La Loi ALUR enfin publiée

Légèrement retouchée par le Conseil Constitutionnel, la loi Alur a été publiée

Le plafonnement des loyers, la garantie universelle des loyers (GUL) ou encore la mise à la charge du bailleur de la quasi-totalité des honoraires de location : les mesures les plus emblématiques de la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) ont été validées par le Conseil constitutionnel, dans une décision rendue le 20 mars 2014. Après huit mois de débats souvent houleux, la loi Alur a été publiée au Journal Officiel du 26 mars. Elle devrait n’entrer que progressivement en vigueur, de nombreuses dispositions étant, en effet, soumises à la parution de décrets d‘application.

Des loyers plus faciles à déplafonner

Les loyers appliqués lors d’une location, d’une relocation ou d’un renouvellement de bail seront plafonnés et encadrés dans les communes de 28 agglomérations de zones tendues, parmi lesquelles on devrait trouver Ajaccio, Annecy, Bordeaux, Genève-Annemasse, Lille, Lyon, Nancy, Toulon, Toulouse et, bien sûr, Paris. Dans les villes concernées, trois loyers seront communiqués au bailleur : un loyer de référence, un loyer minoré (inférieur de 30 % au maximum au loyer de référence) et un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au maximum au loyer de référence).
Initialement, le législateur réservait la possibilité de déplafonner le loyer – c’est-à-dire d’aller au-delà du loyer de référence majoré – des biens présentant des caractéristiques exceptionnelles comme la vue sur un monument, une grande hauteur sous plafond ou encore une terrasse. Les Sages ont assoupli cette mesure, en supprimant la notion d’« exceptionnel ». Désormais, le loyer pourra être déplafonné dès lors que le bien présente des « caractéristiques déterminantes de localisation ou de confort ». On peut raisonnablement penser qu’il s’agit de biens atypiques ou hauts de gamme pour leur secteur géographique. Par exemple, un duplex sous les toits ou, pourquoi pas, un appartement donnant sur le square du quartier. Des précisions sur ces caractéristiques seront apportées par un futur décret du conseil d’état. A noter : le locataire, une fois entré dans les lieux, pourra contester le déplafonnement.

Pas besoin d’accord de la copropriété pour la location meublée de courte durée

Autre disposition « retoquée» par le Conseil Constitutionnel, celle qui obligeait les copropriétaires désirant louer un appartement meublé pour de courtes durées de demander, préalablement, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Les propriétaires devront toujours solliciter un changement d’usage auprès de leur mairie mais l‘obligation d’obtenir l’aval de l’assemblée générale été jugée anticonstitutionnelle car contraire « aux conditions d’exercice du droit de propriété ».

Les modalités de congé au locataire âgé assouplies

Les Sages ont aussi censuré un pan de l’article concernant le congé donné par le bailleur à un locataire âge de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources. En effet, la disposition initiale ne tenait pas compte d’un éventuel cumul des ressources lorsque que le locataire avait à sa charge une tierce personne ; ce qui a été considéré comme contraire « au principe d’égalité devant les charges publiques ».