SCPI et délai de jouissance : quand toucher vos premiers loyers en 2026 ?

L'objectif d'une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est de verser des loyers, aussi appelés dividendes, à ses associés. Pour cela, elle investit dans des actifs immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, logements) destinés à la location.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devez patienter entre 1 mois et 6 mois avant de percevoir vos premiers revenus. Ce laps de temps, appelé délai de jouissance, vise à respecter une équité entre les nouveaux associés et les anciens associés.

Qu'est-ce que le délai de jouissance d'une SCPI ?

Le délai de jouissance est le décalage entre la date de souscription de vos parts et la date d'entrée en jouissance, c'est-à-dire la période pendant laquelle vous ne percevez pas encore de revenus, avant le versement des premiers dividendes.

Sous l'effet d'un marché immobilier très concurrentiel, le délai de jouissance s'est allongé ces dernières années. Il varie désormais de trois à six mois en moyenne, suivant les SCPI, avec quelques exemples concrets :

• 3 mois pour certaines SCPI comme Alta Convictions ;
• 4 mois pour des SCPI comme Pierval Santé ou Epsilon 360 ;
• 5 à 6 mois pour d'autres véhicules comme Comète ou Transitions Europe^{[1][2][5][10]}.

Nouveau en 2026 : Avec un marché toujours chahuté au niveau des parts en attente de cession, certaines SCPI ont maintenu ou adopté des délais de jouissance plus courts pour attirer les investisseurs soucieux d'un impact positif et durable. Par exemple, FIDUCIAL Gérance a réduit ce délai à un mois de franchise depuis janvier 2024, avec une entrée en jouissance le 1er jour du 2^ème mois suivant la souscription. Cette tendance reflète une volonté d'accélérer la rentabilité tout en respectant des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance), notamment au sein de certaines SCPI ISR^[1][4].

Une fois ce laps de temps passé, vous percevrez vos loyers :

• tous les trimestres ou
• tous les mois, selon ce qui est statutairement prévu,

souvent avec un prorata temporis pour le premier versement.

Toutefois, il ne faut pas confondre délai de jouissance et propriété des parts. Même s'il vous faut attendre plusieurs mois pour bénéficier des premiers dividendes, le droit de propriété est acquis dès votre souscription. Vous êtes donc associé, avec les droits qui y sont attachés, même avant le premier versement de revenus.

A noter :

Le délai de jouissance correspond plus ou moins au délai nécessaire pour un achat immobilier en direct (choix du bien, signature de l'avant-contrat, puis du contrat définitif).

En 2026, avec la digitalisation accrue des processus d'achat immobilier, ce délai pourrait être amené à se réduire pour certaines transactions, même si le délai moyen d'investissement reste autour de trois mois pour des SCPI comme Transitions Europe. Un investissement immobilier, dans la pierre physique ou la pierre-papier, doit s'envisager sur une durée d'au moins dix ans^[6][9][10].

Comment calculer le délai de jouissance

Le plus souvent, les documents SCPI précisent que l'investisseur est éligible aux dividendes " le 1er jour du xème mois suivant la souscription ". Ainsi, la formule " le 1er jour du 4ème mois suivant la souscription " signifie un délai de jouissance de trois mois.

En clair, si vous achetez des parts en mars, vous percevrez vos loyers (dividendes) seulement à compter du 1er juillet, avec un versement effectif le mois suivant pour les SCPI à distribution trimestrielle.

On peut aussi trouver la formule " délai de jouissance de x mois ". Il faut alors :

• laisser s'écouler x mois pleins ;
• attendre le 1er jour du mois suivant pour toucher les premiers loyers.

Avec un délai de 3 mois, si vous achetez vos parts courant mars, vous commencerez à être rémunéré le 1er juillet.

En 2026, certains documents SCPI incluent désormais des simulateurs en ligne pour calculer précisément le délai de jouissance en fonction de la date de souscription^[1][2]. Ces outils permettent d'anticiper plus finement votre plan de trésorerie et vos revenus futurs.

À quoi sert le délai de jouissance ?

Les fonds collectés sont utilisés par les sociétés de gestion pour acquérir de nouveaux immeubles. Toutefois, entre la phase de recherche des biens et la signature de l'acte chez le notaire, plusieurs mois peuvent s'écouler.

Pendant ce temps, la collecte demeure en attente sur des placements de trésorerie (des Sicav monétaires, par exemple), peu rémunérateurs. En 2026, certaines SCPI ont continué à explorer l'utilisation de placements alternatifs pour maximiser la rentabilité de la trésorerie en attente.

Pour ne pas pénaliser les anciens associés, qui risqueraient de voir dilué (diminuer) le rendement de leurs parts, les sociétés de gestion ont fait le choix de ne pas rémunérer les nouveaux associés tant que leurs fonds n'ont pas été réellement investis dans l'immobilier^[1][2]. Le délai de jouissance est donc un mécanisme d'équité entre associés et un outil de gestion prudente de la collecte.

Tableau récapitulatif : Délai de jouissance des SCPI

Conclusion

En 2026, le délai de jouissance demeure un élément clé à prendre en compte lors de l'investissement en SCPI. Bien que ce délai puisse parfois paraître contraignant, il reflète la rigueur et la prudence des sociétés de gestion dans l'acquisition de biens immobiliers, ce qui contribue à sécuriser le rendement pour les investisseurs.

Avec les nouvelles tendances comme les SCPI ISR, les délais réduits chez certains acteurs et l'intégration de solutions digitales, on observe toutefois des pratiques plus flexibles et une gestion plus dynamique des fonds. Avant de se lancer, il est important de bien comprendre ces délais et de les intégrer dans votre stratégie d'investissement à long terme, en cohérence avec votre horizon de placement et vos besoins de revenus futurs.

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