Comment choisir ses SCPI ?

L'investissement en SCPI est un placement qui offre un rendement attractif et un risque relativement maîtrisé. Cependant, avec la multiplication des offres sur le marché et les évolutions fiscales de 2025, choisir la bonne SCPI demande une analyse approfondie. Meilleure-SCPI.com vous guide avec des conseils actualisés pour réussir votre investissement.

Objectifs et stratégie d'investissement

Avant d'investir, définissez précisément vos objectifs. Pour une défiscalisation, tournez-vous vers les SCPI fiscales comme les SCPI Malraux (réduction d'impôt d'environ 30 % sur les travaux dans l'immobilier ancien), les SCPI de déficit foncier (imputation des travaux jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global pour les foyers à revenus fonciers élevés) ou les SCPI Pinel, dont les nouvelles souscriptions ne sont plus possibles depuis le 1^er janvier 2025, bien que les SCPI existantes restent actives avec des réductions jusqu'à 21 % sous conditions RE2020 et plafonds de loyers.

A contrario, si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires, privilégiez les SCPI de rendement, qui investissent dans l'immobilier d'entreprises (bureaux, commerces, locaux d'activités) et distribuent des loyers réguliers, avec des rendements souvent supérieurs à 4-5 % contre 2-2,5 % pour les SCPI fiscales.

Tenez compte aussi de la stratégie d'investissement des SCPI, qui varient par zones géographiques. La localisation des actifs influence directement le rendement, les SCPI fiscales se concentrant souvent sur le résidentiel en zones tendues ou secteurs sauvegardés, tandis que les SCPI de rendement diversifient dans des emplacements à fort potentiel locatif.

Capitalisation et liquidités

En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire de mètres carrés dans divers secteurs et régions. Une capitalisation élevée renforce la diversification du portefeuille, minimisant l'impact d'une vacance locative sur votre rendement.

Le report à nouveau, ou liquidités, reste un critère clé : ces revenus non distribués lissent les versements et financent travaux ou imprévus. Un niveau élevé, souvent lié à l'ancienneté de la SCPI, garantit une meilleure régularité des rendements futurs. Notez toutefois que les SCPI fiscales présentent une liquidité limitée, avec des durées de détention minimales obligatoires (9 ans pour Malraux, jusqu'à la fin de la 3^e année après imputation pour le déficit foncier).

Les indicateurs de performance

Étudiez les performances via le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui mesure les revenus distribués, ou le TRI (taux de rendement interne), indicateur de la solidité à long terme de la SCPI.

Le taux d'occupation financier doit idéalement dépasser 90 %, reflétant la qualité du parc immobilier. Pour les SCPI fiscales, les rendements bruts varient : de 3,8 à 4,5 % pour Malraux en 2024, mais souvent inférieurs pour Pinel en raison des contraintes locatives.

Points importants pour choisir sa SCPI