SCPI et ISR : du Greenwashing ?

Quelles actions concrètes ont été mises en place dans l’univers de la pierre-papier pour répondre aux enjeux de la finance durable, la finance ISR. Comment est-ce que nous évitons le risque de Greenwashing ?  Nous allons en parler avec Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com. 

Bonjour.

Bonjour Stéphane.

Les SCPI sont éligibles au Label ISR depuis 2020. Une SCPI labellisées ISR, concrètement, qu’est-ce que c’est ? 

La SCPI, c’est de l’épargne immobilière. C’est pouvoir investir à partir de quelques centaines d’euros dans un patrimoine diversifié sans avoir aucun souci de gestion. Le rendement moyen sur les SCPI est de 4,50 % avec des SCPI qui distribuent entre 3 et 6 %.

Depuis octobre 2020, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) est accessible aux fonds immobiliers grand public. C’est une excellente nouvelle. 

Le Label ISR, nous le rappelons quelques instants, c’est un cadre qui permet de construire un cahier des charges autour de trois thématiques : Environnement, Social et Gouvernance. 

Une fois que nous aurons construit ce cahier des charges, nous voyons qu’il y a 26 SCPI sur les centaines de SCPI de rendement qui ont obtenus ce Label ISR.

Nous voyons qu’il y a un engouement et une volonté des Français sur cette thématique-là.

Comment les SCPI obtiennent-elles cette labellisation ?

Comme nous l’avons évoqué, c’est la construction d’une sorte de matrice, un cahier des charges où nous allons vraiment regarder immeubles après immeubles l’ensemble de caractéristiques que nous allons généralement construire avec un cabinet de conseil. Il y en a trois assez importants : Afnor et Deloitte qui travaillent sur le sujet. Une fois que nous avons ce Label, nous allons travailler les immeubles soit sur la thématique « Best in class », faire en sorte d’avoir des actifs qui soient aux meilleurs normes ESG soit « Best in progress ». Le Best in progress, c’est là où il y a le plus d’enjeux. C’est faire en sorte que le parc immobilier, peut-être un peu ancien, soit amélioré.

Avec des travaux de rénovation…

Exactement, avec des travaux de rénovation, avec de la pédagogie et de l’éducation parce que c’est important. Il faut quand même le rappeler. C’est l’être humain dans son utilisation qui fait qu’un bâtiment soit bien consommé et bien utilisé.

Sur le papier, cela a l’air séduisant. Dans les faits ?

Le Label ISR est un tampon. C’est dire : nous lançons la dynamique, nous créons ce cahier des charges, nous disons ce que nous allons faire.

Nous, au sein de MeilleureSCPI.com, nous avons envie de dire ce qui est fait par les gérants. C’est bien de dire ce que nous allons faire mais il faut dire ce qui a été réalisé. De manière concrète, nous avons quelques exemples à vous citer qui montre bien qu’il y a un véritable travail qui est effectué par les gérants :

Le premier, c’est la mise en place de panneaux photovoltaïques sur les toits des bâtiments. Vous avez des immeubles de bureaux avec des toitures terrasses, des toits plats sur les allez mettre des panneaux photovoltaïques. 

Il y a une logique sur l’artificialisation des sols. Je suis gérant d’un fonds labellisé ISR, je ne vais investir que dans des actifs qui sont déjà construits. Pour faire quoi ? Pour ne pas artificialiser des sols supplémentaires. C’est donc faire en sorte de conserver les sols agricoles naturels ou forestier.

Nous avons deux autres exemples, c’est l’isolation des combles. Faire en sorte que les combles soient bien isolés.

Sachant que l’essentiel de l’énergie se dissipe par le toit et une construction.

Exactement. Le toit et tout ce qui est fenêtres et les baies vitrées. 

Nous voyons qu’en agissant sur ces sujets-là, nous allons améliorer la qualité à la fois énergétique et le confort des utilisateurs. 

Le dernier exemple est sur les bornes électriques que cela soit pour les utilisateurs de vélos à assistance électrique ou les voitures électriques. Cela est plutôt utile d’avoir des bornes électriques au pied des immeubles.

Est-ce qu’elles communiquent vraiment sur toutes ces actions ? Comment arrivez-vous à faire le tri ?

Clairement, elles ne communiquent pas suffisamment.

Est-ce à vous d’aller chercher l’information ?

Nous sommes allés chercher l’information parce que cela nous paraît important. 

Le label est un tampon. C’est très bien. Cela met une bonne dynamique.

Maintenant, nous considérons que les gérants font un véritable travail assez remarquable quand nous sommes allés leur poser des questions, etc. justement sur toute cette mise en place d’actions concrètes.

Aujourd’hui, nous pensons même qu’elles ont un rôle de pédagogie auprès de leurs épargnants. De dire, par exemple, nous changeons des LED parce que si nous mettons des LED, nous allons consommer vingt-cinq à cinquante fois moins qu’une ampoule à incandescence. 

Nous mettons en place une sorte de guide de bonne utilisation de notre immeuble. Cela veut dire que le soir, nous réduisons la climatisation, en hiver, nous baissons le chauffage…

Des petites choses qui paraissent complètement anodines mais qui sont extrêmement importantes.

Ce que vous dites est intéressant parce que cela ne peut être efficace qu’avec la collaboration des personnes qui habitent ces bâtiments. C’est ce que vous disiez en préambule.

Exactement. Dans l’ESG (Environnement Social Gouvernance) il y a le G. Sur la gouvernance, de quoi nous parlons ? Nous parlons de toutes ces parties prenantes : le propriétaire avec le gérant, le locataire utilisateur du bâtiment, tous les prestataires qui travaillent autour de l’immeuble. Nous avons tous notre responsabilité. De faire en sorte de mieux consommer les bâtiments et nous voyons que les fournisseurs d’énergie ont appelés ce début de semaine à réduire ces consommations-là.

Il n’y a pas que le gérant de SCPI qui est responsable. C’est l’ensemble des parties prenantes et c’est très important.

Est-ce que vous avez des recommandations de SCPI labellisées pour ceux qui nous écoutent ou nous regardent à la télévision et souhaitent investir ?

Oui, quelques idées qui sont intéressantes. Trois idées.

La première est la SCPI Primovie de chez Primonial REIM. Elle est investie dans l’univers de la vie, de la santé, des crèches paneuropéennes. Il y a plein d’actions qui ont été mises en place par le gérant d’un point de vue Label ISR. Elle a un rendement de 4, 60 % en 2021, plutôt intéressante dans la dynamique.

Nous avons une autre SCPI qui s’appelle PF Grand Paris. Le gérant est assez reconnu dans le marché du Label ISR avec une autre grosse SCPI qui s’appelle PFO2. PF Grand Paris, accessible à partir d’un peu plus de cinq mille euros et un rendement de 4,42 % en 2021.

La dernière SCPI est plus jeune, plus récente et sans frais de souscription mais avec des frais de gestion un peu plus importantes. Il s’agit de la SCPI Iroko Zen.

Un objectif de rendement de plus de 5,50 %. L’année dernière, ils étaient à 7,10 %.  Vous voyez qu’avoir de l’épargne verte dans son patrimoine, c’est possible.

Nous pensons que la compétence des gérants démontre bien que faire en sorte d’améliorer ses bâtiments est un vrai métier. Nous le voyons bien, les Français et Françaises qui détiennent de l’immobilier en direct avec des appartements, la règlementation avec les DPE va faire qu’il va y avoir quelques problématiques. 

Avoir son épargne qui est géré et peut-être une bonne idée. 

Vous l’avez dit, cela fait seulement deux ans que les SCPI sont éligibles au Label ISR. Est-ce que vous pensez que cela va devenir la norme ? C’est le sens de l’histoire. Il y aura forcément une partie des SCPI qui ne pourront pas devenir ISR du fait de l’état du parc immobilier.

C’est clairement une tendance de fonds. Nous pensons qu’il a été accéléré par le Covid qui a encore un peu plus accéléré par le coût des matières premières. Il y a certains gérants qui vont devoir se séparer de certains actifs qui sont trop énergivores et qui ne vont pas rentrer dans le spectre du Label ISR.

Nous n’allons pas dire que si nous investissons dans une SCPI qui n’est pas labellisées ISR , ce n’est pas bon.  Ce qui est important, c’est la dynamique. C’est de voir quelles sont les actions concrètes qui sont mises en place parce qu’attention, le Label ISR, nous l’avons pour trois ans. Donc rendez-vous dans trois ans avec certaines SCPI.

Le positif est que nous pouvons quand même suivre l’évolution années après années parce qu’il y a un rapport qui est le rapport ESG. Il est accessible et permet de bien suivre ces évolutions.

Merci beaucoup pour cet éclairage.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com.