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- Comprendre comment l’ILC encadre la hausse des loyers commerciaux et sécurise vos revenus de SCPI sans dérive incontrôlée.
- Savoir quand et à qui s’applique l’ILC : uniquement aux baux commerciaux 3-6-9 avec activité commerciale ou artisanale, si l’indice est prévu au contrat.
- Utiliser la bonne formule de calcul ILC pour réviser le loyer annuellement ou tous les 3 ans, sans dépasser la variation de l’indice INSEE.
- Gérer les périodes sans nouvel indice publié en utilisant le dernier ILC connu pour revaloriser le loyer sans bloquer la révision.
Pour les investisseurs dans la pierre-papier, il convient de rappeler que les locataires des SCPI de rendement sont engagés dans le cadre d’un bail commercial. La révision des loyers de ces locataires est encadrée par l’ILC ou indice des loyers commerciaux. Autrement dit, l’augmentation des loyers se réfère au nouvel indice publié à la date de révision.Â
Qu’est-ce que l’ILC ?
L’indice des loyers commerciaux est un indice immobilier publié tous les trimestres sur le site de l’INSEE. Créé par la loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, cet indice n’est pas obligatoire, mais constitue une alternative à l’indice du coût de la construction (ICC). Conformément au décret d’application du 4 novembre 2008, l’ILC est applicable aux baux commerciaux renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Le champ d’application de l’ILC porte sur les locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale. Pour être applicable, l’indice doit être spécifié dans les contrats de location soumis au bail commercial ou communément appelé bail 3-6-9. Autrement dit, la révision du loyer commercial est plafonnée à la variation de l’indice insee.Â
Calcul ILC ou indice des loyers commerciaux
Afin de réviser les loyers commerciaux selon des critères économique fiables, le calcul ILC est basé sur :Â
- L’évolution des prix à la consommation,Â
 - Le prix de la construction neuve,Â
 - L’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail.Â
A partir de ce calcul ilc, le montant de l’indice trimestriel à ce jour est de 116,73 points (1er trimestre 2021).
A noter : Le trimestre de référence pour la revalorisation du nouveau loyer doit être spécifié dans le contrat de bail. Si l’indice correspondant à la période d’indexation du loyer n’est pas encore publié par l’INSEE, les parties au contrat devront se référer au dernier indice connu.Â
Comment réviser le loyer d’un bail commercial selon l’ILC ?
Pour réviser le loyer d’un bail commercial sur la base de l’ILC, la formule à utiliser est la suivante :Â
Nouveau loyer = montant du loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyer du même trimestre de l’année précédente
Ce calcul sur la base de l’ILC est appliqué pour des révisions annuelles uniquement. Dans le cadre d’une révision triennale du loyer, il est recommandé d’appliquer la formule qui suit :
Nouveau loyer = montant du loyer précédent x (nouvel indice de référence / indice de référence des loyers du même trimestre de la troisième année précédente)Â
Concrètement, la majoration comme la réduction du loyer en cours de bail ne peut pas excéder l’évolution de l’indice trimestriel de référence. Par ailleurs, l’indice des loyers commerciaux ou ILC compte parmi les indicateurs de l’évolution des performances pour les SCPI de commerces, investissant majoritairement dans l’immobilier de commerce.
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