Avis Iroko Atlas : une nouvelle SCPI prometteuse

Introduction

Iroko Atlas émerge comme une nouvelle SCPI de rendement lancée par la société de gestion Iroko, connue pour le succès fulgurant de sa devancière Iroko Zen. Lancée en 2020, Iroko Zen a rapidement conquis les investisseurs grâce à des performances exceptionnelles, dépassant systématiquement son objectif de 5,5 % de taux de distribution (TD) pour atteindre 7,32 % en 2024, avec une capitalisation de 832 millions d'euros et un taux d'occupation financier (TOF) proche de 99 %[1][2][3][5].

Cet article décrypte les caractéristiques d'Iroko Atlas, en s'appuyant sur l'historique connu d'Iroko Zen, tout en analysant ses perspectives dans un marché immobilier en mutation. Nous examinerons les chiffres récents, la stratégie d'investissement et les points de vigilance pour guider les investisseurs avertis.

Historique et performances d'Iroko Zen : le socle de confiance pour Iroko Atlas

Iroko Zen, créée fin 2020 par Iroko (agrément AMF en juin 2020), s'est imposée comme l'une des SCPI les plus rentables du marché, avec un TD moyen supérieur à 7 % sur les trois dernières années et un TRI cible de 7 % sur 8 ans[2][3]. En 2024, pour la quatrième année consécutive, elle a surperformé son objectif, distribuant 14,64 € brut par part (12,54 € net), contre une moyenne des SCPI à 4,72 %[1][3][5].

Voici les performances clés d'Iroko Zen (données au 31/12/2024) :

• Stabilité du patrimoine : prix de la part passé de 200 € à 202 € en août 2024, malgré la crise des taux en 2022-2023. TOF à 98,8 % en 2024, avec baux moyens de 9 ans[2][3][5].
• Collecte jugée explosive : 366,4 millions d'euros bruts en 2024, capitalisation à 832 M€, 18 588 associés[3][5].
• Prix actuels : valeur de reconstitution 214,37 €, prix de retrait 204 €[3].

Ces chiffres démontrent une gestion efficace, avec des acquisitions à 7-8 % de rendement en 2023-2024, positionnant Iroko Zen parmi les leaders du marché[2].

Présentation d'Iroko Atlas : une continuité stratégique avec Iroko Zen

Iroko Atlas, nouvelle SCPI de la gamme Iroko, capitalise sur l'expertise de sa société mère pour proposer un modèle similaire : investissement accessible dès 5 000-5 100 €, sans frais de souscription, et axé sur la rentabilité durable[3][4].

Bien que jeune, elle bénéficie de l'historique d'Iroko Zen, qui a validé une stratégie gagnante :

• diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique, opportuniste sur logements et Ehpad) ;
• diversification géographique (France et international pour optimiser la fiscalité)[3][4].
• Objectifs alignés : TD cible à 5,5 % pour 2025 (ajusté pour durabilité), avec ambition de dépasser 7 % comme Iroko Zen en 2024[7][8]. TRI visé à 7 % sur 7-8 ans[2][5].
• Engagement ISR : label Investissement Socialement Responsable, comme Iroko Zen, intégrant des critères ESG pour une résilience accrue[3].
• Gestion locative : héritage du TOF exemplaire d'Iroko Zen (99-100 % sur 2022-2024), avec focus sur actifs premium et baux longs[3][5].

La croissance soutenue d'Iroko Zen (130 immeubles acquis en 4 ans) préfigure celle d'Iroko Atlas, dans un contexte jugé favorable aux acheteurs après la hausse des taux[2][3].

Points forts et perspectives d'Iroko Atlas

Avantages hérités d'Iroko Zen

• Rendement attractif : supérieur à la moyenne du marché, avec potentiel de revenus exceptionnels via plus-values[3].
• Diversification : géographique (hors France) et sectorielle, réduisant les risques locatifs et de marché[3].
• Accessibilité : pas de frais d'entrée, ticket minimum modéré, liquidité forte (0 % de parts en attente en 2024 pour Zen)[3][5].
• Perspectives 2025 : ambition de TD autour de 7,32 % confirmée, dans un marché immobilier qui se normalise avec des taux stabilisés[3][7][8].

Chiffres projetés et soutenabilité

Les projections d'Iroko Atlas s'appuient sur les données d'Iroko Zen :

• RAN faible (4,1 % du dividende, soit environ 15 jours) qui traduit une distribution très proche du résultat[3][5].
• Valorisation stable de la part, avec un prix d'achat proche de la valeur de reconstitution, limitant le risque de décote excessive.

Ces éléments suggèrent une stratégie tournée vers la performance immédiate, mais nécessitent une vigilance accrue sur la capacité à maintenir ces rendements dans la durée.

Points de vigilance et risques

Malgré son historique positif via Iroko Zen, Iroko Atlas partage plusieurs défis importants à considérer avant d'investir :

• Jeunesse de la structure : historique limité, comme pour Zen à son lancement, et croissance rapide pouvant interroger sur la scalabilité du modèle[3].
• Frais de gestion et de structure jugés élevés, malgré l'absence de frais de souscription, ce qui pèse sur la performance nette[3].
• Marché immobilier volatil : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le TRI 10 ans n'est pas disponible, et la stratégie repose sur des acquisitions opportunistes[3][5].
• Valorisation : il est recommandé d'évaluer le prix d'achat vs. valeur de reconstitution (94,23 % pour Zen en 2024)[5], afin de mesurer la marge de sécurité.

Conclusion

Iroko Atlas s'annonce comme une SCPI d'avenir, propulsée par l'historique très favorable d'Iroko Zen : rendements supérieurs à 7 %, forte diversification et approche ISR. Avec une capitalisation en croissance et une stratégie déjà éprouvée sur une autre SCPI, elle peut convenir aux investisseurs recherchant rendement et simplicité, dès 5 000 € environ.

Cependant, sa jeunesse impose une certaine prudence : il reste indispensable de diversifier ses placements, d'analyser son horizon de détention et de consulter un conseiller avant de s'engager. Les performances 2024 d'Iroko Zen (7,32 %) sont encourageantes, mais le rendement futur n'est jamais garanti. Suivre régulièrement les actualités d'Iroko et les bulletins trimestriels permettra d'ajuster sa stratégie en 2025 et au-delà[1][2][3][5].