Remake UK 2025 s’installe à Édimbourg avec un actif santé

Remake UK 2025 poursuit son développement au Royaume-Uni avec l'acquisition du 24 St John's Road, à Édimbourg. Cet immeuble victorien de bureaux et de santé, entièrement loué à trois occupants, a été acquis pour environ 3,8 M€ acte en main, soit un rendement net à l'acquisition de 7,5 %.

Cette opération s'inscrit dans la stratégie d'une SCPI à capital fixe et à durée de vie limitée, conçue pour profiter de la correction du marché immobilier britannique entre 2022 et 2025. Après une première acquisition à Glasgow, Remake UK 2025 renforce ainsi son exposition à l'Écosse, avec un actif situé dans un marché de bureaux marqué par la raréfaction de l'offre prime.

L'essentiel de l'acquisition

• Actif : 24 St John's Road
• Localisation : Édimbourg, Écosse
• Surface : 1 272 m² sur trois niveaux
• Prix d'acquisition : environ 3,8 M€ acte en main
• Rendement net à l'acquisition : 7,5 %
• Nombre de locataires : trois
• Part des revenus locatifs liée à la santé : 63 %
• Durée ferme résiduelle moyenne : 5,6 ans
• Durée contractuelle moyenne : 8,3 ans
• Stationnement : 28 places, avec bornes de recharge électrique et emplacements vélos

1. Remake UK 2025 : une SCPI conçue pour profiter d'un point bas du cycle

Remake UK 2025 est le premier véhicule de la gamme " Focus " de Remake Asset Management. À la différence d'une SCPI classique à capital variable, elle présente une structure à capital fixe et une durée de vie limitée.

La durée de placement conseillée est de sept ans, avec une possibilité de prorogation de deux années. La liquidation du fonds est donc envisagée autour de 2032, sous réserve des conditions de marché et des décisions de la société de gestion.

La stratégie repose sur une conviction simple : le marché immobilier britannique a connu une phase de correction importante entre 2022 et 2025, sous l'effet notamment de la remontée des taux d'intérêt, de l'inflation et des incertitudes pesant sur l'immobilier tertiaire. Cette période a pu créer des opportunités d'acquisition à des niveaux de rendement supérieurs à ceux observés avant le retournement de marché.

Les objectifs annoncés par Remake Asset Management ne sont pas garantis :

• TRI cible à sept ans : supérieur à 9 % ;
• taux de distribution cible : 6,5 % ;
• durée de placement recommandée : sept ans.

La SCPI est désormais fermée à la souscription. Selon les données extraites au 28 septembre 2026, elle affiche une capitalisation de 23 M€, avec 622 associés et 22 498 parts.

Son dernier prix acquéreur communiqué s'établit à 1 025 € au 1er février 2026, contre 1 010 € précédemment, soit une progression de 1,49 %. Le prix de retrait est de 938,90 €.

Une collecte volontairement plafonnée

Remake Asset Management avait prévu de plafonner la collecte du véhicule à 100 M€. Le principe est d'éviter une croissance trop rapide qui conduirait la SCPI à investir dans des marchés ou des actifs moins conformes à sa stratégie initiale.

Cette discipline est particulièrement importante pour une SCPI opportuniste : son rendement dépend en grande partie de sa capacité à acheter des actifs présentant un niveau de rendement élevé, dans des localisations jugées solides et avec un potentiel de revalorisation à moyen terme.

2. Le 24 St John's Road : un actif immobilier de caractère

Le bâtiment acquis se trouve sur St John's Road, l'un des principaux axes de l'ouest d'Édimbourg. Cette artère relie le centre-ville à l'aéroport et à la rocade périphérique, ce qui lui confère une bonne accessibilité routière.

L'immeuble se situe à proximité du centre d'Édimbourg et bénéficie d'une desserte combinant :

• les transports en commun ;
• l'accès routier au centre-ville ;
• la proximité de l'aéroport ;
• une connexion rapide avec les grands axes périphériques.

L'actif associe une architecture traditionnelle et des aménagements plus contemporains :

• façade victorienne conservée ;
• restructuration complète et extension réalisées en 1999 ;
• rénovations régulières ;
• plateaux principalement organisés en open space ;
• 28 places de stationnement ;
• bornes de recharge pour véhicules électriques ;
• espaces dédiés aux vélos.

Ce profil permet à l'immeuble de conserver une identité architecturale propre, tout en répondant aux besoins fonctionnels d'utilisateurs professionnels et médicaux.

Un prix d'environ 2 990 € par mètre carré

Avec un prix acte en main d'environ 3,8 M€ pour une surface de 1 272 m², le prix ressort à environ :

3 800 000 € ÷ 1 272 m² = près de 2 990 € par m²

Le rendement net à l'acquisition de 7,5 % implique un revenu locatif annuel d'environ :

3,8 M€ × 7,5 % = 285 000 € par an

Rapporté à la surface, ce revenu représente environ 225 € par m² et par an.

Ces données doivent toutefois être interprétées avec prudence. Le rendement communiqué est un rendement net à l'acquisition et ne constitue pas une garantie de rendement futur. Il dépendra notamment de la continuité de l'occupation, de la solvabilité des locataires, de l'évolution des charges, des conditions de financement et du taux de change entre la livre sterling et l'euro.

3. Trois locataires et une forte exposition au secteur de la santé

L'immeuble est entièrement loué à trois occupants. Tous sont classés au minimum " Low Risk " par Creditsafe, selon les informations communiquées pour l'opération.

La présence de trois locataires apporte une certaine granularité des revenus, même si la concentration reste élevée à l'échelle d'un seul immeuble.

Vermilion – The Smile Experts

Vermilion – The Smile Experts est une clinique dentaire privée spécialisée. Elle reçoit uniquement des patients adressés par d'autres dentistes.

L'entreprise occupe l'immeuble depuis sa création en 2011. Elle a renforcé son implantation en 2023 en doublant sa capacité, passée de cinq à dix fauteuils. Cette extension a été rendue possible par l'utilisation du dernier étage du bâtiment.

Pour le bailleur, cet historique constitue un élément favorable. Un locataire installé depuis plusieurs années et ayant investi dans l'aménagement de ses locaux peut être davantage incité à maintenir son implantation, surtout lorsque les équipements médicaux et la configuration des espaces sont adaptés à son activité.

Cela ne supprime pas le risque locatif, mais peut contribuer à la stabilité de l'occupation.

Capability Scotland

Capability Scotland est une association créée en 1946. Elle accompagne les enfants et les adultes en situation de handicap à travers l'Écosse.

L'organisation dispose de son siège dans le même secteur de l'ouest d'Édimbourg. Son activité s'inscrit dans le champ médico-social et repose sur des besoins structurels de prise en charge et d'accompagnement.

Vita Health Solutions

Vita Health Solutions complète l'exposition de l'immeuble au secteur de la santé. La présence de cet acteur contribue à diversifier les usages de l'actif, tout en conservant une orientation dominante vers des activités liées aux soins et aux services médicaux.

Une exposition santé représentant 63 % des loyers

Au total, les activités liées à la santé représentent 63 % des revenus locatifs de l'immeuble.

Remake Asset Management met en avant le caractère potentiellement défensif de cette exposition. Les besoins de soins, d'accompagnement et de santé sont généralement moins directement corrélés aux cycles économiques que certaines activités plus discrétionnaires.

Cette caractéristique ne doit toutefois pas être assimilée à une absence de risque. Les locataires peuvent rencontrer des difficultés financières, renégocier leurs baux ou quitter les locaux. Le secteur de la santé peut également être exposé à des évolutions réglementaires, budgétaires et opérationnelles.

4. Des échéances locatives offrant une visibilité intermédiaire

La durée ferme résiduelle moyenne des baux s'élève à 5,6 ans, tandis que la durée contractuelle atteint 8,3 ans.

Cette différence est importante :

• la durée ferme correspond à la période pendant laquelle les locataires sont engagés, sous réserve des clauses prévues aux contrats ;
• la durée contractuelle intègre la durée totale des engagements locatifs prévus.

Une durée ferme moyenne de 5,6 ans offre une visibilité appréciable sur les revenus à moyen terme. Elle reste néanmoins inférieure à celle de certains actifs tertiaires bénéficiant de baux fermes de neuf ou douze ans.

Le risque de renouvellement n'est donc pas immédiat, mais il devra être suivi dans le temps. La qualité de l'immeuble, son emplacement, son niveau de loyer et l'adéquation des espaces aux besoins des utilisateurs seront déterminants lors des prochaines échéances.

5. Édimbourg : un marché de bureaux favorable aux actifs de qualité

Le choix d'Édimbourg repose sur des fondamentaux immobiliers jugés favorables.

Selon les données de marché citées dans le dossier de l'opération, le stock de bureaux disponibles dans le centre-ville ne représenterait plus que 2,4 années de demande placée. Les loyers prime auraient progressé de 6,7 % sur un an, pour atteindre environ 48 livres sterling par pied carré.^[1]

La demande a également rebondi au début de 2026. Le premier trimestre aurait enregistré environ 128 000 pieds carrés de demande placée en centre-ville, soit une progression de 39 % sur un an. Le taux de vacance des bureaux de catégorie A serait resté inférieur à 4 %.^[2]

D'autres données de marché disponibles pour le deuxième trimestre 2026 font état d'une vacance globale à l'échelle d'Édimbourg de 7,2 %, contre 2,7 % pour les bureaux de catégorie A, tandis que les loyers prime auraient atteint environ 49,50 livres par pied carré.^[3]

Ces chiffres illustrent une tendance désormais fréquente sur les marchés tertiaires britanniques : une différence marquée entre les actifs de qualité, bien situés et adaptés aux nouveaux usages, et les immeubles plus anciens ou moins bien positionnés.

Une offre neuve limitée

Le pipeline de développement resterait limité. L'inflation des coûts de construction, les conditions de financement et les exigences environnementales rendent plus difficile le lancement de nouveaux programmes spéculatifs.

Cette rareté de l'offre peut soutenir :

• les loyers des immeubles répondant aux attentes des utilisateurs ;
• les valeurs des actifs bien rénovés ;
• la durée de commercialisation des surfaces concurrentes ;
• l'attractivité des immeubles immédiatement disponibles.

Le 24 St John's Road ne doit cependant pas être assimilé directement à un immeuble prime du centre-ville. Il se situe dans l'ouest d'Édimbourg, où les niveaux de loyer sont structurellement inférieurs à ceux du cœur historique et du quartier central des affaires.

La comparaison avec les loyers prime du centre-ville doit donc être utilisée comme un indicateur de tendance générale, et non comme une référence directe de valorisation de l'actif acquis.

6. Une SCPI encore concentrée malgré la diversification du portefeuille

Les données officielles extraites au 28 septembre 2026 font apparaître un patrimoine encore concentré :

• deux actifs ;
• cinq locataires ;
• 5 300 m² de surface totale ;
• 100 % du patrimoine situé en Écosse ;
• 88,6 % du patrimoine en bureaux ;
• 11,4 % en commerces.

Le taux d'occupation financier atteint 90,9 % au 30 juin 2026, tandis que le taux d'occupation immobilier s'établit à 70,5 %. Le taux de recouvrement des loyers est de 100 % à cette date.

La différence entre le taux d'occupation financier et le taux d'occupation immobilier peut notamment s'expliquer par des écarts entre la surface vacante et son poids dans les revenus, ou par la présence de surfaces bénéficiant de conditions locatives spécifiques.

La SCPI compte deux actifs, mais l'acquisition d'Édimbourg vient renforcer un portefeuille encore jeune. La diversification reste donc limitée tant sur le plan géographique que sur celui du nombre d'immeubles.

La concentration peut favoriser une gestion plus lisible, mais elle augmente aussi l'impact potentiel d'un événement affectant un actif ou un locataire important.

7. Les points forts de l'opération

Un rendement d'acquisition élevé

Le rendement net à l'acquisition de 7,5 % apparaît élevé pour un actif entièrement loué dans une grande ville écossaise. Il constitue le principal attrait financier de l'opération.

Ce niveau de rendement peut refléter :

• la correction des valeurs immobilières britanniques ;
• la prime de risque associée à un actif situé hors du centre-ville ;
• la taille intermédiaire de l'immeuble ;
• la concentration locative ;
• le contexte de taux et de financement ;
• le risque de change entre la livre et l'euro.

Un actif intégralement loué

L'immeuble est présenté comme entièrement occupé par trois locataires. Cette situation permet à la SCPI de percevoir des revenus immédiats dès l'acquisition, sous réserve du respect des obligations contractuelles et du paiement effectif des loyers.

Le taux de recouvrement communiqué pour l'ensemble de la SCPI est de 100 % au 30 juin 2026.

Une exposition à des activités de santé

La santé représente 63 % des revenus locatifs de l'immeuble. Cette orientation apporte une dimension défensive à l'actif, car les activités médicales et médico-sociales répondent à des besoins récurrents.

Des locataires ayant un ancrage local

La présence durable de Vermilion – The Smile Experts, ainsi que l'implantation locale de Capability Scotland, renforcent l'intérêt de l'actif. Les investissements réalisés par certains locataires dans leurs aménagements peuvent également réduire le risque de départ à court terme.

Un immeuble rénové et accessible

La restructuration, l'extension, les rénovations régulières, le stationnement et les équipements de mobilité constituent des facteurs favorables à l'attractivité locative.

8. Les risques à surveiller

Une concentration sur trois locataires

Trois locataires pour un seul immeuble représentent une concentration importante. Le départ d'un occupant aurait un effet direct sur les revenus de l'actif et pourrait entraîner :

• une période de vacance ;
• des travaux de remise en état ;
• des dépenses de commercialisation ;
• des franchises de loyer ;
• une baisse temporaire du revenu distribué.

La présence de plusieurs locataires réduit le risque par rapport à un immeuble mono-locataire, mais elle ne l'élimine pas.

Des baux fermes de 5,6 ans en moyenne

La durée ferme résiduelle moyenne offre une visibilité correcte, mais elle ne garantit pas le renouvellement des locataires. La valeur future de l'actif dépendra notamment de la capacité à maintenir les occupants et à relouer les surfaces dans de bonnes conditions.

Le risque de change

Les loyers sont perçus en livres sterling, alors que les investisseurs français raisonnent et perçoivent généralement leurs distributions en euros.

Une baisse de la livre sterling face à l'euro pourrait réduire :

• le montant des revenus convertis en euros ;
• la valeur du patrimoine exprimée en euros ;
• le produit final d'une cession ;
• le rendement effectivement perçu par l'associé français.

À l'inverse, une appréciation de la livre pourrait améliorer la conversion en euros. Le risque de change constitue donc un facteur de volatilité indépendant de la qualité intrinsèque des immeubles.

Un marché secondaire peu liquide

Remake UK 2025 est une SCPI à capital fixe. La revente des parts ne s'effectue donc pas nécessairement par le mécanisme classique de retrait d'une SCPI à capital variable.

La liquidité dépend de l'existence d'un marché secondaire et de la présence d'acheteurs. En période de tension, la vente peut prendre du temps et s'effectuer à un prix inférieur au prix de souscription ou à la valeur de reconstitution.

Le dernier prix acquéreur communiqué est de 1 025 €, tandis que le prix de retrait est de 938,90 €. Ces valeurs ne constituent pas une garantie du prix auquel un associé pourra effectivement céder ses parts dans le futur.

Une performance finale dépendante de la cession

Le TRI cible de 9 % repose sur l'ensemble des flux de la SCPI : revenus distribués, évolution de la valeur des parts et prix de cession des actifs à la liquidation.

Le niveau des prix immobiliers à l'horizon 2032 sera donc déterminant. Une remontée des taux, une baisse de la demande pour les bureaux ou des travaux importants à financer pourraient peser sur la valeur finale du portefeuille.

Une SCPI encore peu diversifiée géographiquement

Au 30 juin 2026, la totalité du patrimoine est située en Écosse. Cette concentration permet à la société de gestion de développer une expertise locale, mais elle expose aussi la SCPI aux évolutions spécifiques du marché écossais, de la fiscalité britannique et du taux de change.

9. Lecture financière de l'acquisition

Le rendement net à l'acquisition de 7,5 % doit être distingué du taux de distribution effectivement versé aux associés.

Le rendement de l'immeuble correspond à la relation entre le prix d'acquisition et les revenus locatifs nets de l'actif. Le taux de distribution de la SCPI dépend ensuite de plusieurs éléments :

• les frais de fonctionnement ;
• les frais de gestion ;
• les coûts de financement éventuels ;
• les travaux et charges non récupérables ;
• la fiscalité étrangère ;
• les variations de change ;
• les éventuelles périodes de vacance ;
• la politique de distribution de la société de gestion.

La SCPI vise un taux de distribution annuel de 6,5 %, objectif non garanti. Ce taux ne peut donc pas être déduit mécaniquement du rendement de 7,5 % obtenu sur cette acquisition.

La valeur de reconstitution de la SCPI s'établit à 1 030,15 € au 30 juin 2026, tandis que sa valeur de réalisation est de 896,20 €. Ces indicateurs donnent des repères sur la valeur théorique du patrimoine et sur la valeur nette des actifs, mais ils ne préjugent pas du prix auquel les parts pourront être revendues.

10. Une opération cohérente avec la stratégie de Remake

L'acquisition d'Édimbourg illustre la logique de Remake UK 2025 :

• investir dans un marché britannique corrigé ;
• privilégier des actifs offrant un rendement d'acquisition élevé ;
• cibler des villes bénéficiant de fondamentaux économiques et immobiliers solides ;
• rechercher des immeubles déjà loués ;
• favoriser les activités de santé et les usages relativement défensifs ;
• construire progressivement un portefeuille de taille maîtrisée.

Le choix d'un immeuble de 1 272 m² à trois locataires permet également d'éviter une exposition à un seul occupant, tout en conservant une gestion relativement lisible.

La stratégie reste néanmoins dépendante de la capacité de la société de gestion à poursuivre la diversification du portefeuille. Avec seulement deux actifs et une exposition intégrale à l'Écosse, Remake UK 2025 se trouve encore dans une phase de construction.

Conclusion

L'acquisition du 24 St John's Road permet à Remake UK 2025 de renforcer son implantation écossaise avec un actif de 1 272 m², entièrement loué et acquis sur la base d'un rendement net de 7,5 %. L'immeuble bénéficie d'une localisation accessible, d'une architecture rénovée, de trois locataires et d'une exposition de 63 % aux activités de santé.

L'opération présente plusieurs atouts : un rendement élevé, une occupation complète, des locataires disposant d'un ancrage local et un marché d'Édimbourg favorable aux immeubles de qualité. Elle doit toutefois être replacée dans le contexte d'un portefeuille encore concentré, d'une durée ferme moyenne de 5,6 ans, d'un risque de change et d'une liquidité limitée propre aux SCPI à capital fixe.

Avertissement : l'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital, un risque de liquidité, un risque de change et un rendement non garanti. Les objectifs de performance ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. MeilleureSCPI.com est conseiller en investissements financiers (CIF), immatriculé à l'ORIAS sous le n° 13000814.