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SC Terres Invest : investir au cœur du foncier agricole français
La SC Terres Invest est un fonds d'investissement alternatif (FIA) dédié aux terres agricoles françaises, géré par Vatel Capital. Ce véhicule, structuré en société civile à capital variable, se positionne sur le foncier agricole avec une stratégie centrée sur l'acquisition de terres en France, classé SFDR 9 pour intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Lancé en juillet 2023, il affiche une performance annuelle nette de 3,01 % en 2025, avec une valeur liquidative passant de 100,00 € à 107,02 € au T1 2026.
Objectif et stratégie de la SC Terres Invest
Une stratégie tournée vers le foncier agricole français
La SC Terres Invest acquiert des terres agricoles en France pour :
- Renforcer la souveraineté alimentaire française.
- Favoriser l'installation de jeunes agriculteurs.
- Permettre la restructuration ou l'agrandissement d'exploitations existantes.
Elle concourt au développement durable des zones rurales dans ses dimensions économique, sociale et environnementale, en soutenant la transition énergétique de l'agriculture.
Une allocation structurée entre foncier et actifs financiers
Le portefeuille se répartit de façon équilibrée entre foncier agricole et actifs financiers liquides :
- 70 à 90 % de l'actif net investis en terres agricoles françaises.
- 10 à 30 % placés en valeurs mobilières sécuritaires (obligations d'entreprises, titres de créance, OPCVM, FIA) pour assurer la liquidité.
Deux moteurs de performance
La performance repose sur deux moteurs complémentaires :
- La revalorisation du prix du foncier agricole dans la durée.
- Le fermage, correspondant aux loyers agricoles perçus via des baux ruraux d'au moins 18 ans, indexés sur l'indice national des fermages (+0,42 % en 2025, +5,23 % en 2024, +5,63 % en 2023). La formule appliquée est :
Montant du loyer par hectare en année N-1 × (indice fermage N / indice fermage N-1).
Un environnement agricole marqué par des équilibres économiques
Des marchés agricoles influencés par le contexte international
La situation géopolitique au Moyen-Orient, notamment autour du détroit d'Ormuz, génère des incertitudes sur les chaînes d'approvisionnement en engrais. Les prix des denrées restent surveillés, avec des charges élevées pour les exploitants, ce qui pèse sur la rentabilité des exploitations agricoles.
Des indicateurs agricoles stables
- Blé tendre : entre 189 et 195 €/t sur Euronext.
- Production mondiale 2025-2026 : 842 millions de tonnes, avec des stocks élevés.
- En France : récolte de blé 2025 à plus de 33,3 millions de tonnes (contre 26,5 millions précédemment) ; exportations d'orge vers l'Arabie saoudite et la Chine.
Des enjeux structurels pour l'agriculture française
L'agriculture française fait face à plusieurs défis structurels :
- Des normes strictes et une forte pression réglementaire.
- Une concurrence d'imports non conformes aux standards européens.
- La préservation de l'emploi rural et du tissu économique local.
- Des besoins importants d'investissements dans les exploitations.
- Une priorité affirmée à la souveraineté alimentaire nationale.
Transmission agricole et accès au foncier
Une problématique liée au financement global
La reprise d'exploitation implique de financer simultanément le foncier, les bâtiments, le matériel, le cheptel et les stocks. Ce besoin de financement global rend souvent les projets d'installation ou de transmission difficiles d'accès pour les jeunes agriculteurs.
Le portage foncier comme mécanisme
Des investisseurs comme la SC Terres Invest mettent en place des solutions de portage foncier. Concrètement, le fonds acquiert le foncier, ce qui allège la structure financière des repreneurs et facilite leur installation.
Un exemple cité est celui d'une installation en grandes cultures irriguées rendue possible grâce à ce mécanisme. Les baux ruraux signés sont de longue durée (minimum 18 ans), sans obligation de conversion en agriculture biologique, ce qui laisse une souplesse d'exploitation aux agriculteurs.
Composition du portefeuille de la SC Terres Invest
Répartition des actifs agricoles
Le portefeuille de SC Terres Invest est composé de terres labourables et de vignobles répartis sur plusieurs régions françaises :
Localisation | Type | Surface |
|---|---|---|
Chambois (Orne) | Lin | 59 ha |
Fontenay-les-Briis (Essonne) | Céréales | 100 ha |
Civray-Sérille (Cher) | Céréales | 256 ha |
Bussy (Cher) | Céréales | 204 ha |
Marnay (Vienne) | Céréales | 80 ha |
Château de Kirwan (Gironde) | Vignoble | 1,26 ha |
Launoy (Aisne) | Céréales | 74 ha |
Certains actifs sont détenus via la SCA Terres de France, ce qui contribue à la diversification du portefeuille.
Typologie des exploitations
- Terres labourables de grande culture.
- Surfaces boisées en complément.
- Exploitations céréalières et irriguées.
- Vignoble en AOC Margaux (Château de Kirwan).
Évolution de la valeur liquidative
- Lancement (juillet 2023) : 100,00 €.
- T1 2026 : 107,02 €.
Cette progression illustre le potentiel de performance lié à la combinaison du fermage et de la revalorisation des terres.
Pourquoi investir dans la SC Terres Invest
Investir dans la SC Terres Invest permet d'accéder à une classe d'actifs défensive, historiquement résiliente, tout en soutenant l'agriculture française.
- Un marché dynamique des terres agricoles avec une offre limitée.
- Une allocation diversifiée et à impact, alignée avec des objectifs ESG.
- Un soutien à la transition démographique agricole en facilitant les transmissions.
- Une décorrélation des marchés financiers, utile pour la diversification patrimoniale.
Modalités d'investissement
Caractéristiques techniques
Élément | Donnée |
|---|---|
Code ISIN | FR001400J1C8 |
ODDO BHF | |
Commissaire aux comptes | Mazars |
Valeur liquidative | Bi-mensuelle |
Revenus | Capitalisés |
Frais de gestion | 1,50 % HT |
Échelle de risque | SRI 2 |
ESG | SFDR 9 |
Ces caractéristiques positionnent la SC Terres Invest comme un support d'épargne long terme, adapté aux investisseurs recherchant une volatilité modérée et un impact durable.
Conditions de souscription
- 1 000 € de ticket minimal via assurance-vie ou PER.
- 100 000 € de souscription minimale en direct.
- 0,00 % de frais d'entrée en assurance-vie/PER.
L'accès via l'assurance-vie ou le PER permet de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux, tout en intégrant un actif réel agricole dans son allocation.
Avantages et risques
Avantages
- Décorrélation des marchés financiers grâce à l'exposition au foncier agricole.
- Réponse concrète aux enjeux démographiques agricoles (reprise et installation).
- Outil de souveraineté alimentaire en soutenant la production française.
- Potentiel de valorisation combinant fermage et revalorisation du foncier.
Risques
- Risque de perte en capital : le capital n'est pas garanti.
- Risque lié au marché des terres agricoles (prix, liquidité du marché secondaire).
- Risque financier (taux, liquidité, contrepartie) sur la poche d'actifs financiers.
- Risque de défaut de locataire ou de vacance sur certaines exploitations.
Ces risques doivent être appréciés en fonction de l'horizon de placement long terme recommandé pour ce type de support.
Vatel Capital, société de gestion
Vatel Capital, société de gestion agréée par l'AMF, dispose près de 500 M€ d'actifs sous gestion, principalement investis dans des PME françaises, des actifs tangibles, des terres agricoles et des énergies renouvelables. En 2024, la SC Terres Invest a reçu le Prix de l'Innovation Pierre Papier aux Pyramides de la Gestion de Patrimoine, récompensant son positionnement innovant sur le foncier agricole.
Conclusion
La SC Terres Invest repose sur une stratégie d'acquisition de terres agricoles en France, avec une allocation majoritairement foncière et une performance fondée sur le fermage et la revalorisation des actifs. Ce positionnement s'inscrit dans un environnement agricole marqué par des enjeux économiques, géopolitiques et démographiques, tout en offrant aux investisseurs une exposition diversifiante aux terres agricoles françaises.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À retenir
- SC Terres Invest est un FIA SFDR 9 dédié au foncier agricole français, avec une stratégie d'impact sur la souveraineté alimentaire et l'installation des agriculteurs.
- Le fonds combine revalorisation des terres et revenus de fermage via des baux ruraux long terme, pour une performance régulière et décorrélée des marchés actions.
- L'allocation cible (70–90 % foncier, 10–30 % actifs financiers) vise un équilibre entre rendement, liquidité et diversification.
- SC Terres Invest répond aux enjeux de transmission agricole grâce au portage foncier, en facilitant l'accès au foncier pour les jeunes exploitants.
- Ce support présente des risques de perte en capital et de marché spécifique aux terres agricoles, ce qui implique un horizon de placement long terme.
Conseil d'expert
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, j'intègre généralement la SC Terres Invest comme brique de diversification au sein d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER, en complément d'unités de compte plus liquides. Ce type de fonds convient plutôt à des investisseurs acceptant un horizon de placement d'au moins 8 à 10 ans et recherchant une exposition réelle à l'économie agricole. Avant de souscrire, il est essentiel d'analyser votre tolérance au risque, votre besoin de liquidité et la place du foncier agricole dans votre allocation globale. N'hésitez pas à comparer les frais, la profondeur du portefeuille et l'historique de gestion de Vatel Capital avec d'autres solutions de pierre-papier pour valider la pertinence de ce support dans votre stratégie patrimoniale.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
