Collecte et performance des fonds immobiliers en 2024

L'année 2024 marque un tournant pour les fonds immobiliers non cotés, notamment les SCPI, les OPCI et les sociétés civiles. Entre ajustements des valorisations, évolution de la collecte et performances contrastées, le marché continue de s’adapter à un environnement économique exigeant.

Un marché immobilier toujours sous pression

Le marché de l'immobilier d'entreprise en France a enregistré un volume d’investissement de 12,1 milliards € en 2024, soit un recul de 2 % par rapport à 2023. Cette baisse s’explique par la hausse des taux d’intérêt, qui continue d’impacter la valorisation des actifs et la dynamique de souscription des fonds immobiliers.

Dans ce contexte, la collecte nette des fonds immobiliers accessibles au grand public s’élève à 600 millions € en 2024, confirmant une période de transition marquée par un rééquilibrage progressif du marché.

SCPI : un rebond de la collecte en fin d’année

Collecte brute en 2024 : 4,7 milliards €

Les SCPI ont capté 4,7 milliards € de collecte brute, en baisse de 38 % par rapport à 2023.

• Une accélération notable en T4 2024 avec une collecte de 1,3 milliard €, soit +24 % par rapport à T4 2023.
• La forte demande pour les SCPI diversifiées (68 % de la collecte brute de 2024) a soutenu la tendance, au détriment des SCPI de bureaux (14 %) et des SCPI santé/éducation (7 %).

Répartition de la collecte brute en 2024 :

Collecte nette : 3,5 milliards €

La collecte nette des SCPI affiche 3,5 milliards € en 2024, en recul sur l’année, mais avec un rebond au dernier trimestre (+24 % par rapport à fin 2023).

👉 19 nouvelles SCPI ont été lancées en 2024, captant 9 % de la collecte totale.

Marché secondaire : une stabilisation des rachats

• 1,2 milliard € de parts échangées, un volume similaire à 2023.
• Diminution des parts en attente de retrait (-7 % au T4 2024).

Performance des SCPI en 2024 : taux de distribution en hausse

Taux de distribution moyen : 4,72 %

Le rendement moyen des SCPI s’est élevé à 4,72 % en 2024, contre 4,52 % en 2023.

Performances par typologie de SCPI 

📉 Prix des parts : -4,5 % en moyenne sur l’année, avec des baisses plus marquées sur les SCPI de bureaux (-7,1 %) et de santé/éducation (-4,7 %).

Capitalisation des SCPI : 88,5 milliards € (-1,7 % sur un an)

OPCI : une décollecte qui ralentit en 2024

Collecte nette : -2 milliards €

Les OPCI grand public poursuivent leur tendance baissière mais ralentissent leur décollecte par rapport à 2023 (-3 milliards €).

• T4 2024 : -333 millions €, soit une amélioration par rapport à T4 2023 (-1,3 milliard €).
• Performance annuelle des OPCI : -2,9 %.

👉 Actif net des OPCI au 31 décembre 2024 : 12,6 milliards € (-18 % sur un an).

Sociétés civiles : un marché hétérogène

Décollecte nette : -930 millions €

Les sociétés civiles affichent un repli plus marqué qu’en 2023 (-564 millions €).

• T4 2024 : -250 millions €, en amélioration sur un an.
• 58 % des sociétés civiles ont une performance positive (+2,8 % en moyenne).

📉 Performance globale : -4,7 % en 2024.

👉 Actif net au 31 décembre 2024 : 21,4 milliards € (-9 % sur un an).

Perspectives 2025 : vers un redémarrage progressif ?

Les experts du marché s’accordent sur un rééquilibrage progressif des fonds immobiliers en 2025.

• Baisse des taux d’intérêt : un signal positif pour la relance de la collecte.
• Stabilisation des valorisations : surtout sur les segments les plus impactés (bureaux, santé).
• Attractivité accrue des SCPI diversifiées, qui tirent leur épingle du jeu.

Les SCPI restent le véhicule le plus résilient, soutenu par une collecte en hausse sur le dernier trimestre 2024. Cependant, la prudence reste de mise, notamment sur les OPCI et certaines sociétés civiles, dont les performances restent contrastées.

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