SCPI Iroko Zen cède un retail park d’Avignon pour 11,72 M€

La SCPI Iroko Zen a cédé en octobre 2026 un retail park situé à Avignon. Acquis en juillet 2024 pour 9,39 M€, l'ensemble immobilier a été revendu 11,72 M€, soit un écart de 2,33 M€ et une plus-value de 24,80 %. Il s'agit de la troisième cession réalisée par Iroko Zen depuis le début de l'année 2026.

Cette vente illustre la place des arbitrages dans la stratégie de la SCPI. Au-delà des loyers collectés auprès des locataires, la gestion du patrimoine peut également contribuer à créer de la valeur grâce à des opérations de repositionnement, de renouvellement locatif et de cession. Pour le retail park d'Avignon, plusieurs actions ont été menées entre l'acquisition et la revente afin d'améliorer la situation locative de l'actif.

Les chiffres de la cession du retail park d'Avignon

Situé dans la zone commerciale Mistral 7, à Avignon, le bien représente une surface totale de 8 979 m² et comprend neuf cellules commerciales. Lors de son acquisition, les lots étaient déjà occupés par plusieurs enseignes, parmi lesquelles Action, GIFI, Kiabi et Besson.

La présence de locataires a constitué l'un des éléments de l'investissement initial. Le rendement acte en main s'élevait à 9,60 % au moment de l'achat. Il s'agit d'un taux théorique, qui dépend notamment du paiement effectif des loyers par les locataires et ne préjuge pas du rendement effectivement constaté.

Acquis par Iroko Zen en juillet 2024 pour 9,39 M€, le retail park a été cédé un peu plus de deux ans plus tard pour 11,72 M€. La différence entre le prix d'achat et le prix de vente s'établit à 2,33 M€, soit une plus-value de 24,80 %.

Renouvellement des baux et relocation avant la vente

Entre l'acquisition et la vente, le bien a fait l'objet d'une gestion active. Deux baux arrivés à échéance ont été renouvelés et un autre lot a été remis en location après le départ d'un locataire.

Ces interventions ont fait évoluer la situation locative du parc commercial avant sa cession. Le renouvellement des baux a contribué à maintenir des locataires sur deux cellules, tandis que la relocation a participé à limiter la vacance d'un autre lot. Ces actions ont été intégrées à la gestion de l'actif jusqu'à sa revente.

Le retail park a finalement été vendu dans son intégralité à un investisseur unique. La cession concerne donc l'ensemble du parc, composé de neuf cellules commerciales et représentant 8 979 m². Le capital issu de cette opération doit être réinvesti dans de nouvelles opportunités.

Une troisième cession d'actifs pour Iroko Zen en 2026

La vente du retail park d'Avignon constitue la troisième cession réalisée par Iroko Zen en 2026. Ces opérations prennent place aux côtés de l'exploitation courante des immeubles et de la perception des loyers.

La stratégie consiste à faire évoluer la composition du patrimoine en fonction des actifs détenus et des opportunités identifiées. La vente d'un immeuble peut intervenir lorsque les actions prévues dans le cadre de sa gestion ont été menées et que la valeur recherchée a été créée. À Avignon, les renouvellements de baux et la remise en location d'un lot ont précédé la revente à un investisseur unique.

Cette politique de rotation du patrimoine a été présentée par Marion Bertrand, directrice des Investissements et des Arbitrages d'Iroko. La cession s'inscrit dans la volonté de vendre certains actifs lorsque la création de valeur prévue dans le plan stratégique est réalisée. Le produit de la vente a vocation à être redéployé vers de nouveaux investissements.

Les plus-values des cessions de 2026 doivent être redistribuées

Les plus-values issues des cessions réalisées en 2026 doivent être redistribuées aux associés d'Iroko Zen en fin d'année. Le montant effectivement attribué dépendra des opérations concernées et des modalités de distribution retenues.

Cette redistribution distingue la plus-value réalisée lors de la vente d'un actif des revenus issus des loyers. Les loyers proviennent de l'exploitation des immeubles et de leur occupation par les locataires. La plus-value résulte de l'écart entre le prix de cession et le prix d'acquisition, après prise en compte des éléments liés à l'opération.

Pour le retail park d'Avignon, l'achat réalisé en juillet 2024 s'élevait à 9,39 M€ et la revente intervenue en octobre 2026 à 11,72 M€. La différence représente 2,33 M€, soit une plus-value de 24,80 %. Les performances passées ne préjugent toutefois pas des performances futures.

La place du retail park dans le patrimoine diversifié d'Iroko Zen

Le retail park d'Avignon relève de la catégorie des commerces, l'une des principales typologies d'actifs du patrimoine d'Iroko Zen. La SCPI détient cependant un ensemble immobilier diversifié, susceptible d'évoluer en fonction de sa stratégie d'investissement.

Au 30 juin 2026, Iroko Zen comptait 183 actifs sous gestion, 471 locataires et une présence dans 8 pays. La valorisation du patrimoine atteignait 1,910 Md€ hors droits. Le parc immobilier ne se limite donc pas aux actifs commerciaux, même si ceux-ci occupent une place importante dans sa composition.

La répartition par typologie d'actifs au 30 juin 2026 faisait apparaître 36,3 % de commerces, 31,6 % de bureaux, 11,6 % de bureaux et locaux d'activité, 10,6 % de biens de santé et 7,7 % d'entrepôts. La cession du retail park d'Avignon concerne une composante du patrimoine, sans être représentative de l'ensemble des immeubles détenus.

La diversification géographique constitue également un axe du patrimoine. Au 30 juin 2026, la France représentait 27,3 % de la répartition géographique, devant le Royaume-Uni à 26,7 %, l'Espagne à 15,6 %, les Pays-Bas à 10,5 % et l'Irlande à 9,7 %. La SCPI était présente dans 8 pays.

Un patrimoine appelé à évoluer avec les acquisitions et les cessions

La vente du retail park d'Avignon s'inscrit dans un patrimoine dont la composition est susceptible d'évoluer au fil des acquisitions et des cessions. Le capital issu de l'arbitrage doit être réinvesti dans de nouvelles opportunités, ce qui peut contribuer à renouveler les actifs détenus et à modifier progressivement leur répartition.

Au 30 juin 2026, Iroko Zen détenait 160 actifs selon les données officielles de la SCPI, tandis que la présentation consacrée à la cession faisait état de 183 actifs sous gestion. Ces données correspondent à des périmètres et à des dates de référence distincts : les premières sont arrêtées au 30 juin 2026, tandis que les secondes sont associées à la présentation de l'opération et à des données Iroko datées du 30 juin 2026. Le nombre de locataires communiqué s'établit à 471.

La surface totale du patrimoine atteignait 1 158 998 m² au 30 juin 2026. Les actifs étaient répartis entre six typologies. Cette diversité permet de replacer la cession d'Avignon dans une stratégie plus large, combinant actifs commerciaux, bureaux, locaux d'activité, biens de santé et entrepôts.

Plus-value de cession et rendement locatif : deux indicateurs distincts

L'opération d'Avignon repose sur un écart entre le prix d'achat et le prix de vente. Elle ne doit pas être confondue avec le rendement acte en main de 9,60 % communiqué lors de l'acquisition. Ce rendement correspond au taux attendu à l'achat en fonction du prix payé et des loyers associés à l'actif. Il dépend du bon paiement des loyers par les locataires.

La plus-value de 24,80 % correspond, quant à elle, à la différence constatée entre les montants de l'acquisition et de la cession. Ces deux indicateurs répondent à des logiques différentes : le premier concerne le niveau de rendement théorique lié à l'exploitation locative du bien, tandis que le second résulte de la revalorisation observée lors de sa revente.

La gestion menée sur le retail park a combiné ces deux dimensions. Le bien était occupé lors de son acquisition, notamment par Action, GIFI, Kiabi et Besson. Deux baux ont ensuite été renouvelés et un lot a été reloué avant la cession. Ces mesures ont accompagné la création de valeur retenue dans le cadre de l'arbitrage.

Une redistribution prévue pour les associés d'Iroko Zen

Les plus-values générées par les cessions réalisées en 2026 doivent être redistribuées aux associés d'Iroko Zen en fin d'année. Cette étape interviendra après les ventes concernées, dont celle du retail park d'Avignon.

La distribution de la plus-value s'ajoute aux revenus potentiellement issus de l'exploitation des actifs, sans se substituer à ceux-ci. Elle dépend des résultats des opérations de cession et des décisions de distribution. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et l'actif d'Avignon ne reflète pas à lui seul la composition, la gestion ou l'évolution de l'ensemble du patrimoine.

La cession d'Avignon dans la stratégie d'Iroko Zen

La vente du retail park marque une étape dans la rotation du patrimoine d'Iroko Zen. Acquis dans une zone commerciale établie, exploité avec plusieurs enseignes locataires, puis accompagné par des actions de gestion locative avant sa revente, le bien a été cédé après la réalisation de la création de valeur recherchée. Le capital doit désormais être réinvesti dans de nouvelles opportunités, tandis que les plus-values des cessions réalisées en 2026 doivent être redistribuées aux associés en fin d'année.