SCPI démembrement : les clés de répartitions en 2025

Investir en démembrement dans une SCPI reste un mécanisme prisé en 2025, malgré une baisse des taux d'intérêt qui oriente les investisseurs vers des alternatives à haut rendement comme les comptes à terme (CAT) en 2023. MeilleureSCPI.com vous éclaire sur les dernières clés de répartition actualisées à fin 2024 pour investir en SCPI en démembrement temporaire fixe, intégrant les évolutions fiscales et de rendement observées récemment.

Le démembrement en SCPI expliqué

Le démembrement en SCPI est une forme d'investissement où le prix des parts est réparti selon des clés de valeur (appelées également clés de répartition). Celles-ci sont allouées entre l'usufruitier, qui jouit des revenus de ces parts, et le nu-propriétaire, qui en possède le capital sans bénéficier immédiatement des revenus. Cette technique juridique et fiscale sépare temporairement l'usufruit (perception des loyers) de la nue-propriété (propriété des parts), avec une durée fixe non modifiable après souscription, généralement de 3 à 20 ans, la période idéale se situant souvent entre 7 et 10 ans.

Les clés de répartitions nue-propriété/usufruit

La durée du démembrement temporaire fixe, pouvant s'étendre de 3 ans à 20 ans, est cruciale pour définir ces clés de répartition. En effet, chaque SCPI a ses propres clés, dépendant des particularités de la société de gestion de patrimoine immobilier et évoluant avec les rendements actuels. Les clés de valeur évoluent ainsi conjointement avec la période du démembrement en SCPI. Plus le rendement attendu est important – comme les 5,5 % à 6 % nets avant impôt observés récemment –, plus l'usufruitier sera prêt à payer une clé de répartition significative, offrant au nu-propriétaire une décote de l'ordre de 30 à 50 % selon la durée.

Tableau récapitulatif des clés de répartition

Zoom sur l'usufruit et la nue-propriété en SCPI avec le démembrement

L'usufruit pour les SCPI

L'usufruitier, en percevant les revenus fonciers, doit également gérer l'aspect fiscal lié à ces revenus, y compris pour les sociétés à l'IS qui peuvent amortir l'usufruit comme une immobilisation incorporelle. Deux types d'usufruits se distinguent principalement :

• Usufruit temporaire fixe : Généralement fixé à 5 ou 10 ans, avec perception de revenus sans gestion locative.
• Usufruit viager: Dépendant de la durée de vie de l'usufruitier.
   

La nue-propriété pour les SCPI

L'investissement en nue-propriété s'adresse aux investisseurs n'ayant pas besoin de revenus immédiats ou souhaitant éviter une fiscalité lourde sur les revenus fonciers, récupérant la pleine propriété à l'échéance sans frais supplémentaires, avec un calcul fiscal avantageux sur les plus-values.

Bilan des avantages et inconvénients du démembrement en SCPI

Les avantages

L'usufruit : Revenus réguliers et immédiats, allégement fiscal sur la valorisation du capital, sans contraintes locatives.

La nue-propriété : Prix de part décoté (jusqu'à 53 % de parts supplémentaires pour un rendement de 5,5 % sur 10 ans), pas d'impôt sur les revenus fonciers pendant le démembrement.

Les inconvénients

L'usufruit : Soumission à l'impôt sur le revenu, pas de bénéfice sur la valorisation du capital, perte des droits à l'échéance sans compensation.

La nue-propriété : Pas de revenus immédiats, attente nécessaire pour la pleine propriété, liquidité limitée (revente difficile avant terme).