SCPI « logistique » : vont-elles résister à la crise en 2021 ?

L’immobilier logistique pourrait bien être un des (rares) gagnants de la crise de la Covid-19. En effet, les confinements successifs du printemps et de l’automne 2020 ont accéléré la digitalisation de l’économie et le développement de l’e-commerce. Pour assurer la livraison des marchandises, les entrepôts, locaux d’activité et logistique urbaine « du dernier kilomètre » jouent un rôle essentiel. Cette classe d’actifs, bien qu’elle soit au cœur de la vie économique, reste encore méconnue. 

Les entrepôts, un rôle majeur dans l’économie

La crise de la Covid-19 a favorisé le développement du e-commerce ou commerce en ligne. Ce dernier devrait rapporter 110 milliards* d’euros en 2020 (103 milliards* en 2019). Parmi les sites les plus actifs on recense Amazon, Fnac, Cdiscount et Veepee (ex Vente Privée). A côté de ces « pure players », (entreprises commercialisant leurs produits uniquement en ligne), on trouve les enseignes traditionnelles (Auchan, Leclerc, Monoprix…) ayant développé le « clic and collect », le « drive » ou les livraisons à domicile. Toutes ces formules requièrent des besoins en entrepôts et en locaux d’activité situés à proximité des grandes villes et des axes routiers majeurs.

A noter :

L’appellation générique « entrepôts » recouvre à la fois les locaux d’activité, la logistique urbaine dite « du dernier kilomètre » (maillon finale dans la chaîne de distribution de biens et de services) et les entrepôts stricto sensu. 

Logistique, un net engouement des investisseurs en 2020

Fin septembre 2020, le volume d’investissement en immobilier logistique atteignait 2,43 milliards d’euros*, un niveau record supérieur de 29%** à celui enregistré un an plus tôt. Après la période creuse du confinement, les investisseurs ont décidé d’investir leurs liquidités sur cette classe d’actifs. 44 acquisitions, pour la plupart de grande ampleur, ont été signés en 2020.

Parmi les principales on peut citer Patrizia (portefeuille Mercury), Ivanhoe Cambridge (portefeuille « Hub&Flow ») et Catella Asset Management. Cette dernière, pour le compte de Tristan Capital Partner, a fait l’acquisition du portefeuille « Highway » pour un montant proche de 180 millions d’euros. Selon le conseil en immobilier d’entreprises JLL, 2020 devrait constituer une année record avec plus de 4 milliards d’euros de transactions. 

Activimmo, la seule SCPI logistique 

Les entrepôts sont des actifs rentables (entre 4 et 7, voire 8 %) mais… coûteux. En acquérir nécessite un budget de plusieurs millions, voire de dizaines de millions d’euros, difficile à mobiliser par un particulier, même aisé.

En effet, aujourd’hui émergent des entrepôts 2.0 pointus technologiquement, durables et dotés d’une isolation thermique performante, très éloignés du cube recouvert de tôle ondulée que l’on connaissait avant. La solution consiste, comme pour d’autres actifs tertiaires (bureaux, commerces…) à investir via une SCPI. Cela permet de mobiliser un capital modique et de bénéficier d’une mutualisation des risques locatifs.

Pour le moment, il n’existe qu’une SCPI spécialisée dans la logistique : ActivImmo, créée par la société Alderan en juin 2019. Son patrimoine est réparti pour moitié entre entrepôts et locaux d’activité. Devenir associé de la SCPI nécessite d’investir 6 100 euros (dix parts à 610 euros). Les gérants d’Activimmo ont un objectif de rendement prévisionnel de6%.

*Source : Fevad, fédération e-commerce et vente à distance / 08.12.20