La SCPI CRISTAL Life acquiert son 46e actif à Sophia Antipolis

La SCPI CRISTAL Life poursuit son développement avec l'acquisition de COR NATURA, un ensemble de bureaux situé à Valbonne, au cœur de Sophia Antipolis, première technopole d'Europe. Cette opération, réalisée pour 21,25 M€ en prix acte en main, porte à 46 le nombre total d'actifs détenus par la SCPI et renforce une stratégie d'investissement centrée sur des localisations établies, des actifs récents et une qualité environnementale élevée.

L'ensemble immobilier, livré à l'été 2024, totalise 6 107 m² et réunit des bureaux répartis entre deux immeubles indépendants en R+3, complétés par trois niveaux de sous-sol dédiés à 245 places de stationnement. Entièrement occupé par deux entreprises, le site associe accessibilité, cadre de travail contemporain et visibilité locative sur une implantation reconnue du marché tertiaire français.

CRISTAL Life renforce son portefeuille avec COR NATURA

L'acquisition de COR NATURA s'inscrit dans une logique de consolidation progressive du patrimoine de CRISTAL Life. En intégrant cet actif, la SCPI franchit un nouveau cap avec 46 actifs en portefeuille. Cette progression témoigne d'une stratégie orientée vers des immeubles de bureaux récents, susceptibles de répondre aux usages actuels du bureau, tout en s'appuyant sur des emplacements identifiés comme attractifs.

Le site de COR NATURA se trouve à Valbonne, dans Sophia Antipolis, zone souvent associée aux activités de technologie, d'innovation et de services à forte valeur ajoutée. Cette localisation constitue un élément central de l'opération, puisque l'ensemble bénéficie d'un positionnement au sein d'un environnement tertiaire structuré et recherché.

La transaction a été réalisée en prix acte en main de 21,25 M€, un montant qui inclut le prix net vendeur et les droits de mutation. Cette approche permet d'appréhender le coût global de l'acquisition dans sa forme la plus complète et d'offrir une visibilité claire aux associés de la SCPI.

Sophia Antipolis, un emplacement stratégique pour un actif tertiaire

COR NATURA est implanté à proximité de la gare d'Antibes, de l'autoroute A8 et de l'aéroport Nice Côte d'Azur. Cette accessibilité multimodale constitue un avantage majeur pour un ensemble de bureaux, car elle facilite les déplacements des occupants, des collaborateurs et des visiteurs.

Le bien est également desservi par les transports en commun. Cette donnée complète le positionnement du site, en renforçant sa connexion avec les principaux axes de mobilité du secteur. Dans un marché tertiaire où l'accessibilité demeure un critère déterminant, la combinaison de plusieurs modes de transport contribue à l'attractivité d'un immeuble de bureaux.

L'environnement naturel constitue un autre élément distinctif du site. COR NATURA s'inscrit dans un cadre protégé de 2 400 hectares, composé à 90 % d'espaces verts. Cette caractéristique offre une dimension qualitative supplémentaire à l'actif, en associant immobilier de bureaux et environnement paysager particulièrement développé.

Un emplacement au cœur du premier technopôle européen

Sophia Antipolis est présentée comme la première technopole d'Europe. Cette position géographique et économique renforce la cohérence de l'investissement, dans la mesure où l'actif s'insère dans un bassin d'activité reconnu pour son attractivité auprès d'entreprises innovantes et de structures de services spécialisées.

Pour CRISTAL Life, cette implantation permet de s'ancrer dans un territoire identifié, au sein duquel la demande de bureaux peut être portée par la présence d'acteurs variés et par la qualité du tissu économique local.

Un ensemble de bureaux récent et adapté aux usages actuels

Livré à l'été 2024, COR NATURA appartient à une catégorie d'actifs récents, ce qui constitue un point important dans l'analyse de l'opération. Le complexe immobilier est composé de deux immeubles indépendants en R+3, complétés par trois niveaux de sous-sol. Cette configuration permet d'organiser les espaces de travail de manière fonctionnelle et de répondre à des attentes contemporaines en matière d'usage des bureaux.

La présence de 245 places de stationnement apporte un complément utile à l'accessibilité du site. Ce volume de stationnement participe à l'exploitation quotidienne de l'ensemble et renforce la praticité pour les occupants.

L'actif affiche par ailleurs un niveau de performance environnementale élevé. Il est certifié BREEAM Excellent et présente un DPE B. Ces éléments traduisent une attention portée à la qualité environnementale du bâtiment et à son positionnement sur le segment des immeubles récents et performants.

Les principales caractéristiques de COR NATURA

Une occupation intégrale par deux entreprises

COR NATURA est intégralement occupé par deux entreprises, ce qui constitue un élément central dans la lecture de l'actif. La présence de deux locataires permet de structurer l'occupation du site et d'assurer une répartition claire des surfaces.

Le premier occupant, Newton Offices, est le preneur majoritaire. Cet acteur français du coworking et du bureau opéré dispose de la certification B-Corp et du statut de société à mission. Sa présence dans l'immeuble illustre la capacité de l'actif à accueillir des usages de bureaux contemporains, en phase avec les nouvelles formes d'organisation du travail.

Le second locataire est AVISTO, société d'ingénierie logicielle présente en France et à l'international. Son implantation dans COR NATURA confirme l'attractivité du site pour des sociétés positionnées sur des activités tertiaires spécialisées.

L'occupation intégrale de l'ensemble par deux entreprises constitue un point de lecture important pour le patrimoine de CRISTAL Life, car elle témoigne d'un actif déjà pleinement exploité au moment de l'acquisition.

Une acquisition cohérente avec la qualité environnementale recherchée

Le positionnement environnemental de COR NATURA occupe une place significative dans la compréhension de cette opération. La certification BREEAM Excellent et le DPE B traduisent un niveau de qualité énergétique et environnementale notable pour un actif de bureaux récent.

L'ensemble s'inscrit aussi dans un environnement naturel protégé, composé majoritairement d'espaces verts. Cette configuration permet d'associer performance immobilière et cadre de travail soigné, deux dimensions qui peuvent contribuer à l'attractivité d'un site tertiaire.

Le fait que l'actif ait été livré à l'été 2024 ajoute un autre niveau de lecture. Un immeuble récent, occupé, bien situé et doté d'indicateurs environnementaux favorables présente un profil cohérent avec une stratégie d'investissement tournée vers des immeubles répondant aux attentes actuelles du marché.

Le regard porté sur l'opération par Inter Gestion Groupe

Arnaud Billon, Heads of Investments d'Inter Gestion Groupe, souligne que COR NATURA se distingue par un emplacement au cœur du premier technopôle européen, une qualité environnementale élevée et des espaces adaptés aux nouveaux usages.

Cette appréciation met en avant trois dimensions essentielles de l'opération :

• la localisation stratégique ;
• la qualité environnementale ;
• l'adéquation des espaces aux usages actuels.

Ces critères résument la logique d'investissement portée par CRISTAL Life dans cette acquisition.

COR NATURA se distingue par un emplacement au cœur du premier technopôle européen, une qualité environnementale élevée et des espaces adaptés aux nouveaux usages.

Ce que révèle cette acquisition pour CRISTAL Life

L'intégration de COR NATURA au portefeuille de CRISTAL Life apporte plusieurs enseignements :

• la SCPI continue d'élargir son patrimoine avec des actifs situés dans des zones à forte lisibilité économique ;
• le choix d'un ensemble récent, entièrement occupé et certifié sur le plan environnemental confirme une sélection fondée sur des critères précis ;
• l'opération met en lumière l'intérêt porté aux marchés tertiaires hors centres-villes, dès lors qu'ils disposent d'une forte identité économique et d'une bonne connectivité ;
• le passage à 46 actifs souligne la poursuite d'une construction patrimoniale progressive.

L'acquisition ne se limite pas à un simple ajout au portefeuille : elle s'insère dans une trajectoire d'investissement structurée autour de la qualité de l'actif, de son occupation et de son environnement.

Conclusion

Avec COR NATURA, CRISTAL Life ajoute un actif tertiaire récent, occupé et bien situé à son portefeuille. L'opération, d'un montant de 21,25 M€ en prix acte en main, renforce la présence de la SCPI à Sophia Antipolis et porte son patrimoine à 46 actifs.

L'ensemble immobilier réunit plusieurs caractéristiques recherchées dans l'immobilier de bureaux : une localisation stratégique, une forte accessibilité, une occupation intégrale et un niveau de performance environnementale élevé. Dans un marché où la qualité d'usage et la qualité du site jouent un rôle croissant, cette acquisition s'inscrit dans une logique de sélection cohérente.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et doit être envisagé sur le long terme ; les revenus ne sont pas garantis et la revente des parts peut être soumise à des délais.