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L’investissement dans les SCPI ISR : mode d’emploi

Publié le 27 avr. 2023 par Jonathan Dhiver - Mis Ă  jour le 29 mai 2023

Ce mercredi 26 avril 2023, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a Ă©tĂ© l’invitĂ© de l’émission SMART Patrimoine, prĂ©sentĂ©e par Nicolas Pagniez. Un Ă©change exclusif pour parler de l'investissement dans les SCPI ISR.

L'investissement dans les SCPI ISR


RETROUVEZ CI-DESSOUS LA RETRANSCRIPTION DU PASSAGE DE JONATHAN DHIVER SUR BSMART 

Et c’est parti pour investir responsable. La mission que nous nous sommes donnĂ© aujourd’hui, c’est de tout comprendre sur les SCPI ISR et peut-ĂȘtre de faire le tri entre les diffĂ©rentes stratĂ©gies . Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de SMART PATRIMOINE Jonathan Dhiver.

Bonjour Jonathan Dhiver

Bonjour Nicolas 

Bienvenue sur le plateau de SMART PATRIMOINE, vous ĂȘtes fondateur de MeilleureSCPI.com. Le sujet qui nous anime aujourd’hui, c’est les SCPI ISR.  

DĂ©jĂ , est-ce que nous pouvons dĂ©finir ce qu’est une SCPI ISR ?

L’acronyme ISR “ Investissement Socialement Responsable”, ce que nous pourrions expliquer pour les Ă©pargnants pour qu’ils comprennent assez facilement.

C’est une Ă©tiquette qui indique que le produit d’épargne a une dĂ©marche d’investissement socialement responsable qui, gĂ©nĂ©ralement s’explique autour des trois grandes thĂ©matiques ESG ( Environnement Social Gouvernance).

Le Label ISR, cela fait un peu plus de trois ans qu’il existe sur les fonds immobiliers et un peu plus sur les OPCVM , les valeurs mobiliĂšres. C’est une bonne chose parce que c’est une prise de conscience que l’immobilier gĂ©nĂšre des Ă©missions de gaz Ă  effet de serre et CO2. Le label ISR est obtenu pour une durĂ©e de trois ans et nous avons gĂ©nĂ©ralement huit critĂšres que nous appelons critĂšres extra financier qui sont indiquĂ©s dans un cahier des charges. CE cahier des charges, nous allons pouvoir le suivre annĂ©e aprĂšs annĂ©e en tant qu’épargnant dans ce que nous appelons le rapport ESG.

Effectivement, l’impact du parc immobilier et les Ă©missions de carbone du parc immobilier, ce sont des sujets qui sont souvent au cƓur de l’actualitĂ©, notamment quand nous parlons de logement, de SCPI et de vĂ©hicules d’investissement immobilier. Comment se traduit cette dĂ©marche responsable ?

La dĂ©marche responsable va se traduire Ă  travers des actions que les sociĂ©tĂ©s de gestion vont mettre en place. Comme vous l’avez Ă©voquĂ©, l’immobilier Ă©met beaucoup de gaz Ă  effet de serre lors de la construction mais encore plus lors de son utilisation. L’utilisation, cela va ĂȘtre les fruits de gaz pour chauffer un bĂątiment, la climatisation, toute cette durĂ©e de vie du bĂątiment.

Tout ce qui va ĂȘtre mis en place en termes d’actions et nous avons fait une Ă©tude sur les actions vraiment concrĂštes qui sont mises en place dans le cadre du label, tout ce qui va ĂȘtre mis en place dans la rĂ©duction de cette consommation Ă©nergĂ©tique pour faire en sorte que, de maniĂšre un peu simpliste, nous allons enfoncer une porte ouverte mais
 Vous avez un bĂątiment de bureau. En Ă©tĂ©, vous allez un peu rĂ©duire la climatisation parce que la nuit, il fait un peu plus frais. Peut-ĂȘtre que vous allez avoir des systĂšmes avec des ouvertures automatiques qui vont rafraĂźchir le bĂątiment.

Sur des bĂątiments de bureaux, gĂ©nĂ©ralement, nous avons des toitures terrasses. Ces toitures terrasses sont peintes en noir sauf que le noir, cela capte la chaleur. Vous avez donc intĂ©rĂȘt Ă  les peindre en blanc. 

C’est peut-ĂȘtre intĂ©ressant et nous pourrions peut-ĂȘtre y revenir en dĂ©tail parce qu'effectivement, le label isr peut Ă©galement s’obtenir sur des fonds financiers. LĂ , nous comprenons effectivement les stratĂ©gies d’investissement entre telles ou telles activitĂ©s d’entreprise. Dans l’immobilier, finalement, comment utilise-t-on le bĂątiment d’une maniĂšre un peu plus responsable, en tout cas le bĂątir d’une maniĂšre responsable ?    

Exactement, c’est sur l’aspect environnemental. C’est le “E”.

GĂ©nĂ©ralement, c’est un peu ce qui parle le plus aux utilisateurs, aux Ă©pargnants.

Il y a le “S” sur l’aspect social.

Que veut dire Social ? Cela veut dire faire en sorte que son bĂątiment soit agrĂ©able pour ses utilisateurs, qu’ils soient accessibles en mobilitĂ© douce (mĂ©tro, transports en commun). C’est aussi faire en sorte d’avoir des Ă©lĂ©ments qui se rapprochent du E de l’aspect environnemental. Vous pouvez avoir des ruches, vous pouvez faire en sorte d’avoir diffĂ©rents Ă©lĂ©ments qui vont rendre votre bĂątiment agrĂ©able.

Nous aimons bien dire que l’immobilier de bureau est mort et que nous sommes passĂ©s dans un immobilier d’entreprise de service. Faire en sorte qu’il y ait toujours plus de services. Les jeunes gĂ©nĂ©rations sont trĂšs attachĂ©es Ă  l’impact environnemental de leurs entreprises. Une entreprise qui consomme des mĂštres carrĂ©s de bureau pour accueillir ses salariĂ©s. C’est important qu’elle soit aussi engagĂ©e sur ce plan-lĂ .

Un mot rĂšglementaire rapide Jonathan Dhiver : les fonds financiers, les fonds d’investissement sont soumis Ă  une rĂ©glementation europĂ©enne : la rĂšglementation SFDR. Est-ce que cela s’applique Ă©galement aux fonds immobiliers ?

Oui, effectivement. Nous avons les trois grandes catĂ©gories : 

Nous avons l’article 6 qui concerne les produits financiers qui ne font pas la promotion de caractĂ©ristiques environnementales.

L’article 8 qui a une dĂ©marche de caractĂ©ristiques environnementales et l’article 9 qui est encore un peu plus strict.

Une SCPI labellisĂ©e ISR doit viser l’article 9 Ă  terme.

Ce n’est pas forcĂ©ment le cas aujourd’hui mais elle doit le viser.

Justement aujourd’hui en termes de marchĂ©, quand nous sommes Ă©pargnants, avons-nous une idĂ©e des proportions des SCPI labellisĂ©es ISR qui mettent en place des stratĂ©gies d’investissement durable ?

Au 31 décembre 2022, il y a 50 % du marché qui est labellisé ISR.

Vous voyez qu’en trois ans, il y a plus de 50 % du marchĂ© qui s’est mis dans cette dĂ©marche de labellisation ISR. Attention, ce label, il ne dure que trois ans.   

Il doit ĂȘtre corroborĂ© d’actions concrĂštes qui sont mises en place par les gĂ©rants.

Nous voyons que la collecte des SCPI labellisées ISR est plus importante que la collecte des SCPI qui ne le sont pas.

Donc c’est une demande des Ă©pargnants ? 

C’est une demande des Ă©pargnants et aussi des gros rĂ©seaux de distribution parce qu’il est quand mĂȘme important de rappeler qu’une SCPI qui n’est pas labellisĂ©e ISR peut tout de mĂȘme avoir des actifs gĂ©rĂ©s d’une bonne façon, des actifs qui sont bien liquides. Il y a certaines SCPI, que ce soit de petites ou de grosses SCPI qui ont beaucoup d’actifs et qui ont de trĂšs bons fondamentaux d’un point de vue environnemental. Ce n’est pas non plus la martingale. Cela ne veut pas dire que ce sont les meilleurs fonds du marchĂ©.

C’est une dĂ©marche intĂ©ressante parce qu’elle dĂ©finit un cahier des charges. Ce cahier des charges, en tant qu’épargnant, nous nous disons : “ ok, mon gĂ©rant va mettre en place autour des trois thĂ©matiques (Environnement,Social et Gouvernance)”. Cela montre Ă©galement Ă  quel point l’immobilier est Ă©metteur de gaz Ă  effet de serre et qu’il faut prendre le sujet Ă  bras le corps.

Si nous revenons sur les actions 
 LĂ , nous avons parlĂ© de l’utilisation et tout Ă  l’heure nous avons donnĂ© quelques exemples. Nous imaginons aussi que sur le bĂąti, la maniĂšre de construire, il y a des dĂ©cisions qui sont prises, il y a des Ă©volutions dans la maniĂšre de construire des bĂątiments.    

Votre remarque est intĂ©ressante parce qu’elle pose la question de faire progresser la dĂ©marche des permis de construire.

Il faut savoir que les fonds immobiliers dĂ©tiennent des actifs qui sont dĂ©jĂ  construits. 

Nous sommes plus dans une dĂ©marche que nous appelons “Best in Progress”.

ConcrĂštement, c’est de faire en sorte que j’achĂšte un immobilier, je sais que je vais avoir un potentiel d’amĂ©lioration d’un point de vue Ă©nergĂ©tique sur cet immobilier.

Ce qu'il faut savoir, c’est qu’en Ă©tant sur le best in progress, c’est lĂ  oĂč il y Ă  le plus d’impact possible. En effet, si demain, un Ă©pargnant Ă  envie d’investir dans un fonds labellisĂ© ISR et 100 % de bureaux neufs ou de commerces neufs etc., ce n’est pas possible. Il n’y a pas suffisamment d’offres. En plus, les enjeux ne sont pas lĂ . 

Les enjeux sont forcément sur les passoires thermiques, sur les anciens bùtiments.

En dĂ©cembre dernier, nous avons fait une Ă©tude oĂč nous avons consultĂ© l’ensemble des gĂ©rants qui dĂ©tiennent des fonds labellisĂ©s ISR et nous en avons sortis 126 actions communiquĂ©es par les gĂ©rants sur 26 SCPI sachant qu’il y avait Ă  peu prĂšs une quarantaine de SCPI labellisĂ©es.DĂ©jĂ , il y a 14 SCPI qui ne nous ont pas rĂ©pondu. L’immense majoritĂ© nous Ă  quand mĂȘme rĂ©pondu.

Nous voyons que sur les actions, il y en a 47 % qui sont Ă  vocation environnementale (nous voyons que la dĂ©marche est trĂšs portĂ©e sur l’environnement), 28 % sur le social et 25 % sur la gouvernance.

Sur la gouvernance, nous pensons qu’il est important de rappeler ce qu’est ce critùre de Gouvernance.

Le critĂšre de gouvernance, c’est comment nous gĂ©rons les relations avec les locataires, les prestataires, etc. L’immobilier, c’est vivant.   

Quand vous ĂȘtes investisseur / Ă©pargnant qui dĂ©tient des parts de SCPI, votre immobilier est gĂ©rĂ© au quotidien par la sociĂ©tĂ© de gestion. Cette sociĂ©tĂ© de gestion fait travailler des prestataires. Vous pouvez avoir un cahier des charges oĂč vous allez faire en sorte de faire travailler des prestataires qui sont des prestataires locaux. Vous allez pouvoir mettre en place tout ce cahier des charges pour amĂ©liorer toutes les relations avec les parties prenantes.

Justement, Jonathan Dhiver, il nous reste encore une minute. Est-ce que vous avez quelques exemples de stratĂ©gie ISR en matiĂšre de SCPI qui vous ont marquĂ©es ?   

Oui. Nous vous avons pris quelques idées.

La premiĂšre est la SCPI Atream HĂŽtel qui est dans l'hĂŽtellerie. Nous savons trĂšs bien que l’hĂŽtellerie est une industrie qui est trĂšs Ă©mettrice de gaz Ă  effet de serre. Elles ont dĂ©jĂ  pris le sujet Ă  bras le corps. Atream HĂŽtel calcule le coefficient biotope par surface de son patrimoine et fait en sorte d’avoir une adĂ©quation entre la faune et la flore. Nous voyons qu’ils sont dans une dĂ©marche assez importante et trĂšs intĂ©ressante.

Nous vous donnons un autre exemple d'une autre SCPI qui s’appelle Eurovalys.

Ils ont des actifs qui sont en Allemagne, des gazons devant des immeubles.

Cette SCPI qui, historiquement, coupait et tendait le gazon de façon réguliÚre, a décidé de le tondre de maniÚre plus irréguliÚre .. une fois par an. Pourquoi ? Parce que les herbes hautes apportent de la biodiversité et rafraßchissent le sol.

Une derniĂšre SCPI, qui est une SCPI paneuropĂ©enne, Corum Eurion. C'est une SCPI qui est labellisĂ©e ISR et dans une action trĂšs concrĂšte qu’ils nous ont partagĂ©e : ils ont un de leurs bĂątiments qui consomme plus de 10 % de moins que la rĂ©fĂ©rence du marchĂ©.

Nous voyons qu’il y a diffĂ©rents leviers d’actions qui sont trĂšs importants et qui montrent Ă  quel point gĂ©rer son immobilier est compliquĂ©.

Quand vous avez un gĂ©rant qui est capable de le faire Ă  votre place, c’est plutĂŽt une bonne chose.

Merci beaucoup Jonathan Dhiver d’ĂȘtre venu sur le plateau de SMART Patrimoine.

Je rappelle que vous ĂȘtes fondateur de MeilleureSCPI.com.         

Investissement immobilier DĂ©veloppement Durable SCPI Label ISR

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