Efimmo 1 : baisse du prix de souscription à 190 € en septembre 2026

La SCPI Efimmo 1 va ajuster son prix de souscription à 190,00 € par part à compter du 1er septembre 2026, contre 212,00 € jusqu'à présent. Cette évolution représente une baisse de 10,4 % par rapport au prix auparavant en vigueur et s'inscrit dans un contexte de marché immobilier de bureaux toujours en phase d'ajustement, marqué par la hausse des taux et par une revalorisation prudente des actifs tertiaires. Parallèlement, la valeur de retrait est ramenée à 171,00 € par part, en cohérence avec la nouvelle grille de prix et avec les indicateurs de valorisation publiés au 30 juin 2026.

Au-delà de la modification de prix, cette décision reste cohérente avec la réglementation des SCPI à capital variable — qui impose un prix de part dans une fourchette de ±10 % autour de la valeur de reconstitution — et avec la stratégie de gestion active déployée ces dernières années sur le portefeuille d'actifs. Elle s'inscrit également dans la continuité des pratiques observées sur le marché, où plusieurs SCPI de bureaux ont ajusté leur prix de souscription pour tenir compte de l'évolution des valeurs vénales et des taux de rendement exigés.

SCPI Efimmo 1 : un nouveau prix de souscription fixé à 190 €

À compter du 1er septembre 2026, le prix de souscription de la SCPI Efimmo 1 sera fixé à 190,00 € par part. Jusqu'alors, ce prix s'élevait à 212,00 €, ce qui correspond à une diminution de 10,4 % par rapport au niveau précédent. Cette baisse intervient à la suite de la revue semestrielle de la valorisation du patrimoine au 30 juin 2026 et fait suite à la stabilité du prix de part constatée en 2024 et 2025, après une première baisse intervenue en décembre 2023.

Elle reflète les conditions actuelles du marché immobilier de bureaux, segment au cœur de la stratégie d'investissement d'Efimmo 1, dans un environnement où les taux de capitalisation se sont détendus et où les valeurs d'expertise sont ajustées pour intégrer ce nouveau régime de taux. Ces ajustements se traduisent par une évolution à la baisse de la valeur de reconstitution de la SCPI, élément déterminant dans la fixation du prix de souscription.

Pour un investisseur en SCPI, la valeur de reconstitution correspond au coût théorique nécessaire pour reconstituer à l'identique le patrimoine (valeur vénale des immeubles + frais d'acquisition et de constitution) et sert de repère pour apprécier si le prix de la part est attractif, cohérent ou trop élevé. Cette référence est au cœur du dispositif réglementaire encadrant les SCPI à capital variable.

Un ajustement inscrit dans le cadre réglementaire des SCPI à capital variable

Valeur de reconstitution et fourchette réglementaire de prix

À périmètre constant, les travaux de valorisation menés au 30 juin 2026 font ressortir une évolution semestrielle de -2,4 % des valeurs d'expertise du patrimoine immobilier d'Efimmo 1. Sur la même période, la valeur de reconstitution connaît une baisse de -4,0 %. Elle s'établit à 189,34 € par part au 30 juin 2026, contre 197,32 € au 31 décembre 2025. Ce recul prolonge les ajustements amorcés sur la période 2023–2025, au cours de laquelle la SCPI a déjà adapté son prix de part pour prendre en compte la nouvelle donne du marché des bureaux.

Dans le cadre réglementaire applicable aux SCPI à capital variable, le prix de souscription doit se situer dans une fourchette de -10 % à +10 % autour de la valeur de reconstitution. Ce garde-fou vise à assurer une cohérence entre le prix payé par les nouveaux associés et la valeur économique du patrimoine, en évitant des écarts trop importants entre la valeur de marché et le prix d'émission des parts.

L'ajustement décidé pour Efimmo 1 respecte ce dispositif, en positionnant le prix de souscription au plus près de la valeur de reconstitution calculée au 30 juin 2026. Le nouveau prix de 190,00 € par part se place ainsi dans la zone autorisée, avec un niveau très proche de la valeur de reconstitution de 189,34 €. Pour les investisseurs, cela signifie que le prix de souscription reste aligné sur la valeur de reconstitution, sans surprime excessive ni décote marquée.

À titre de contexte, la SCPI affichait fin 2025 une surcote de 7,4 % sur la valeur de reconstitution. Les corrections du premier semestre 2026 ont porté cette surcote à près de 12 %, dépassant ainsi le seuil réglementaire des +10 %, ce qui a rendu la correction de prix inévitable.

Décomposition du nouveau prix de souscription

Le nouveau prix de souscription de la SCPI Efimmo 1 s'accompagne d'une structure détaillée, effective à partir du 1er septembre 2026 :

• Valeur nominale : 10,00 €
• Prime d'émission : 180,00 €
• Prix de souscription : 190,00 €

Cette décomposition illustre la part de valeur nominale de la part et le niveau de prime d'émission qui s'ajoute pour constituer le prix de souscription, dans le respect de la réglementation encadrant les SCPI à capital variable. La prime d'émission correspond à la différence entre la valeur nominale et la valeur de marché (souvent proche de la valeur de reconstitution) et intègre notamment la commission de souscription. Elle permet de garantir l'équité entre anciens et nouveaux associés en tenant compte des frais et de l'historique de constitution du patrimoine.

Évolution concomitante de la valeur de retrait

En parallèle de la modification du prix de souscription, la valeur de retrait d'Efimmo 1 sera ajustée à 171,00 € par part à compter du 1er septembre 2026. Auparavant, cette valeur s'élevait à 190,80 €. La baisse enregistrée est de -10,4 %, soit une variation identique à celle appliquée au prix de souscription.

Cette cohérence est importante : la valeur de retrait représente le montant net perçu par l'associé sortant lorsqu'il revend ses parts, c'est-à-dire le prix de souscription diminué des frais de souscription. Elle constitue, en pratique, le " prix de sortie " sur le marché primaire. Pour l'associé, la visibilité sur cette grille — valeur de reconstitution, prix de souscription, valeur de retrait — est un élément clé de compréhension du mécanisme de souscription et de revente des parts.

Cette évolution coordonnée entre prix de souscription et valeur de retrait contribue à maintenir la cohérence de la grille de prix de la SCPI. Elle s'inscrit dans le prolongement de la réévaluation semestrielle du patrimoine et des ajustements de valorisation liés à l'environnement du marché des bureaux.

Tableau récapitulatif des principaux chiffres

Une décision dans un contexte de marché des bureaux en ajustement

L'ajustement du prix de souscription d'Efimmo 1 intervient dans un environnement où le marché des bureaux continue de connaître des mouvements de valorisation significatifs. Les conditions actuelles de ce segment se traduisent par des ajustements qui ont un impact sur les valeurs d'expertise des actifs détenus et, par ricochet, sur la valeur de reconstitution de la SCPI.

Plusieurs facteurs expliquent cette pression sur les valorisations :

• Un taux de vacance en Île-de-France proche de 12 % au premier semestre 2026, niveau qualifié d'inédit, avec un taux de vacance de 9,4 % à Paris intra-muros.
• Des transactions en forte baisse au premier semestre 2026, en recul de plus de 10 % par rapport à 2025 et en deçà de la moyenne quinquennale post-Covid, particulièrement sur les grandes surfaces de plus de 5 000 m².
• Des tensions géopolitiques déclenchées fin février 2026, ayant ravivé les pressions sur l'inflation et les taux d'intérêt long terme, avec un impact sur toutes les classes d'actifs immobiliers.
• Une crise structurelle des bureaux de périphérie, accentuée depuis la période Covid par les mutations des usages (télétravail, flex-office), particulièrement sensible sur les grands ensembles tertiaires de périphérie.

La revue semestrielle au 30 juin 2026 met en lumière la poursuite de cette tendance avec une baisse de -2,4 % des valeurs d'expertise et une diminution de -4,0 % de la valeur de reconstitution. La décision d'aligner le prix de souscription à 190,00 € par part vient traduire ces évolutions de marché dans la tarification de la SCPI, tout en restant dans la fourchette réglementaire fixée autour de la valeur de reconstitution. Elle s'inscrit aussi dans la continuité du mouvement de réajustement initié fin 2023, qui avait déjà conduit à une première baisse de prix d'environ 10 %.

Sur l'ensemble des corrections depuis 2023, la SCPI Efimmo 1 a ainsi enregistré les baisses cumulées suivantes sur ses valeurs d'expertise :

• -7,2 % en 2023
• -2,7 % en 2024
• -1,2 % en 2025
• -2,4 % au premier semestre 2026

Malgré ce contexte, plusieurs segments du marché résistent mieux : les petites et moyennes surfaces (inférieures à 500 m²) maintiennent un niveau de transactions relativement stable, et l'on observe un début de débordement de la demande depuis Paris intra-muros vers la première et la deuxième couronne, avec un intérêt renouvelé pour des marchés comme La Défense ou la couronne ouest et sud.

Adaptation progressive du portefeuille d'actifs d'Efimmo 1

Une stratégie d'investissement et de cession active

La décision d'ajuster le prix de souscription ne remet pas en cause les qualités intrinsèques d'Efimmo 1 ni la politique de gestion mise en œuvre depuis plusieurs années. Le portefeuille a fait l'objet d'une adaptation progressive afin de tenir compte des mutations du marché immobilier, et cette stratégie se traduit par plusieurs actions significatives :

• 90 M€ investis depuis début 2024, à un rendement moyen d'acquisition supérieur à 8 %.
• 75 M€ de cessions réalisées sur deux ans et demi, à un niveau moyen de 10 % au-dessus des valeurs d'expertise, soit environ 58 transactions, représentant près de deux ventes par mois.
• Un volet de relocations et renouvellements locatifs avec 5 M€ de loyers reloués ou renouvelés depuis le début de l'exercice 2026 (28 actions de gestion locative), et près de 70 actions pour plus de 10 M€ sur l'ensemble de l'exercice 2025.

Ces éléments illustrent une gestion active du portefeuille, combinant acquisitions ciblées, arbitrages et travail sur la dimension locative, avec pour objectif d'ajuster les expositions aux conditions de marché. La granularité du patrimoine — avec une majorité d'actifs inférieurs à 5 000 m², voire à 1 000 m² — constitue un levier d'agilité important pour cette politique d'arbitrage, permettant de vendre dans des conditions honorables sans subir la pression d'un besoin de cession massif.

Parmi les exemples concrets de cette gestion active :

• Un immeuble à Rennes (anciennement occupé par Orange, 5 000 m²) en zone de périphérie en perte de vitesse a fait l'objet d'une promesse de vente signée avec Bouygues, à un prix légèrement supérieur au dernier prix d'expertise. La réitération est prévue courant 2027, les coûts de portage étant pris en charge par l'acquéreur.
• Un lot de volumes acquis en bloc à Paris 14e a été divisé en copropriété pour être revendu à la découpe : les lots vacants sont cédés à des utilisateurs, dégageant une plus-value par rapport au prix d'acquisition, tandis que les lots loués continuent de générer des revenus.
• L'immeuble des Collines de l'Arche (plus de 8 000 m², porté conjointement par Imorante et Efimmo) a été reconverti en établissement d'enseignement. Après travaux, les locaux ont été livrés à deux locataires, avec d'autres prospects pour solder l'immeuble d'ici fin du premier semestre 2027. Le loyer obtenu est supérieur à un loyer bureau standard, avec des mesures d'accompagnement moindres.

Face à la vacance, plusieurs stratégies sont déployées : reconversion (logements, résidences étudiantes, co-living, établissements d'enseignement), réduction temporaire des loyers pour couvrir les charges sur les surfaces vacantes, division des plateaux pour coller à la demande de petites et moyennes surfaces, et développement du bureau opéré (plug and play) avec des surfaces déjà aménagées et équipées, proposées sur des baux plus souples.

Diversification sectorielle et ouverture internationale

Au-delà de la dynamique d'investissement et de cession, Efimmo 1 a fait évoluer la composition de son patrimoine en renforçant la diversification sectorielle et l'exposition géographique :

• La part des actifs diversifiés hors bureaux est passée de 11,3 % à 27,3 % du patrimoine depuis 2020, incluant notamment de la logistique réalisée via des clubs deals à des taux de rendement particulièrement attractifs.
• L'exposition à l'international a été portée à 26,4 % du patrimoine, contre 10 % en 2020, avec les avantages fiscaux associés à la diversification géographique européenne.

Cette évolution du mix d'actifs vise à réduire la dépendance exclusive au marché des bureaux et à répartir les risques sur différents segments immobiliers (commerce, santé, logistique, hôtels, etc.) et différentes zones géographiques européennes. Le renforcement de la diversification et de la présence internationale participe à la construction d'un portefeuille plus équilibré face aux cycles de marché.

Atouts structurels de la SCPI Efimmo 1

Efimmo 1 s'appuie sur plusieurs atouts structurels, mis en avant dans l'analyse de la SCPI :

• Une forte granularité du patrimoine, avec près de 1 000 locataires, limitant le risque de concentration.
• Une présence significative sur le segment des petites et moyennes surfaces de bureaux (inférieures à 5 000 m²), segment qui résiste mieux aux pressions actuelles du marché.
• Une structure financière saine : dette principalement amortissable, à taux fixe, sur des durées longues, mutualisée auprès de 13 établissements bancaires, avec un taux d'endettement de 22 %. Cette configuration n'a pas provoqué de choc sur la SCPI lors de la remontée brutale des taux courts en 2022.
• La décimalisation des parts, mise en place pour faciliter l'accès à la SCPI.

Le positionnement sur les petites et moyennes surfaces tertiaires est mis en regard d'une résilience plus marquée de ce segment par rapport aux grands ensembles de bureaux, plus exposés aux mouvements de vacance et aux exigences de restructuration lourde. La granularité du patrimoine et le ciblage de ce type d'actifs peuvent ainsi contribuer à mieux traverser les phases d'ajustement du marché, en multipliant les locataires et en diversifiant les sources de loyers. Une équipe de 7 asset managers est mobilisée au quotidien pour travailler la commercialisation des actifs.

Sur la structure financière, la dette saine constitue même un atout opérationnel : elle permet de recharger l'endettement pour continuer à investir et à saisir les opportunités offertes par le cycle actuel, sans subir un choc de refinancement.

Distribution 2025 et objectifs de gestion pour les associés

Pour 2025, le taux de distribution brut de fiscalité d'Efimmo 1 s'est établi à +4,44 %, combinant un dividende ordinaire de 8,40 € par part et un dividende extraordinaire, pour un niveau de distribution global cohérent avec l'objectif de préservation des capacités distributives de la SCPI. La performance globale annuelle ressort également à +4,44 %.

Après la prise en compte de la baisse de prix de part intervenue au 1er septembre 2026, le TRI à 15 ans de la SCPI s'établit à 3,92 %, calculé sur la base des données au 31 décembre 2025 et recalculé pour tenir compte de l'impact des nouvelles valeurs.

La gestion poursuit plusieurs objectifs, notamment :

• Piloter activement le portefeuille pour l'adapter aux évolutions du marché.
• Préserver la qualité des actifs détenus.
• Soutenir le niveau de distribution, avec pour objectif premier l'amélioration du taux d'occupation financier.
• Améliorer les conditions de liquidité pour les associés, avec une nouvelle dotation au fonds de remboursement prévue au quatrième trimestre 2026 pour accompagner les associés ayant besoin de liquidité.

Sur la liquidité, les parts en attente représentent un peu plus de 5 % des parts en circulation, niveau jugé stable. La priorité reste d'accompagner les associés qui ont besoin de liquidité tout en préservant les intérêts des 95 % de porteurs de parts qui souhaitent rester investis dans la SCPI.

Ces axes de travail se conjuguent avec la nouvelle grille de prix de souscription et de retrait et avec la politique de diversification sectorielle et géographique du patrimoine, dans un environnement marqué par la poursuite des ajustements sur le marché des bureaux. Une légère amélioration du taux d'occupation financier a été constatée au terme du deuxième trimestre 2026, signal encourageant pour la suite.

Conclusion

L'ajustement du prix de souscription d'Efimmo 1 à 190,00 € par part à partir du 1er septembre 2026 s'inscrit dans la continuité de la revue semestrielle de la valorisation du patrimoine et dans le cadre réglementaire des SCPI à capital variable, fondé sur la valeur de reconstitution. La baisse de 10,4 % du prix de souscription et de la valeur de retrait reflète les évolutions du marché des bureaux, tout en maintenant une cohérence entre les différents indicateurs de valorisation.

Parallèlement à cette révision de prix, Efimmo 1 poursuit une stratégie de gestion active, avec des investissements à des rendements d'acquisition supérieurs à 8 %, des cessions réalisées au-dessus des valeurs d'expertise, une diversification renforcée hors bureaux et à l'international, ainsi qu'un travail continu sur la dimension locative et la reconversion d'actifs. Les atouts structurels de la SCPI, notamment la granularité du patrimoine, le positionnement sur les petites et moyennes surfaces de bureaux et la solidité de la structure financière, complètent ces éléments dans un contexte de marché en ajustement. L'objectif premier reste l'amélioration du taux d'occupation financier pour soutenir les capacités distributives sur le long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte notamment des risques de perte en capital, de variation des revenus distribués et de liquidité, la revente des parts n'étant pas garantie.