'Italie et l'Espagne, marchés profonds et liquides, présentant des fondamentaux macroéconomiques solides et des dynamiques urbaines attractives.

Depuis, la stratégie s'est structurée de manière plus nette. Épargne Pierre reste, dans son cœur de portefeuille, positionnée sur les métropoles régionales françaises, mais la possibilité d'investir dans la zone euro permet de saisir des opportunités spécifiques lorsque les conditions de rendement/risque sont plus favorables hors de France. Cette ouverture européenne s'est traduite opérationnellement d'abord par le recours à des partenaires locaux – sociétés spécialisées disposant d'équipes dédiées sur place – puis par une montée en compétence interne sur ces marchés.

Nous avons conservé un mode de partenariat responsable. Les sociétés partenaires ne se limitent pas à nous présenter des actifs ; elles sont impliquées à la fois dans :

• La recherche d'actifs
• La phase d'investissement
• La gestion de l'actif sur la durée : suivi locatif, vacance, relocation, travaux, mise aux normes environnementales

C'est une façon de garantir l'alignement d'intérêt sur la durée, particulièrement important dans des marchés que nos associés connaissent moins bien que le marché français.

Parallèlement, le groupe Atland Voisin a lancé une SCPI sœur, Épargne Pierre Europe, exclusivement tournée vers la zone euro, qui affiche des taux de distribution supérieurs à 6 % ces dernières années. Cette architecture de gamme répond à la fois aux attentes des associés, qui souhaitent une lecture simple de leurs allocations, et aux exigences du régulateur en matière de cohérence de la stratégie.

Au 1er juillet, votre délai de jouissance est passé d'une durée de 4 mois à 6 mois. Pourquoi cette augmentation ?

L'augmentation du délai de jouissance de 4 à 6 mois répondait à une double exigence : la sécurité juridique des acquisitions et la bonne synchronisation entre la collecte et l'investissement. La complexité des opérations immobilières s'est encore accrue, sous l'effet de la multiplication des réglementations (urbanisme, environnement, normes techniques, diagnostics, réglementation énergétique, etc.). Le délai entre la formulation d'une offre et la signature de l'acte authentique peut varier :

• De 3 à 4 mois dans le meilleur des cas
• Jusqu'à 6, 8 voire 9 mois pour des actifs complexes

Le délai de jouissance est précisément la période qui s'écoule entre la souscription des parts et l'entrée effective en jouissance, c'est-à-dire le moment où l'investisseur commence à percevoir les revenus. En pratique, ce délai se situe le plus souvent entre 3 et 6 mois dans l'univers des SCPI, ce qui place Épargne Pierre dans la partie haute mais cohérente de la fourchette, compte tenu du volume d'acquisitions à réaliser.

Concrètement, le processus se déroule ainsi :

• Offre indicative acceptée par le vendeur → négociation d'une exclusivité
• Audit technique et juridique (4 à 6 semaines selon la complexité de l'actif) : structure du bâtiment, conformité réglementaire, état des équipements, situation locative, baux, garanties, contentieux éventuels
• Décision de poursuivre ou renoncer à l'acquisition
• Signature de la promesse de vente
• Phase de préparation de l'acte authentique (2 à 3 mois supplémentaires), avec le droit de préemption urbain des communes (2 mois pour se prononcer)

En allongeant le délai de jouissance, nous nous donnons le temps d'investir les capitaux collectés dans de bonnes conditions, sans nous précipiter sur des actifs moins qualitatifs pour " placer " rapidement la collecte. C'est un élément important de protection des associés, d'autant plus que la plupart des SCPI de rendement se situent aujourd'hui entre 3 et 6 mois de délai de jouissance.

Vous distribuiez un TDVM de 5,97 % en 2017. Quelle performance visez-vous aujourd'hui ?

En 2017, Épargne Pierre affichait un TDVM de 5,97 %, la situant nettement au-dessus de la moyenne du marché. Depuis, la méthodologie a été harmonisée au niveau de la place : le TDVM a laissé la place au taux de distribution, selon la définition retenue par l'ASPIM, à savoir le dividende brut versé au titre de l'année N rapporté au prix de part au 1er janvier de la même année.

Sur les dernières années connues, Épargne Pierre a maintenu un niveau de distribution élevé et régulier :

Cette stabilité de la distribution sur cinq exercices consécutifs est un point marquant, dans un environnement où la moyenne du marché des SCPI se situe autour de 4,5 % à 4,7 %, et où de nombreuses SCPI ont dû ajuster leur rendement ou leur valeur de part.

En parallèle, le TRI sur 10 ans d'Épargne Pierre ressort autour de 5,45 %, traduisant la combinaison entre un rendement courant élevé et une relative stabilité du prix de part, malgré la baisse des valeurs d'expertise observée dans le marché tertiaire depuis 2022. Le prix de souscription a été maintenu à 208 €, très proche de la valeur de reconstitution, sans surcote significative.

Pour les exercices en cours, l'objectif affiché par la société de gestion est de maintenir un taux de distribution de l'ordre de 5,2 % à 5,3 %, sous réserve de l'évolution des loyers, de la vacance locative, des charges et des arbitrages éventuels. Le patrimoine est activement géré : renégociation de baux, travaux de repositionnement, cessions d'actifs moins adaptés aux nouveaux usages, renforcement des actifs répondant aux standards ESG.

En synthèse, l'ADN d'Épargne Pierre – diversification, mutualisation du risque, gestion de proximité et simplicité – n'a pas changé. Il a été consolidé par dix années de track record, un taux de distribution qui reste significativement au-dessus de la moyenne du marché et un délai de jouissance ajusté aux réalités opérationnelles du terrain.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.