Attraits Pierre : une plateforme logistique stratégique à Calais

La SCPI Attraits Pierre, gérée par Groupama Gan REIM, poursuit la construction de son patrimoine avec l'acquisition d'une plateforme logistique neuve à Calais, dans le Pas-de-Calais. Réalisée en sale-and-leaseback, l'opération affiche un rendement de 6,20 % acte en main, selon la société de gestion.

Il s'agit de la huitième acquisition de la SCPI depuis son lancement en juin 2024, de sa première implantation dans le Nord de la France et de sa première acquisition annoncée en 2026. L'actif est entièrement loué à un groupe logistique international, dont le nom n'a pas été communiqué.

L'essentiel à retenir

• Actif : plateforme logistique neuve.
• Localisation : zone d'activités " La Turquerie ", à Calais.
• Accessibilité : intersection des autoroutes A16 et A26, à proximité du port de Calais et du tunnel sous la Manche.
• Montage : sale-and-leaseback.
• Occupation : 100 % du bâtiment loué à un seul locataire.
• Rendement annoncé : 6,20 % acte en main.
• Durée du bail : longue, sans précision communiquée.
• SCPI acquéreuse : Attraits Pierre, gérée par Groupama Gan REIM.
• Particularité : première acquisition de la SCPI dans les Hauts-de-France.

Une huitième acquisition, la première dans le Nord

Lancée en 2024, Attraits Pierre est une SCPI diversifiée qui cherche à constituer progressivement un patrimoine composé de commerces, de bureaux et d'actifs immobiliers logistiques.

Avec cette opération à Calais, la SCPI réalise son huitième investissement. L'acquisition intervient après un premier semestre 2026 marqué par l'absence d'acquisition et de cession, alors que la collecte s'est poursuivie.

Alexandre Reinbold, directeur général de Groupama Gan REIM, présente cette opération comme une étape importante dans le développement du patrimoine :

" L'acquisition de cette plateforme de logistique permet à la SCPI Attraits Pierre de réaliser son huitième investissement depuis son lancement en juin 2024, et d'acquérir ainsi son premier actif dans le Nord de la France, au sein d'une zone dynamique et stratégique. L'actif dispose de fondamentaux immobiliers solides et est intégralement loué sur une durée longue. "

La localisation permet également à la SCPI d'accroître son exposition aux régions. Au 30 juin 2026, 88 % du patrimoine d'Attraits Pierre était situé en régions, contre 12 % en Île-de-France.

Un actif dont les caractéristiques restent partiellement confidentielles

Le communiqué relatif à l'opération ne précise ni :

• la surface exacte de la plateforme ;
• le prix d'acquisition ;
• l'identité du locataire ;
• la durée ferme précise du bail.

Ces éléments sont importants pour apprécier pleinement le profil rendement-risque de l'opération. En particulier, l'identité et la solidité financière du locataire permettront d'évaluer le risque de défaut ou de relocation à terme.

Les annonces immobilières disponibles dans la zone de La Turquerie font état de plusieurs projets logistiques de grande dimension, mais elles ne permettent pas d'identifier avec certitude l'actif acquis par Attraits Pierre. Il convient donc de ne pas assimiler automatiquement les surfaces publiées pour d'autres bâtiments du secteur à celles de la SCPI.

Le sale-and-leaseback, un montage apprécié en immobilier d'entreprise

L'acquisition a été réalisée selon le mécanisme du sale-and-leaseback, également appelé externalisation immobilière.

Le principe est simple :

1. une entreprise propriétaire de son bâtiment le vend à un investisseur ;
2. l'investisseur devient propriétaire de l'immeuble ;
3. l'entreprise reste dans les lieux en qualité de locataire ;
4. un bail est signé, généralement pour une durée longue.

L'intérêt pour l'entreprise

Le sale-and-leaseback permet au propriétaire-utilisateur de transformer un actif immobilier en liquidités. Les capitaux ainsi libérés peuvent être affectés :

• au financement du développement ;
• au remboursement de dettes ;
• à des investissements industriels ou commerciaux ;
• à des opérations de croissance externe ;
• au renforcement de la trésorerie.

L'entreprise conserve par ailleurs l'usage de son site, ce qui évite un déménagement ou une interruption d'activité.

L'intérêt pour la SCPI

Pour la SCPI, le montage présente plusieurs avantages :

• un immeuble déjà occupé ;
• un locataire identifié dès l'acquisition ;
• des loyers théoriquement perçus dès le démarrage du bail ;
• une visibilité locative généralement supérieure à celle d'un actif vacant ;
• un rendement déterminé dès la signature de l'opération.

Dans le cas d'Attraits Pierre, la société de gestion met en avant un bâtiment neuf, entièrement loué et engagé sur une durée longue. Ces éléments contribuent à la visibilité des revenus futurs.

Le principal point de vigilance : la mono-location

Le revers du sale-and-leaseback est la dépendance à un seul locataire. Si celui-ci rencontre des difficultés financières, quitte le site ou renégocie son bail, l'impact peut être significatif pour la SCPI.

Le risque est renforcé lorsque l'immeuble a été conçu pour les besoins spécifiques de l'entreprise occupante. Dans ce cas, la relocation peut nécessiter :

• des travaux d'adaptation ;
• une remise aux normes ;
• une baisse du loyer ;
• un délai de commercialisation plus long.

La qualité du locataire, la durée ferme du bail, les garanties apportées et la polyvalence technique du bâtiment seront donc déterminantes.

Calais, un emplacement stratégique pour la logistique transmanche

La zone d'activités " La Turquerie " bénéficie d'une localisation stratégique particulièrement adaptée aux activités de transport et d'entreposage.

La plateforme se situe au croisement :

• de l'A16, qui relie notamment le littoral des Hauts-de-France et la Normandie ;
• de l'A26, qui permet de rejoindre Arras, Reims et l'est de la France.

Le site est également proche du port de Calais et du tunnel sous la Manche. Calais constitue ainsi une porte d'entrée majeure pour les flux de marchandises entre la France, le Royaume-Uni et le continent européen.

La zone bénéficie en outre de la proximité de Dunkerque, autre infrastructure portuaire importante de la région.

Une position au cœur des flux européens

Le positionnement de Calais répond à plusieurs caractéristiques recherchées par les utilisateurs logistiques :

• proximité des infrastructures portuaires ;
• accès rapide aux grands axes autoroutiers ;
• connexion aux flux transmanche ;
• desserte des bassins de consommation du nord de la France ;
• possibilité de rejoindre rapidement la Belgique, les Pays-Bas et le Royaume-Uni.

Les Hauts-de-France cumulent ainsi des fonctions de production, de distribution et de consommation. Cette diversité peut contribuer à équilibrer les flux entrants et sortants et à réduire les trajets à vide.

Le rôle du tunnel sous la Manche

Depuis sa mise en service en 1994, le tunnel sous la Manche constitue une infrastructure centrale pour les échanges entre la France et le Royaume-Uni. Il complète les liaisons maritimes depuis les ports de Calais et de Dunkerque.

Pour les opérateurs logistiques, cette proximité permet d'organiser des acheminements rapides entre les deux rives de la Manche. Elle constitue un atout pour les activités de messagerie, de distribution et d'entreposage nécessitant des délais maîtrisés.

Les flux transmanche restent toutefois exposés à plusieurs facteurs : évolution des échanges commerciaux, formalités douanières, réglementation britannique et européenne, coûts du transport et évolution des carburants.

Une opération techniquement exigeante

Un actif logistique moderne ne se résume pas à une surface d'entreposage. Sa valeur dépend aussi de ses caractéristiques techniques, réglementaires et environnementales.

Dans le cadre de cette acquisition, Groupama Gan REIM s'est entourée de conseils spécialisés pour examiner notamment :

• les aspects techniques du bâtiment ;
• les enjeux environnementaux ;
• la réglementation ICPE ;
• les dispositifs photovoltaïques ;
• la conformité des installations ;
• les éventuels travaux et obligations du propriétaire.

La réglementation ICPE

Les entrepôts logistiques peuvent relever de la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE). Le classement dépend notamment :

• du volume stocké ;
• de la nature des produits entreposés ;
• des capacités de stockage ;
• des dispositifs de prévention des risques ;
• des mesures de sécurité incendie.

Pour une SCPI, l'analyse de ces contraintes est essentielle. Les prescriptions administratives peuvent avoir des conséquences sur les coûts d'exploitation, les travaux à réaliser et la valeur de l'actif.

Le photovoltaïque

Les plateformes logistiques disposent souvent de vastes toitures susceptibles d'accueillir des panneaux photovoltaïques. Cette possibilité peut améliorer le profil environnemental du bâtiment et contribuer à la production d'électricité renouvelable.

Elle doit cependant être analysée au regard :

• de la capacité portante de la toiture ;
• des contraintes d'exploitation ;
• des coûts d'installation ;
• du raccordement au réseau ;
• des responsabilités entre propriétaire et locataire ;
• de la maintenance et du remplacement des équipements.

Ces sujets expliquent la nécessité d'un audit technique et environnemental approfondi avant la transaction.

Une diversification du patrimoine vers la logistique

Attraits Pierre disposait jusqu'ici d'un patrimoine marqué par le commerce. La SCPI avait notamment investi dans :

• des commerces en pied d'immeuble à Paris, avenue de Clichy ;
• un actif commercial dans le 6e arrondissement de Paris ;
• les murs d'un supermarché Auchan à Talence, près de Bordeaux.

L'acquisition de Calais renforce désormais la composante logistique du portefeuille.

Au 30 juin 2026, la répartition par typologie d'actifs était la suivante :

La plateforme de Calais s'inscrit donc dans une diversification déjà engagée. La logistique représentait 30 % du patrimoine à la date de référence, tandis que le commerce demeurait majoritaire.

Un patrimoine encore concentré en France

Attraits Pierre détenait, au 30 juin 2026 :

• 9 actifs ;
• 17 737 m² de surface totale ;
• des immeubles répartis dans 2 pays ;
• 3 typologies d'actifs ;
• une capitalisation de 59,25 millions d'euros ;
• 1 275 associés ;
• 246 875 parts.

La répartition géographique demeurait largement orientée vers les régions, avec 88 % du patrimoine, contre 12 % en Île-de-France.

Cette stratégie permet à la SCPI de cibler des actifs offrant potentiellement des rendements supérieurs à ceux des marchés immobiliers les plus centraux. Elle expose toutefois davantage le portefeuille aux conditions économiques locales et à la profondeur des marchés locatifs régionaux.

Un rendement de 6,20 % acte en main

Selon Groupama Gan REIM, l'acquisition affiche un rendement de 6,20 % acte en main.

Cette notion signifie que le rendement est calculé en tenant compte du coût global de l'acquisition, incluant notamment les frais liés à la transaction. Il ne s'agit pas nécessairement du rendement net final servi aux associés, qui dépend également :

• des charges non récupérables ;
• des travaux ;
• des frais de gestion ;
• de la fiscalité ;
• de la trésorerie ;
• du calendrier de mise en jouissance ;
• de l'évolution des revenus distribuables.

Le rendement d'acquisition constitue donc un indicateur de la performance immobilière attendue de l'actif, mais il ne préjuge pas directement du taux de distribution futur de la SCPI.

Un rendement supérieur à l'objectif 2026

Attraits Pierre a servi un taux de distribution de 7 % en 2025. Pour 2026, la société communique un objectif de rendement de 5,50 %.

Le rendement de 6,20 % annoncé pour la plateforme de Calais est supérieur à cet objectif prévisionnel. Il pourrait donc contribuer favorablement aux revenus futurs du portefeuille, sous réserve :

• de la perception effective des loyers ;
• de la durée de détention ;
• de l'absence d'impayés ;
• du niveau des charges ;
• du calendrier de jouissance des parts ;
• des autres acquisitions réalisées par la SCPI.

Il serait toutefois imprudent d'en déduire mécaniquement une hausse du taux de distribution. Le rendement d'un actif ne se transforme pas intégralement en distribution, notamment parce que la SCPI supporte des frais de fonctionnement et doit gérer sa trésorerie.

Des indicateurs encore solides au 30 juin 2026

Les données disponibles au 30 juin 2026 font apparaître plusieurs indicateurs favorables :

• capitalisation : 59,25 M€ ;
• nombre d'associés : 1 275 ;
• taux d'occupation financier : 100 % ;
• taux d'endettement : 1,15 % ;
• nombre d'actifs : 9.

Le taux d'occupation financier de 100 % indique que les actifs du patrimoine généraient des revenus locatifs sur la période de référence. Il ne constitue toutefois pas une garantie de maintien de ce niveau dans le futur.

Le taux d'endettement de 1,15 % traduit une exposition limitée au levier financier. Cette situation réduit la sensibilité immédiate du patrimoine à la hausse des taux d'intérêt, mais elle peut aussi limiter la capacité de la SCPI à accélérer ses acquisitions par recours à l'emprunt.

Une valeur de reconstitution supérieure au prix historique

La valeur de reconstitution s'établissait à 246,25 € par part au 30 juin 2026, tandis que la valeur de réalisation atteignait 220,52 €.

Le dernier prix acquéreur communiqué s'élève à 240 €, avec un prix de retrait de 200 €. Ces indicateurs doivent être examinés ensemble, car ils ne mesurent pas la même chose :

• la valeur de reconstitution correspond à la valeur théorique nécessaire pour reconstituer le patrimoine ;
• la valeur de réalisation reflète davantage la valeur nette du patrimoine en cas de cession ;
• le prix de souscription ou d'acquisition correspond aux conditions proposées aux investisseurs ;
• le prix de retrait correspond au montant versé dans le cadre du retrait selon les modalités applicables.

La comparaison entre ces données ne dispense pas d'analyser la liquidité réelle du marché secondaire et les conditions de sortie.

Une SCPI à capital fixe : un enjeu de liquidité à ne pas négliger

Attraits Pierre est une SCPI à capital fixe et elle est actuellement fermée à la souscription selon les données extraites au 24 septembre 2026.

Dans ce cadre, lorsque l'augmentation de capital est close, la revente des parts s'effectue sur un marché secondaire, généralement de gré à gré ou selon les modalités prévues par la société de gestion. La liquidité n'est donc pas garantie.

Un associé peut être amené à :

• attendre la présentation d'un acquéreur ;
• accepter un prix inférieur à ses attentes ;
• constater un délai de cession significatif ;
• supporter un écart entre le prix de retrait et le prix de marché.

Cette caractéristique est particulièrement importante pour les investisseurs qui pourraient avoir besoin de récupérer rapidement leur capital.

La durée de placement conseillée est de 8 ans. Elle doit être cohérente avec la nature de l'investissement immobilier, les frais d'entrée et le risque de liquidité.

Notre analyse : une opération cohérente, mais dépendante du locataire

L'acquisition de Calais présente plusieurs atouts :

• un actif neuf ;
• une implantation sur un axe logistique majeur ;
• une occupation intégrale ;
• un bail annoncé comme long ;
• un rendement d'acquisition de 6,20 % ;
• une diversification vers une nouvelle région ;
• une exposition renforcée à la logistique.

L'opération permet également à Attraits Pierre de poursuivre la construction d'un portefeuille diversifié après des acquisitions principalement orientées vers le commerce.

Deux points méritent toutefois une vigilance particulière.

1. La concentration locative

L'intégralité du bâtiment est louée à un seul groupe logistique international. La diversification sectorielle ou géographique du patrimoine ne supprime donc pas le risque de concentration au niveau de l'actif.

Les informations à surveiller sont :

• l'identité et la solidité financière du locataire ;
• la durée ferme du bail ;
• les garanties locatives ;
• l'indexation des loyers ;
• la répartition des travaux entre bailleur et preneur ;
• la facilité de relocation du bâtiment.

2. La normalisation du rendement

Le taux de distribution de 7 % servi en 2025 correspond à la phase de lancement de la SCPI. L'objectif de 5,50 % annoncé pour 2026 traduit une normalisation attendue du rendement à mesure que le patrimoine s'étoffe et que la SCPI entre dans une phase plus mature.

Le rendement de 6,20 % de l'actif de Calais est attractif au regard de cet objectif, mais il doit être interprété comme un rendement immobilier d'acquisition et non comme une promesse de distribution.

Caractéristiques principales d'Attraits Pierre

Conclusion

Avec cette plateforme logistique neuve à Calais, acquise sur la base d'un rendement de 6,20 % acte en main, Attraits Pierre poursuit la diversification de son patrimoine et renforce son exposition à la logistique. La localisation à proximité de l'A16, de l'A26, du port de Calais et du tunnel sous la Manche constitue un argument immobilier solide.

La réussite de l'opération dépendra néanmoins de la qualité du locataire unique, de la durée ferme du bail et de la capacité de l'actif à conserver sa valeur en cas de relocation. Le rendement annoncé est supérieur à l'objectif de distribution 2026 de la SCPI, mais il ne garantit ni le niveau futur des dividendes ni la performance globale.

Attraits Pierre reste par ailleurs une SCPI à capital fixe, fermée à la souscription, avec un risque de liquidité à intégrer dans toute décision d'investissement. Les parts de SCPI présentent également un risque de perte en capital et un rendement non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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