La SC Terres Invest étend son patrimoine agricole dans la Vienne

Une opération structurante à proximité de Poitiers

Vatel Capital annonce l'acquisition, pour le compte de la SC Terres Invest, d'un ensemble de foncier agricole de 126 ha 57 a 21 ca dans la Vienne. Le foncier se situe sur les communes de Magné et La Ferrière Airoux à environ 25 kilomètres de Poitiers. La transaction a été réalisée en partenariat avec la Safer de la Vienne, intervenant comme apporteur d'affaires et intermédiaire de l'opération.

L'ensemble acquis se compose de deux blocs de terres de labour :

• 53 ha 65 a 53 ca sur la commune de Magné
• 72 ha 91 a 68 ca sur la commune de La Ferrière Airoux

La surface totale ainsi réunie dépasse 126 hectares, ce qui confère à cette acquisition une dimension significative pour le patrimoine foncier de Terres Invest. Les parcelles sont décrites comme planes et de forme régulière, un profil qui contribue à faciliter leur exploitation. La présence de forages assure l'irrigation des terres, ce qui ouvre des possibilités de diversification des productions pour l'exploitant qui en aura la charge.

Un foncier irrigué et de bonne qualité dans une zone cohérente

Les terres rassemblées dans cette opération sont qualifiées de bonnes terres agricoles, irriguées, avec une structure adaptée à une exploitation professionnelle. L'irrigation, rendue possible par des forages existants, participe à sécuriser les conditions de production et à élargir la palette de cultures envisageables. Le caractère plan et régulier des parcelles favorise également l'organisation des travaux agricoles.

Le département de la Vienne est particulièrement dynamique en matière de transition générationnelle dans le secteur agricole. Dans ce contexte, l'implantation d'un nouvel ensemble foncier de plus de 126 hectares s'inscrit dans une logique d'accompagnement du renouvellement des exploitants. La cohérence du prix par rapport à cette zone est soulignée, en lien avec la qualité des terres et leur irrigation, éléments considérés comme centraux dans les critères de décision de Vatel Capital pour Terres Invest.

Les caractéristiques financières de la transaction

Un prix d'acquisition de 774 350 € et un rendement locatif brut cible de 2,58 %

Cette opération porte sur une surface globale de plus de 126 ha pour un prix d'acquisition de 774 350 € hors frais. Le coût par hectare ressort à 6 118 €/ha, reflet d'un niveau de valorisation jugé cohérent pour cette zone de la Vienne compte tenu de la qualité agronomique et de l'irrigation des terres.

Le foncier acquis est loué sous l'égide d'un bail rural de 18 ans. Ce cadre contractuel de long terme vise à sécuriser la relation avec l'exploitant, tout en offrant une visibilité sur les revenus locatifs associés. Le rendement locatif brut cible s'établit à 2,58 % pour la SC Terres Invest. Ce taux exprime la performance locative attendue sur la base du prix d'acquisition hors frais et des loyers issus du bail rural.

Les principaux paramètres de l'opération peuvent être synthétisés dans le tableau suivant :

Une stratégie de développement du patrimoine foncier agricole

Terres Invest, premier véhicule en foncier agricole éligible à l'assurance vie

La SC Terres Invest est présentée comme le premier véhicule d'investissement en foncier agricole éligible à l'assurance vie. Lancée en juin 2023, cette société civile à capital variable se concentre sur l'acquisition et la mise à bail de terres agricoles françaises. Son objectif est de constituer un portefeuille de foncier rural générateur de revenus réguliers et de plus-values à long terme.

Le fonds s'inscrit dans une approche qui cherche à conjuguer performance économique et contribution au tissu agricole. Par l'acquisition et la mise à bail de terres, Terres Invest vise à :

• Favoriser l'installation de jeunes agriculteurs
• Restructurer et agrandir des exploitations existantes
• Rechercher de meilleures performances environnementales

La SC Terres Invest est référencée dans des contrats d'assurance vie de plusieurs acteurs : Generali Patrimoine, Selencia et Oradea. Cette intégration dans des enveloppes d'assurance vie contribue à mobiliser l'épargne au service du foncier agricole français, en permettant aux épargnants d'accéder indirectement à ce type d'actifs par le biais de contrats assurantiels.

Un portefeuille d'actifs fonciers ruraux en croissance

La nouvelle acquisition dans la Vienne vient renforcer le patrimoine foncier de Terres Invest. Ce véhicule d'investissement se fixe comme stratégie la constitution d'un portefeuille diversifié de terres agricoles françaises, génératrices de revenus locatifs et susceptibles de plus-values sur le long terme. L'ensemble foncier de Magné et La Ferrière Airoux s'ajoute à ce portefeuille en tant qu'actif rural de taille significative, avec un bail de 18 ans et un rendement locatif brut cible de 2,58 %.

Ce nouvel investissement est présenté comme participant à l'accroissement du portefeuille d'actifs fonciers ruraux français afin d'accompagner la croissance des encours du fonds, tout en respectant la stratégie d'investissement définie. La démarche s'inscrit dans une trajectoire de développement progressive, considérée comme adaptée pour mobiliser l'épargne autour du foncier agricole de qualité et de l'installation de nouvelles générations d'agriculteurs.

Un soutien à la transition des générations d'agriculteurs dans la Vienne

L'accompagnement d'un exploitant déjà salarié de l'exploitation

L'opération dans la Vienne s'accompagne d'un volet humain centré sur l'exploitant des terres concernées. L'agriculteur accompagné était salarié de l'exploitation avant l'acquisition. La prise de participation foncière par Terres Invest, assortie de la mise à bail, lui permet de conforter sa situation professionnelle. La structure de l'opération vise ainsi à stabiliser l'activité de cet exploitant, en lui donnant un cadre foncier pérenne pour poursuivre ou développer ses projets agricoles.

La présence d'un bail rural de 18 ans contribue à donner une visibilité à l'exploitant sur la durée de mise à disposition des terres. La cohérence du prix d'acquisition pour la zone et la qualité des parcelles irriguées sont présentées comme des éléments de confort pour l'ensemble de l'opération, tant sous l'angle financier que du point de vue de l'exploitation agricole.

Un département dynamique dans la transition générationnelle

Le département de la Vienne est décrit comme particulièrement dynamique dans la transition des générations d'agriculteurs. Dans ce contexte, la nouvelle acquisition de Terres Invest s'inscrit dans un mouvement plus large d'accompagnement du renouvellement des exploitants. Le choix de cette implantation est présenté comme naturel pour Vatel Capital, qui entend continuer à appuyer ce mouvement par de nouvelles acquisitions ciblées.

La qualité des terres de la Vienne, leur irrigation et leur adéquation avec les critères de décision du gérant foncier agricole de Vatel Capital sont mises en avant comme des motifs de sélection de cette opération. Le leitmotiv affiché repose sur la recherche de terres irriguées et de bonne qualité, facteurs considérés comme centraux dans la construction du portefeuille d'actifs ruraux de Terres Invest.

Une opération sourcée et intermédiée par la Safer de la Vienne

La transaction foncière a été sourcée et intermédiée par la Safer de la Vienne, qui intervient comme apporteur d'affaires de l'opération. Le rôle de cette structure s'inscrit dans ses missions habituelles de régulation et d'orientation des marchés fonciers ruraux, avec un appui technique et opérationnel pour la mise en relation entre vendeurs et investisseurs.

La collaboration avec la Safer de la Vienne contribue à inscrire cette acquisition dans un cadre régulé, en cohérence avec les objectifs de restructuration, de consolidation et de transmission des exploitations agricoles. En s'appuyant sur cette expertise locale, Terres Invest intègre un ensemble foncier structuré, organisé en deux blocs distincts mais complémentaires du point de vue de l'exploitation.

Conclusion

Avec l'acquisition de 126 ha 57 a 21 ca de terres de labour dans la Vienne, réparties entre Magné et La Ferrière Airoux et situées à environ 25 kilomètres de Poitiers, la SC Terres Invest poursuit la constitution d'un patrimoine foncier agricole français orienté vers des revenus locatifs réguliers et une valorisation à long terme. Le prix d'acquisition de 774 350 €, soit 6 118 €/ha hors frais, le bail rural de 18 ans et le rendement locatif brut cible de 2,58 % structurent une opération cohérente avec la stratégie d'investissement du fonds.

Le caractère irrigué, plan et régulier des parcelles, la dynamique de transition des générations d'agriculteurs dans la Vienne, ainsi que l'accompagnement d'un exploitant auparavant salarié de l'exploitation, inscrivent cette acquisition dans une démarche qui associe objectifs économiques et soutien au tissu agricole. Lancée en juin 2023 et référencée dans les contrats d'assurance vie de Generali Patrimoine, Selencia et Oradea, la SC Terres Invest continue ainsi d'étendre son portefeuille d'actifs fonciers ruraux français en ligne avec son positionnement de véhicule d'investissement en foncier agricole éligible à l'assurance vie.