Le bail réel solidaire (BRS) : rendre l'immobilier accessible en 2026

Le bail réel solidaire (BRS) : rendre l'immobilier accessible en 2026

Une solution innovante pour rendre les logements accessibles

Face à la crise du logement et à la montée des prix immobiliers, le bail réel solidaire (BRS) s'impose de plus en plus comme une solution efficace pour permettre aux ménages modestes et de la classe moyenne d'accéder à la propriété. Ce dispositif, lancé en 2017, offre une réponse concrète à la difficulté croissante de devenir propriétaire dans des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu.

Entre 2024 et 2025, le marché immobilier résidentiel a continué de se contracter, avec une baisse sensible du volume de transactions et des ventes de logements neufs, tandis que le BRS connaît, lui, une dynamique en forte accélération. Selon l'Observatoire de Foncier Solidaire France (FSF) et l'Union sociale pour l'habitat, environ 3 709 logements en BRS ont été livrés en cumul depuis 2017 à fin 2024, et plus de 20 500 logements supplémentaires sont en projet, soit plus de 24 000 logements livrés ou en cours de réalisation. Cette croissance rapide confirme le rôle du BRS comme outil majeur d'accession sociale à la propriété, à contre-cycle d'un marché globalement en recul.

Le fonctionnement du bail réel solidaire

Une dissociation entre terrain et logement

Le BRS repose sur une idée simple mais innovante : séparer le prix du logement de celui du terrain. Concrètement, l'acquéreur achète uniquement le bâti (l'appartement ou la maison), tandis qu'un organisme foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain.

Ce terrain est ensuite loué via un bail de longue durée — entre 18 et 99 ans selon les contrats — pour une somme modique, généralement comprise entre 1 et 3 €/m² par mois. Cette dissociation foncier/bâti constitue le cœur du mécanisme de " démembrement " entre propriété du sol et propriété des murs, et permet de réduire significativement le prix d'achat supporté par le ménage.

Exemple pratique

Un acquéreur souhaite acheter un appartement de 60 m² dans une zone tendue. Au lieu de payer 300 000 € dans le parc classique, il ne finance que le logement, sans le terrain. D'après les décotes moyennes observées sur les programmes BRS au niveau national, il peut économiser de l'ordre de 30 à 40 % sur le prix final. Son effort d'achat peut ainsi être ramené autour de 180 000 €, rendant la propriété accessible là où elle ne l'était plus avec les prix de marché.

Des avantages fiscaux significatifs

Le BRS permet de cumuler plusieurs avantages fiscaux et financiers destinés à sécuriser l'accession sociale :

• TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % pour les logements classiques, lorsque le logement est situé en zone éligible et respecte les plafonds de prix.
• Prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants, sous conditions de ressources, avec des plafonds de revenus spécifiques à l'accession sociale.
• Dans certaines collectivités, abattement de taxe foncière compris entre 30 % et 100 %, sur décision des communes ou intercommunalités.

Combinés à la dissociation foncière, ces leviers permettent une économie moyenne de 30 à 42 % par rapport au prix du marché pour les ménages éligibles, avec un prix de revient souvent proche de 2 400 à 2 500 €/m² dans les programmes BRS étudiés par les observatoires spécialisés.

Un impact mesurable sur les prix

Décotes importantes selon les régions

Le bail réel solidaire offre des réductions notables sur le prix des logements, particulièrement dans les zones tendues où le coût du terrain est élevé. À Paris et en proche couronne, certains segments du marché privé se situent encore autour de 8 000 à 10 000 €/m² pour l'accession classique dans le neuf, ce qui rend la décote BRS particulièrement déterminante pour l'accession sociale.

Chiffres clés

• Île-de-France : décote moyenne autour de 35 % sur les prix de vente en BRS par rapport au marché libre, avec environ 2 800 logements livrés ou en projet à fin 2024, soit près de 12 % de la production nationale en BRS.
• Provence-Alpes-Côte d'Azur : la décote peut atteindre 45 à près de 50 % selon les programmes et les communes, notamment là où le foncier est particulièrement cher.
• Bretagne : décotes proches de 45 % dans les principales agglomérations, avec un prix au m² significativement inférieur au marché libre.

Tableau récapitulatif : Coût des logements en BRS vs marché libre

Source : calculs basés sur les données d'Adéquation, de l'Union sociale pour l'habitat et des observatoires régionaux de l'accession sociale.

Les conditions et limites du dispositif

Des critères d'éligibilité stricts

Le BRS s'adresse exclusivement aux ménages remplissant des conditions de revenus et souhaitant acquérir leur résidence principale. Les plafonds de ressources sont actualisés régulièrement par l'administration, en cohérence avec les dispositifs d'accession sociale à la propriété.

Pour 2025, les plafonds de revenus spécifiques au BRS ont été revalorisés d'environ 2,47 %. En pratique, les plafonds sont alignés sur ceux de l'accession sociale : en zone A, le plafond atteint par exemple 90 078 € pour un foyer de 4 personnes ou une personne seule avec 2 personnes à charge. Ces niveaux ciblent les foyers modestes et intermédiaires qui n'ont plus accès aux prix du marché libre dans de nombreuses agglomérations.

Cette sélection garantit que le dispositif profite avant tout aux foyers pour lesquels l'accession classique est devenue hors de portée, tout en conservant un profil de solvabilité compatible avec un crédit immobilier.

En contrepartie, la plus-value à la revente est encadrée : le bien ne peut être revendu qu'à un prix plafonné, correspondant au prix d'achat initial revalorisé selon un indice ou une formule déterminée par le bail (généralement un indice de prix ou un taux fixe annuel). Ce mécanisme limite les opportunités de spéculation et préserve la vocation sociale du parc sur le long terme.

Par ailleurs, de nombreux contrats prévoient une garantie de rachat par l'OFS, qui peut racheter le bien en cas de difficulté de revente, de changement de situation de l'acquéreur (mutation professionnelle, séparation, décès, etc.) ou de non-respect des conditions d'occupation.

Les organismes fonciers solidaires (OFS)

Les organismes fonciers solidaires (OFS) sont au cœur du dispositif BRS. Ce sont des structures — souvent à but non lucratif ou issues du mouvement HLM — agréées par le préfet de région pour acquérir et gérer le foncier dans une logique de long terme. Ils ont principalement pour objet :

• de gérer des terrains ou biens immobiliers pour produire des logements destinés à des personnes aux ressources modestes, sous plafonds de revenus ;
• de mettre ces terrains à disposition via des baux réels solidaires de longue durée ;
• et, de manière subsidiaire, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux à usage commercial ou professionnel pour favoriser la mixité fonctionnelle.

Au 31 décembre 2024, 188 agréments OFS avaient été délivrés, correspondant à 155 organismes répartis sur l'ensemble des régions métropolitaines et plusieurs territoires ultramarins. Cette montée en puissance du réseau d'OFS permet un maillage territorial de plus en plus fin et facilite le déploiement du BRS dans de nouvelles communes.

Les bénéfices et défis du bail réel solidaire

Une bouffée d'oxygène pour les ménages modestes

Le BRS a permis d'accélérer l'accession à la propriété dans un contexte de marché tendu et de durcissement des conditions de crédit. Selon l'Observatoire des OFS et les données FSF, on dénombre environ 3 709 logements livrés en BRS à fin 2024, soit près du double par rapport à 2023, et 20 532 logements supplémentaires en projet à l'horizon 2028. Au total, plus de 24 000 logements sont désormais livrés ou en cours d'opération dans le cadre du BRS.

Ces chiffres contrastent avec la conjoncture globale : alors que les ventes de logements neufs reculent dans de nombreuses régions et que l'accession classique se grippe, la production BRS continue de progresser, soutenue par la dissociation foncier/bâti et par les aides publiques. Dans certaines régions comme l'Occitanie ou la région PACA, les bilans 2024-2025 montrent que le nombre de logements BRS livrés ou commercialisés continue d'augmenter malgré la baisse générale des permis de construire et des ventes en VEFA.

Le BRS se positionne ainsi comme un levier puissant pour maintenir un flux d'accession à la propriété malgré la dégradation des conditions de financement (hausse des taux, resserrement du crédit) et le niveau encore élevé des prix dans les zones tendues.

Un dispositif encore peu connu

Malgré ses nombreux atouts, le BRS reste encore méconnu du grand public et parfois mal compris, y compris par certains acteurs de la chaîne immobilière (banques, notaires, agences). Les professionnels du logement soulignent qu'il ne constitue pas une solution unique à la crise du logement, mais plutôt un complément ciblé, particulièrement pertinent dans les territoires où le foncier est très cher et où la pression sur les prix est forte.

La production est aujourd'hui majoritairement portée par les organismes de logements sociaux et les OFS adossés au mouvement HLM, qui représentent une large majorité des livraisons et des projets. Le développement du BRS implique donc :

• une montée en puissance continue des OFS sur tout le territoire, avec de nouveaux agréments et la professionnalisation des équipes ;
• une meilleure communication auprès des ménages et des professionnels (banques, notaires, agences, conseillers en gestion de patrimoine) pour faire connaître les règles spécifiques du BRS ;
• une coordination renforcée avec les collectivités locales pour réserver du foncier, adapter les documents d'urbanisme et soutenir les opérations via des subventions ou des abattements de fiscalité locale.

Conclusion

Le bail réel solidaire représente une opportunité précieuse pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires de devenir propriétaires dans un contexte immobilier tendu, tout en sécurisant la vocation sociale des logements sur la durée. Bien qu'il ne soit pas une solution universelle à la crise du logement, il apporte des réponses concrètes pour réduire le coût d'acquisition, en particulier dans les zones où les prix sont les plus élevés et où la pression foncière est forte.

Avec une adoption croissante par les collectivités, un cadre réglementaire désormais bien stabilisé, un réseau de 155 OFS agréés et une production en forte progression dépassant 24 000 logements livrés ou en projet, le BRS est appelé à jouer un rôle clé dans l'évolution du marché immobilier en France au cours des prochaines années.

Pour les ménages qui souhaitent identifier des opportunités concrètes en BRS, il existe un outil public dédié qui recense les offres disponibles : https://www.boris.beta.gouv.fr/logements-brs-disponibles. Ce site permet de visualiser facilement les logements BRS proposés sur le territoire, de filtrer par localisation et par typologie, et de repérer les opérations en cours de commercialisation.

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