Tout comprendre de l’Indice des Loyers Commerciaux ou ILC

Pour justifier une révision à la hausse des loyers dans le cadre des baux qu’ils proposent, les propriétaires se basent sur trois indices : l’indice du coût de la construction, l’indice des loyers des activités tertiaires et l’indices des loyers commerciaux.  Dans le cadre d’un bail commercial, l’ILC ou Indice des Loyers Commerciaux entre en compte dans la révision du loyer.

L’indice des Loyers Commerciaux, c’est quoi ?

Auparavant, l’indice du coût de la construction (ICC) servait d’indice de référence pour l’indexation des loyers commerciaux. En d’autres termes, les bailleurs ou locataires se servaient de cet élément pour une révision du loyer inscrit dans le bail commercial. Mais depuis 2014, l’indice des loyers commerciaux (ILC) est entré en vigueur dans cette révision. Instauré en 2008 par la « Loi de modernisation de l’économie », cet indice est un des indices qui remplace l’ICC qui était jugé trop erratique et ne reflétant pas les réalités économiques. 

L’ILC s’applique principalement aux baux conclus avec les locataires qui sont inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) de type commerces. Mais cet indice peut également s’appliquer dans le cas où le locataire est un artisan inscrit dans le répertoire des métiers (RM). L’INSEE publie l’indice relevé à chaque fin de trimestre, donnant ainsi 4 indices de loyers commerciaux chaque année. 

Comment se calcule l’Indice des Loyers Commerciaux ?

Chaque trimestre, l’indice des loyers commerciaux est calculé au niveau de l’INSEE, qui en fait par la suite la publication officielle. Le calcul se fait par le rapport entre la somme pondérée des indices qui sont :

• à 50 %, l’évolution des prix à la consommation, hors tabacs et loyers sur tous les foyers en France Métropolitaine et Outre-Mer
   
• à 25 %, l’évolution du prix de la construction neuve,
   
• à 25 %, l’évolution du chiffre d’affaire du commerce de détail.

Généralement, la révision du loyer d’un bail commercial se fait au minimum tous les trois ans pour les baux longue durée, ou lors du renouvellement du bail. En pratique, la révision du loyer est annuelle. De fait, il n’est plus nécessaire de prévoir une clause spécifique dans le contrat de bail commercial. Toutefois, un avenant concernant la révision de loyer doit être adressé à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception. Ladite lettre doit également stipuler le montant du loyer demandé.

Pour évaluer le nouveau loyer, notamment dans le cas d’une révision annuel, le calcul se fait suivant le modèle suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC / ILC du même trimestre de l’année précédente)

Dans le cas d’une révision triennal, l’ILC du même trimestre d’il y a trois ans sera pris en compte dans le calcul.

Le cas des bâtiments tertiaires 

Il faut savoir que l’Indice des Loyers Commerciaux n’influe en rien la révision des loyers dans le cas des bâtiments loués exclusivement comme local de bureaux. Il s’agit en d’autres termes des bâtiments dits tertiaires. Même si le contrat de bail établi par le propriétaire du bien est de type commercial, l’indice des loyers commerciaux est considéré comme nul.

Le cas est le même pour les bâtiments à usage d’entrepôts ou pour les activités industrielles. Il s’agit entre autres des plateformes logistiques, des ateliers, des fabriques… Le propriétaire ne peut prendre en référence l’ILC afin de proposer une révision des loyers, même si le contrat de bail est de type commercial. C’est l’ILAT (indice indices des loyers des activités tertiaires)

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