Comment s'enrichir en donnant son patrimoine immobilier ?

Ce mercredi 9 février 2022, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Buiseness présentée par Guillaume Sommerer. Une intervention exclusive sur comment optimiser la transmission de son patrimoine immobilier. 

SCPI et démembrement pour plus de souplesse dans la transmission 

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Business

Jonathan Dhiver, il vient tout juste de nous rejoindre et il a l’air en pleine forme.

Salut Jonathan ! 

Bonjour !

Bienvenu ! Fondateur de MeilleureSCPI.com, nous allons apporter des clés pour permettre à ceux qui nous suivent de s’enrichir en donnant leur patrimoine immobilier.

D’abord, un préalable qu’il est toujours utile de rappeler, transmettre son patrimoine immobilier suppose quoi ? Il suppose une réelle anticipation, parce que c’est souvent assez complexe, Jonathan.

Oui, effectivement. 

Il faut rappeler qu’en France, les droits de succession peuvent être jusqu’à 45 % sur de l’argent sur lequel nous avons déjà été fiscalisé.

Pour avoir une succession, en tout cas une transmission apaisée, il faut la préparer. Plus nous préparons, plus nous allons éviter des conflits familiaux qui peuvent naitre. Vous le savez, lors de ces moments un petit peu difficile. Donc plus vous le préparez, plus mieux.

Et heureusement, il existe pas mal de solutions qui permettent de préparer sereinement la transmission de son patrimoine immobilier. S’il n’y avait qu’une solution à retenir aujourd’hui, quelle serait-elle ?

En France, nous avons la chance d’avoir la nue-propriété et l’usufruit. 

La nue-propriété, c’est l’ « abusus » en latin. Cela veut dire le fait d’être propriétaire.   

L’usufruit est l’ « usus fructus ». Cela veut dire bénéficier, jouir du bien que cela soit d’un point de vue occuper l’appartement ou la maison ou bénéficier des loyers.

Le schéma le plus connu pour bien préparer et optimiser la transmission, c’est de donner la nue-propriété d’un actif immobilier.

Nous allons prendre un exemple pour être plus pragmatique et pédagogique :

Un couple de 65 ans qui détient sa résidence principale. La valeur de cette maison est de 500 000 euros. Dans un barème précis, ils vont pouvoir donner la nue-propriété qui va être valorisé pas à 500 000 euros mais valorisé 60 % des 500 000 euros, donc 300 000 euros. Les parents peuvent aussi bénéficier de l’abattement tous les 15 ans où nous pouvons donner 100 000 euros par parent, par enfant en franchise d’impôt.

Cela veut dire que le bien de 300 000 euros, vous le donnez en franchise d’impôt aux enfants et vous voyez que finalement, vous arrivez à transmettre. Au décès, qu’est-ce qui va se passer ? Les enfants vont récupérer la pleine propriété du bien sans droit de succession.

Mais imaginons, j’ai transmis la nue-propriété. Ça y est, c’est fait. Je ne suis donc plus qu’usufruitier en tant que parent. Est-ce que je peux quand même, en tant qu’usufruitier, vendre le bien alors que j’ai transmis la nue-propriété ?

Il est important de nous arrêter là-dessus, parce que oui, c’est possible.

Après, il faut avoir un bon notaire qui a bien préparé la donation de la nue-propriété.

C’est légal.

Oui, nous pouvons le faire sous quelques conditions. 

Les conditions principales, c’est qu’il faut faire en sorte que tout le monde soit d’accord, le nu-propriétaire et l’usufruitier. Mais il y a une petite parade à cela. Avant de donner la nue-propriété de son appartement, nous pouvons peut-être mettre cet appartement ou cette maison dans une SCI.

Cette SCI, vous allez donner quoi ? La nue-propriété des parts de la SCI. Les parents restent usufruitiers. Ils restent gérants de la SCI et ils vont pouvoir faire des actes de gestion dans cette SCI.  

Ils n’auront donc pas besoin de l’accord des enfants pour revendre le bien si jamais cela les intéresse.

Il y a quand même une question à tout cela. 

Nous voyons bien qu’aujourd’hui avec tout ce qui s’est passé avec les confinements successifs, il peut y avoir des parents qui ont leur résidence principale et leur résidence secondaire. Ceux qui vivent dans leur résidence secondaire ne se servent plus de leur résidence principale et ont donné la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants. D’un point de vue économique, c’est une hérésie de conserver cette résidence principale. 

Vendre cette résidence principale et réinvestir en parts de SCPI. 

Vous allez me dire, ça y est, nous avons MeilleureSCPI.com, c’est normal que nous vous parlons de cela.

C’est une bonne solution, parce qu’une résidence principale, c’est 2 % de la valeur par an en charge. 2 %, donc vous voyez que cela vous coûte excessivement cher, là où finalement, vous allez pouvoir réinvestir en SCPI et avoir un rendement d’à peu près 4,5 % et avoir une grande souplesse.

C’est-à-dire qu’à votre décès, cela ne va rien changer. Si vous avez déjà donné la nue-propriété à vos enfants, si vous revendez votre appartement ou votre résidence principale et que vous réinvestissez en parts de SCPI, lors de votre décès, les enfants récupèreront en franchise d’impôt.

C’est une situation qui se présente sans doute fréquemment. La transmission de biens immobiliers par le démembrement, les parents qui étaient totalement propriétaire du bien cèdent la nue-propriété et deviennent usufruitier, mais ne veulent plus forcément vivre dans ce bien dont ils restent usufruitier.

Ils ne veulent plus forcément vivre dedans, parce qu’ils veulent vivre ailleurs, parce qu’ils ont une résidence secondaire ailleurs, télétravail, etc.

Vous dites qu’il y a des solutions. Nous avons bâti ce démembrement pour faciliter la transmission à nos enfants, mais nous ne voulons plus forcément en tant qu’usufruitier rester dans le bien. Il existe des solutions : c’est soit vendre le dit bien et nous pouvons le faire même en tant qu’usufruitier soit le mettre en location. C’est également possible.     

Nous pouvons également le mettre en location. Le fait de le mettre en location, cela va vous permettre d’avoir des revenus qui vont agrémenter votre retraite. Si vous le mettez en location, mettez-le en location meublée, parce qu’il y a  quelques avantages. Il y a des spécialistes qui vous expliquerons bien mieux les avantages que moi.   

C’est en tout cas se poser à un moment la question : qu’est-ce que me rapporte mon immobilier ? Qu’est-ce que me coûte mon immobilier ?

Le fait de réinvestir en parts de SCPI, vous avez une organisation pour vos enfants qui est simple, parce que si vous donnez la nue-propriété d’un bien immobilier, il faut que les enfants s’entendent le jour où vous décédez. Soit ils conservent le bien soit ils le revendent. 

Vous faites le calcul, chacun a ses parts de SCPI et un des enfants peut revendre ou le garder. Vous voyez ?

Donc cela offre une souplesse lors de la succession qui est vraiment grande et vraiment importante qui permet de préserver l’intérêt, la cohésion de la famille. C’est la valeur la plus importante.

Les SCPI pour réconcilier les familles. Bravo le marketing. Malgré tout, non, vous êtes très fort !

Ceci-dit, la question que vous êtes en train de mettre sur la table c’est : j’ai un budget pour investir dans un bien que je souhaiterai ensuite transmettre. 

Vous dites que plutôt d’investir ce budget dans de l’immobilier physique, investissez-le dans des SCPI, parce que pour la transmission, cela facilitera les choses ?

Ce sera une transmission qui sera très clairement apaisée.

Et nous pouvons transmettre la nue-propriété d’une SCPI en forme de bien physique.

Exactement. C’est la même façon.

Vous voyez que vous avez une grande souplesse et cette souplesse est trop peu connue. Il est vraiment important de se poser la question, d’aller rencontrer son notaire, d’aller rencontrer des spécialistes pour se poser les bonnes questions et savoir ce que nous voulons pour nos enfants.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com 

Je vous l’avais dit depuis le début, il est en pleine forme Jonathan Dhiver pour MeilleureSCPI.

Les questions qui peuvent se poser aux investisseurs qui nous écoutent c’est celle de savoir quelle SCPI privilégier ? Quitte à choisir les SCPI pour ensuite les transmettre.

Quelles sont celles qui, à vos yeux aujourd’hui, en ce début de 2022, offrent le meilleur potentiel ? 

Nous avons voulu essayer de travailler sur l’aspect fiscal sur cette sélection de trois SCPI.

Vous savez que l’impôt sur les revenus fonciers est assez prohibitif en France. C’est la tranche marginale, jusqu’à 45 % plus les prélèvements sociaux. Mais vous avez une petite astuce, c’est de pouvoir investir dans des SCPI qui sont dites paneuropéennes.

Cela veut dire qu’elles investissent dans des actifs qui sont situées à l’étranger. Avec les conventions fiscales qu’il y a entre la France et tous les pays d’Europe, cela permet d’adoucir très clairement cette fiscalité.

Fiscalité sur les loyers, sur les rendements, etc.

Sur les loyers, exactement !

En faisant en sorte de ne pas avoir de prélèvement sociaux. Les prélèvements sociaux, pour rappel, en France c’est 17, 2 %, donc vous voyez que c’est un pourcentage significatif.

*Très bonne **Positive ***Excellente 

Trois idées de SCPI qui sont dans une logique et une dynamique paneuropéenne :

La première est Corum Eurion, une SCPI qui a été lancée en 2020.

Un objectif de rendement de 4,5 % qui a toujours été dépassé depuis sa création. Une SCPI diversifiée, qui a la possibilité d’investir de manière très diversifié.

Une autre SCPI, toujours sur l’Europe, c’est Cœur d’Europe. Nous avons peu entendu parler de cette SCPI.

D’habitude c’est Coeurderoy, Marie Coeurderoy, nous la saluons.

Un petit clin d’œil à Coeurderoy, mais là, c’est Cœur d’Europe. J’espère qu’elle souscrira Marie. Bonjour !

SCPI diversifiée avec un objectif de rendement de 5 % qui a été atteint dès cette année. 2 000 euros d’investissement dès le départ.

Et puis la dernière, c’est une SCPI qui s’appelle Iroko Zen avec pas mal d’actifs qui sont situés de manière paneuropéenne et une SCPI sans frais de souscription.

Il y a d’autres frais qui sont un peu plus, mais voilà.

Des rendements costauds chez Iroko, combien ?

L’objectif de rendement est de 5,5 %.

Chez MeilleureSCPI.com, nous aimons bien toujours communiquer sur l’objectif de rendement, c’est 5,5 %. Ils ont distribué 7 % en 2021. Vous voyez qu’ils sont arrivés à très largement dépassé leurs objectifs.

Jonathan Dhiver, donc ces idées de SCPI, à vos yeux, utiles dans une optique de transmission patrimoniale. Et vous avez expliqué pourquoi en long et en large ou en travers.

Vous pouvez retrouver le Replay des arguments de Jonathan sur notre site bfmbusiness.com.

Merci Jonathan !

Merci Guillaume !

Merci d’être passé nous voir, fondateur de MeilleureSCPI.com.