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“Excellent”, 60 avis

Interview de Franck Inghels sur la SCPI Cristal Rente

Publié le 22 juil. 2020 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 18 août 2020

MeilleureSCPI.com a échangé avec Franck Inghels, le Directeur de la distribution au sein d’Inter Gestion. Un échange pour faire le point avec lui sur la situation post-confinement de la classe d’actifs de commerce, et en particulier sur la SCPI Cristal Rente.


Cristal Rente traverse la crise en bonne intelligence avec ses locataires

Retrouvez la transcription de l’interview de Franck Inghels

La période de confinement est passée et nous sommes désormais dans le déconfinement. Et nous voulions faire un petit point rapide un peu sur le commerce et en particulier sur votre SCPI Cristal Rente. Comment cela se passe Franck ?

Tout à fait. Nous sommes de retour au bureau. Nous sommes, en effet, dans cette phase de déconfinement. Il y a eu pas mal de spots, de sunlights un peu sur l’aspect des commerces, parce que c’est visuellement ce que nous avons vu fermé, suspendu, etc.

Nous sommes sur une lecture qui reste très confiante sur ces classes d’actifs, lorsqu’elle est bien faite. Sans rentrer dans les détails, il y a vraiment plusieurs façons de faire du commerce : entre les pieds d’immeubles, dans des centres urbains ou des retails parks, être avec de grandes enseignes… Notre logique, à nous, c’est de valider des commerces sur des grands groupes avec des cautions à 90 %. Et nous traversons cette crise en bonne intelligence avec nos locataires.

Avec des reprises, nous essayons aussi dans la classe des bonnes nouvelles, sans ses classes d’actifs du commerce, dans l’alimentaire en particulier, nous sommes très bien positionnés. Sur la jardinerie aussi, nous avions beaucoup investi ces dernières années. Nous sommes sur des reprises en V. Nous nous demandions pendant ce confinement, Jonathan, quelle serait la reprise en L, en V, en W ? Là, nous sommes vraiment sur les reprises en V, des accélérations fortes de chiffre d’affaires, un appétit aussi des Français à revenir sur cette mécanique du commerce.

Donc, une reprise qui est aussi assez puissante. Nous le voyons dans la partie restauration snacking, qui est le 3ème pilier d’investissement de Cristal Rente. Donc, une belle mécanique de reprise. Et puis nous le reverrons aussi, l’actualité sur Cristal Rente, c’est, comme toujours dans les crises, il y a des menaces. Il y a aussi des opportunités. Nous avons cette agilité pour saisir cette opportunité.

Nous serons sur une année résolument historique d’acquisition aussi sur Cristal Rente. Nous avons fortement accéléré les acquisitions, nos investissements. Ce qui nous semble plus résiliant et ce qui a prouvé sa résilience durant cette crise de commerce alimentaire avec des marques en hors discounts, des marques en green – nous allons dire en BIO – sur lesquelles nous continuons à investir. Vous aurez, au fur et à mesure, nos acquisitions. Nous avons acquis des « Intermarché », un Casino très récemment. Nous aurons d’autres marques à l’horizon de la rentrée. Donc, une saisie d’opportunité et c’est toute la force aussi des SCPI, en tout cas dans celles qui sont les plus agiles pour rebondir dans cette crise. Il y a de belles opportunités. Aujourd’hui, nous acquérons, à peu près, plus de 6 % sur nos acquisitions.

Nous aurons cette logique aussi de distribution qui est celle de Cristal Rente. Mécaniquement, nous avons toujours donné 5 % chaque année, et nous avons cette perspective, dans les années à venir, de délivrer cette promesse au long cours aux associés qui sont près de nous. Généralement, au moins 10 ans selon l’AMF, mais souvent beaucoup plus longtemps en investisseurs SCPI. Donc, nous avons cette pérennité, cette sécurité que nous voulons pour nos associés. Et cette crise nous permet aussi de travailler ses piliers-là.

Et donc, c’est aussi de saisir ces opportunités-là. C’est un message plutôt rassurant et cela montre que votre travail de sélection sur les dernières années était un travail qui porte ses fruits. Nous savons que les épargnants ne sont pas que sur cette classe d’actifs que nous avons du commerce, que vous nous présentez. Il y a également la classe d’actif résidentielle. Est-ce que vous avez un mot à nous dire là-dessus Franck ?

Oui. Je pense que nous avons, en sortie de confinement, cette perception aussi du résidentiel qui revient un peu en lumière. Nous souhaitons aussi porter cette parole-là aux épargnants, parce que le résidentiel, c’est comme décorrélé des autres classes d’actifs bureaux-commerces. Nous avons une vraie qualité dans cette crise. Sur la partie résidentielle, il y a une appétence historique des Français dans leur logement qui a été renforcée dans cette crise-là. Combiner cadre de vie, confort, nous allons dire proximité aussi par rapport au lieu de travail. Donc, il y a un vrai sens aussi sur le résidentiel. C’est historiquement une classe d’actifs très résiliente aux crises économies qui a une stabilité aussi au long cours, même si nous sommes, chaque année, sur les taux historiquement haut de prix de marché. Nous devions nous dire cela il y a 5 ans, 10 ans. Donc, nous sommes sur une robustesse du résidentiel. Et puis c’est aussi un outil pour se diversifier en termes d’investissement.

Est-ce qu’avec cette crise qui va impacter des travailleurs, il ne peut pas y avoir un retournement de marché ? C’est quoi vos anticipations par rapport à cela ? Parce que c’est une question que les épargnants se posent quand même : mais comment est-il possible que ces valeurs se maintiennent, se poursuivent alors que nous avons un pays qui risque de subir un chômage quand même important ?

C’est vrai que l’on nous promet le pire à la rentrée, parfois, au niveau sanitaire, parfois au niveau économique. Je pense que c’est l’entente, mais nous sommes, aussi sur le logement, nous sommes face à un véritable besoin.

Les SCPI, nous investissons dans l’économie réelle, que ce soit dans le commerce ou dans le résidentiel. Nous sommes quand même maintenant un marché en termes de frais de manque qui est concret, réel. Et il y a une vraie demande de logements. Après, je pense que cela peut être sectorisé. Notre conviction, à nous, pour l’investissement résidentiel, y est sur le grand Paris, justement pour ces qualités de résilience. Puis sur le fait qu’en terme d’offres et de demandes, il y a une demande puissante de logements, un besoin de logements qui est fort, et cela soutient la demande fortement. L’autre élément clé aussi dans le résidentiel, c’est le niveau des taux. Il est évident que si les taux longs, si les taux d’emprunt pour les particuliers se mettaient à grimper de manière forte, cela briserait le marché. Nous ne sommes pas dans un contexte économique où les états, l’Europe en particulier, vont augmenter les taux longs. Donc, c’est aussi un facteur de soutien puissant au marché du résidentiel : le besoin réel de logements, d’un côté. Nous restons en pénurie de logement notamment sur le grand Paris. Et ce soutien macroéconomique des taux peut donner confiance dans ce marché.

Après, c’est ce que nous disions sur le commerce. Il faut être sélectif aussi sur la qualité des emplacements et sur le prix sur lequel nous acquérons ces biens. Et la force des professionnels aussi, puisque nous achetons en gros, nous allons dire. Nous avons des liens aussi avec les promoteurs dans le résidentiel, qui font que nous pouvons aussi acheter en finesse sur le marché. Nos convictions d’emplacement aussi sont importantes.

Cela veut dire que les épargnants vont pouvoir se positionner sur certains de vos fonds, qui vont être orienté sur le logement ?

Le résidentiel, pour nous, il passe au travers l’historique originel d’Inter Gestion avant d’être un leader sur la SCPI de commerce, avec Cristal Rente depuis 9 ans maintenant. Nous sommes historiquement positionnés sur les SCPI Fiscales, que nous remettons en avant aujourd’hui. C’est un produit qui était un peu moins prisé dans les dernières années, c’est vrai, mais cela fait sens aujourd’hui. Nous mutualisons les risques en SCPI et nous sommes aussi sur un marché de pénurie, je le disais. Dans l’aspect des promoteurs, quand nous pensons aux neufs, au Pinel, par exemple, nous allons être sur un marché sur lequel il peut y avoir une certaine pénurie du fait du confinement, du ralentissement des chantiers. Donc, le côté professionnel SCPI, SCPI Fiscale, nous la mettons en avant au travers de trois dispositifs chez nous :

  • le Pinel dans le neuf, focalisé sur le grand Paris, parce que nous avons cette condition que j’ai partagée juste avant ;
  • le déficit foncier, qui est toujours enthousiasmant pour nous, professionnels, parce que beaucoup d’épargnants ont des revenus fonciers. Et cette mécanique de déficit foncier est vraiment assez pure. En SCPI, on peut vraiment paramétrer son investissement. Donc, nous avons cette logique, si on investit sur le grand Paris.
  • et puis, le Marlaux historique, qui peut être un levier assez fort sur lequel nous allons être très paramétrés sur une quinzaine de villes en France, par exemple.

Et je ne rentrerais pas dans les détails sur Marlaux, mais il faut revenir vers nous aussi sur ces dispositifs. Les bénéfices pour moi d’amorcer les résidentiels, c’est qu’il y a ces classes d’actifs qui sont résilientes, nous l’avons vu. Il y a cette capacité en la SCPI de défiscaliser instantanément et de ne pas attendre une livraison, une mise en location, etc., mais de pouvoir le faire tout de suite. Et puis, il y a ce soin que va apporter Inter Gestion. Et c’est important.

Nous sommes peu d’opérateurs aujourd’hui à construire des solutions fiscales, mais c’est important de le partager, parce qu’il y a vraiment une stratégie basique qui est de dire quel emplacement ? Et pour nous, c’est principalement Grand Paris, du soin sur l’emplacement. Puis, à quel niveau de prix nous achetons ? C’était, pardonnez-moi tout à l’heure Jonathan, d’éclairer ce côté de risque de prix. Nous n’allons pas acheter à n’importe quel prix. Globalement, dans une SCPI Fiscale, acquisition de l’immeuble plus travaux, nous en tout cas chez Inter Gestion, nous n’allons acheter que si nous sommes au-dessus du prix du marché, quand nous réunissons l’ensemble des deux composants, la somme des valeurs immobilières. C’est la première garantie. Mais cela ne veut pas dire que nous garantissons que pendant 15 ans, cela sera beaucoup. En tout cas, nous mettons toutes les chances de notre côté pour qu’avec les sources d’économies d’impôts, les revenus que nous aurons pendant la période de vie locative et puis la vente à la fin, nous aurons un bénéfice intéressant pour l’épargnant. Mais cela permet de diversifier son patrimoine aujourd’hui de manière simple, puisque la SCPI, c’est faire l’immobilier de manière simple.

Accessible à tous à partir de quelques milliers d’euros. C’est le mot de la fin.

10 000 euros en fonction des dispositions fiscales. C’est vrai que c’est accessible à tous. Et j’insiste, paramétrable aussi aux justes niveaux.

En fonction de ses impôts, c’est ce que vous nous indiquez Franck.

Absolument.

Nous vous remercions. Nous rappelons que vous êtes le directeur de la distribution sein d’Inter Gestion, une société de gestion qui gère historiquement des SCPI Fiscales, mais qui a une SCPI Immobilier d’entreprise orientée sur le commerce : Cristal Rente.

Nous aurons peut-être d’autres surprises pour vous à la fin de l’année, dans cette partie SCPI de rendement.

Avec joie Franck Inghels. Merci beaucoup et à très bientôt.

Merci beaucoup ! Merci à tous !

 

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