Iroko Atlas en 2025-2026 : avis, rendement et risques de la nouvelle SCPI internationale

Introduction

Iroko Atlas émerge comme une nouvelle SCPI de rendement lancée en 2025 par la société de gestion Iroko, connue pour le succès fulgurant de sa devancière Iroko Zen. Lancée fin 2020, Iroko Zen a rapidement conquis les investisseurs grâce à des performances exceptionnelles, avec un taux de distribution (TD) de 7,32 % en 2024, une capitalisation atteignant 832 millions d'euros et un taux d'occupation financier (TOF) proche de 99 %.

Cet article décrypte les caractéristiques d'Iroko Atlas, en s'appuyant sur l'historique connu d'Iroko Zen, tout en analysant ses perspectives dans un marché immobilier en mutation. Nous examinerons les chiffres récents, la stratégie d'investissement et les principaux points de vigilance pour guider les investisseurs avertis dans le contexte 2025-2026.

Historique et performances d'Iroko Zen : le socle de confiance pour Iroko Atlas

Iroko Zen, créée fin 2020 par Iroko (agrément AMF en juin 2020), s'est imposée comme l'une des SCPI les plus rentables du marché, avec un TD moyen supérieur à 7 % sur les trois dernières années et un TRI cible de 7 % sur 8 ans. En 2024, pour la quatrième année consécutive, elle a surperformé son objectif, distribuant 14,64 € brut par part (12,54 € net), contre une moyenne des SCPI à 4,72 %.

Voici les performances clés d'Iroko Zen (données au 31/12/2024) :

• Stabilité du patrimoine : prix de la part passé de 200 € à 202 € en août 2024, malgré la crise des taux en 2022-2023. TOF à 98,8 % en 2024, avec des baux moyens de 9 ans.
• Collecte jugée explosive : 366,4 millions d'euros bruts en 2024, capitalisation à 832 M€, 18 588 associés.
• Prix actuels : valeur de reconstitution 214,37 €, prix de retrait 204 €.

Ces chiffres démontrent une gestion efficace, avec des acquisitions à 7-8 % de rendement en 2023-2024, positionnant Iroko Zen parmi les leaders du marché dans un environnement de taux plus élevés.

Présentation d'Iroko Atlas : une continuité stratégique avec Iroko Zen

Iroko Atlas, nouvelle SCPI de la gamme Iroko créée en 2025, capitalise sur l'expertise de sa société mère pour proposer un modèle similaire : investissement accessible dès 5 000 €, sans frais de souscription, et axé sur la rentabilité durable.

Bien que très jeune, elle bénéficie de l'historique d'Iroko Zen, qui a validé une stratégie gagnante, mais avec une orientation 100 % internationale hors France (Europe de l'Ouest, Europe centrale, Amérique du Nord) :

• diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique, opportuniste sur logements et Ehpad) ;
• diversification géographique (exclusivement hors France pour optimiser la fiscalité et diluer les risques via plusieurs devises) ;
• Objectifs alignés : TD cible à 6,5 % (sans garantie), avec TRI visé à 7 % sur 10 ans dans le contexte de marché actuel.
• Engagement ISR : label Investissement Socialement Responsable, comme Iroko Zen, intégrant des critères ESG pour une résilience accrue.
• Gestion locative : au T3 2025, dividende trimestriel de 1,30 € par part en pleine jouissance (1,05 € net après impôt étranger à la source), TOF non encore communiqué mais première acquisition réalisée (supermarché Tesco à Dublin, bail 20 ans dont 15 fermes).

La croissance d'Iroko Zen (130 immeubles acquis en 4 ans) préfigure celle d'Iroko Atlas, avec une capitalisation de 30,28 M€ au 30/09/2025, 485 associés et 166 352 parts, dans un contexte de marché redevenu favorable aux acheteurs après la hausse des taux.

Points forts et perspectives d'Iroko Atlas

Avantages hérités d'Iroko Zen

• Rendement attractif : objectif supérieur à la moyenne du marché, avec potentiel de revenus complémentaires via des plus-values à terme.
• Diversification : géographique (100 % hors France) et sectorielle, réduisant les risques locatifs et de marché.
• Accessibilité : pas de frais d'entrée, ticket minimum modéré à 5 000 €, liquidité actuellement confortable (aucun retrait ni part en attente au T3 2025).
• Perspectives 2026 : ambition de TD autour de 6,5 % confirmée, dans un marché immobilier qui se normalise avec des taux stabilisés ; pipeline d'opportunités de 9,5 M€ identifiées, plus 33 M€ en sous-promesse et exclusivités.

Chiffres projetés et soutenabilité

Les projections d'Iroko Atlas s'appuient sur les données d'Iroko Zen et sur les premières données de marché :

• RAN faible (0 % au lancement), traduisant une distribution proche du résultat et une faible capacité d'amortisseur en cas de baisse de revenus.
• Valorisation stable de la part : prix d'achat 200 €, prix de retrait 200 € au 01/01/2026, LTV à 0 % (absence d'endettement au démarrage).

Ces éléments suggèrent une stratégie tournée vers la performance immédiate, mais nécessitent une vigilance accrue sur la capacité à maintenir ces rendements dans la durée, surtout dans un contexte international plus complexe (taux, devises, fiscalité).

Points de vigilance et risques

Malgré son historique positif via Iroko Zen, Iroko Atlas partage plusieurs défis importants à considérer avant d'investir :

• Jeunesse de la structure : historique très limité (créée en 2025, capitalisation encore naissante à 30 M€), croissance rapide pouvant interroger sur la scalabilité du modèle.
• Frais de gestion élevés : environ 16,80 %, malgré l'absence de frais de souscription, ce qui pèse sur la performance nette pour l'investisseur.
• Marché immobilier volatil : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le TRI 10 ans n'est pas encore disponible, et la stratégie opportuniste et 100 % internationale expose aux devises et aux fiscalités étrangères.
• Valorisation : il est recommandé d'évaluer le prix d'achat vs. valeur de reconstitution (non encore publiée), avec une décote potentielle observée autour de 4 % sur le marché secondaire.

Conclusion

Iroko Atlas s'annonce comme une SCPI d'avenir, propulsée par l'historique très favorable d'Iroko Zen : rendements supérieurs à 7 % pour Zen, forte diversification et approche ISR. Avec une capitalisation en croissance rapide à environ 30 M€ fin 2025 et une stratégie 100 % internationale déjà en œuvre, elle peut convenir aux investisseurs recherchant rendement et simplicité, dès 5 000 € environ.

Cependant, sa jeunesse et son positionnement international imposent une certaine prudence : il reste indispensable de diversifier ses placements, d'analyser son horizon de détention et de consulter un conseiller avant de s'engager. Les performances 2024 d'Iroko Zen (7,32 %) et le premier dividende trimestriel d'Atlas en 2025 sont encourageants, mais le rendement futur n'est jamais garanti. Suivre régulièrement les actualités de marché, les bulletins trimestriels d'Iroko Atlas et les évolutions de taux permettra d'ajuster sa stratégie en 2026 et au-delà.