Le 105 Raspail rejoint le patrimoine de la SCPI Allianz Pierre

Le 105 boulevard Raspail vient de rejoindre le patrimoine de la SCPI Allianz Pierre, marquant une opération emblématique à la croisée de l'immobilier d'enseignement, de la finance immobilière et de la restructuration d'actifs complexes dans le centre de Paris. Cette acquisition, finalisée après plus d'un an de négociation, illustre à la fois la stratégie de diversification de la SCPI gérée par Allianz Immovalor et le parcours heurté d'un projet initialement porté par GDG Investissements avant d'être repris par son créancier, le fonds de dette britannique Cheyne Capital.

Au-delà du simple ajout d'un actif de 2 860 m² au portefeuille, la transaction met en lumière plusieurs enjeux clés : le développement de l'immobilier d'enseignement dans les stratégies Core/Core+, arbitrages des fonds vis-à-vis des hausses de taux, et rôle croissant des prêteurs alternatifs dans le retournement d'actifs.

Allianz Pierre réalise une acquisition dans l'immobilier d'enseignement parisien

Allianz Immovalor, pour le compte de la SCPI Allianz Pierre, a acquis un immeuble d'enseignement situé au 105 boulevard Raspail, dans le 6ᵉ arrondissement de Paris. Cet actif, livré après une restructuration lourde au troisième trimestre 2025, développe une surface d'environ 2 860 m², entièrement dédiée à des activités pédagogiques.

Pour réaliser cette opération, le véhicule d'investissement a mobilisé une enveloppe d'environ 45 M€ en full equity, c'est-à-dire sans recours à l'endettement, principalement à partir de liquidités issues de cessions d'actifs antérieurs. Le prix payé fait ressortir une valorisation légèrement supérieure à 15 500 €/m², ce qui positionne le 105 Raspail dans le haut du marché parisien pour un actif d'enseignement très central, neuf et intégralement loué.

La transaction, finalisée il y a environ un mois, a été réalisée par l'intermédiaire du conseil Enoma Partners, dans un schéma off market, donc sans mise en concurrence publique classique. Ce type de processus, de plus en plus recherché par les institutionnels, permet aux acquéreurs de sécuriser des dossiers rares en cœur de Paris, à l'abri des processus compétitifs, tout en laissant davantage de latitude sur la structuration des discussions.

Les caractéristiques de l'opération

L'opération peut être résumée de la façon suivante :

Pour la SCPI, cette acquisition s'inscrit dans une logique de recyclage de capital : les liquidités générées par les arbitrages sont réinvesties dans un actif plus récent, mieux positionné et offrant un rendement adapté au nouveau régime de taux.

Un immeuble intégralement occupé par le groupe EDH

Le 105 Raspail est entièrement loué au groupe d'enseignement EDH, acteur reconnu de l'enseignement supérieur privé, qui y exploite l'Ésec, son école de cinéma et d'audiovisuel. Le locataire est engagé dans le cadre d'un bail ferme de douze ans, offrant une forte visibilité sur les flux locatifs et une sécurisation des revenus pour la SCPI.

Cette opération s'inscrit dans une relation déjà existante entre Allianz et le groupe EDH. Pour mémoire, la SCI Allianz Invest Pierre détient déjà un immeuble occupé par EDH au 214 boulevard Raspail, également dans le 6ᵉ arrondissement, où sont installés les locaux de l'école de communication Efap, pour un montant d'acquisition d'environ 60 M€ en 2023. L'ensemble dessine un véritable pôle d'enseignement privé le long de l'axe Raspail, avec un locataire unique sur plusieurs sites, ce qui renforce la cohérence locative du portefeuille.

Pour Allianz Immovalor et ses véhicules, l'intérêt est double :

• Mutualisation du risque locatif autour d'un partenaire identifié, de taille significative, porté par la forte demande étudiante pour des formations spécialisées (communication, cinéma, audiovisuel).
• Création d'un cluster d'enseignement dans un quartier central, facilement accessible, renforçant la valorisation de long terme de ces actifs.

Une opération réalisée hors marché à un rendement de 5 %

L'acquisition du 105 Raspail a été menée dans le cadre d'un processus off market, directement entre Cheyne Capital et Allianz Immovalor, sans appel d'offres ouvert. Allianz Immovalor ciblait cet actif précisément pour diversifier le portefeuille de la SCPI Allianz Pierre, déjà très exposée aux bureaux, en l'ouvrant davantage à l'immobilier d'enseignement.

Le rendement de l'opération ressort à 5 %, un niveau significatif pour un actif parisien core, intégralement loué en bail long, dans un arrondissement prime. À cette occasion, Florian Dussert, directeur général adjoint d'Allianz Immovalor, souligne que cette acquisition réalisée off market à un taux de 5 % reflète la capacité de la société de gestion à identifier des opportunités créatrices de valeur et sa discipline d'investissement dans le contexte de marché actuel.

Réalisée off market à un taux de 5 %, cette acquisition reflète également notre capacité à identifier des opportunités créatrices de valeur et notre discipline d’investissement dans le contexte de marché actuel

Dans un environnement marqué par :

• la remontée rapide des taux d'intérêt depuis 2022,
• la recomposition des valeurs vénales sur le marché des bureaux,
• et la recherche de secteurs plus résilients (santé, éducation, logistique urbaine),

un rendement de 5 % sur un actif parisien neuf, loué 12 ans ferme, illustre une nouvelle équation risque/rendement que les SCPI cherchent à saisir pour maintenir un niveau de distribution attractif tout en renforçant la qualité de leur patrimoine.

Le Campus Raspail by GDG tourne une page

Avant de rejoindre le patrimoine de la SCPI Allianz Pierre, le 105 Raspail s'inscrivait dans un projet plus large porté par GDG Investissements, sous l'appellation Campus Raspail by GDG. L'ensemble immobilier, d'une surface initiale d'environ 3 500 m², avait été acquis en 2023 pour 26 M€ par GDG.

Le projet comprenait plusieurs composantes :

• un socle dédié à l'enseignement, futur 105 Raspail ;
• un bâtiment cédé par la suite à la RiVP (Régie immobilière de la Ville de Paris) pour accueillir 48 logements étudiants ;
• un programme global faisant l'objet d'une restructuration complète entre 2023 et 2025, avec une livraison au troisième trimestre 2025.

Mais entre 2023 et 2025, le contexte macro-financier bascule :

• hausse marquée des taux d'intérêt,
• correction des valorisations immobilières sur les segments bureaux et actifs tertiaires,
• resserrement des conditions de financement pour les opérateurs value-add.

GDG Investissements, fondée par Rémi Gaston-Dreyfus, se retrouve alors confrontée à un marché plus complexe, avec un couple coût de la dette / valeur de sortie dégradé. Les difficultés financières s'accumulent et aboutissent à l'ouverture d'une liquidation judiciaire par le Tribunal des activités économiques de Paris, mettant un terme à une quinzaine d'années d'activité. Dans ce cadre, les projets encore détenus par GDG vont progressivement être repris par les prêteurs à la faveur de l'activation des garanties consenties aux créanciers.

Le cas du 105 Raspail illustre ainsi un schéma désormais fréquent : un projet développé en période de taux bas, qui se retrouve en difficulté au moment de la hausse des taux, puis repris et valorisé par le financeur, avant une revente à un investisseur de long terme.

Cheyne Capital récupère l'actif avant sa cession

Pour le 105 Raspail, le financement avait été assuré par le fonds de dette britannique Cheyne Capital. À la suite des difficultés de GDG et de l'activation des garanties, Cheyne Capital reprend la main sur l'actif, en " récupérant les clés " de l'immeuble.

C'est à ce moment qu'intervient Allianz Immovalor. La société de gestion, qui s'intéressait déjà à cet actif dans une logique de diversification du portefeuille d'Allianz Pierre, approche directement Cheyne Capital. Compte tenu de la complexité du dossier (liquidation du développeur, reprise par un créancier, restructuration en cours, mise en place d'un bail long avec un opérateur d'enseignement), les discussions entre les différentes parties vont se prolonger plus d'une année avant d'aboutir à un accord.

Cette temporalité illustre deux points structurants du marché actuel :

• les dossiers " post-crise " (remontée des taux, difficultés des développeurs) exigent une forte intensité de travail et une expertise juridique/financière renforcée ;
• les fonds de dette comme Cheyne Capital deviennent des acteurs clés de la chaîne de valeur, capables de reprendre des projets, de les stabiliser puis de les céder à des investisseurs long terme comme les SCPI.

La finalisation de la vente à Allianz Pierre marque la conclusion de ce processus et l'aboutissement d'une stratégie de retournement réussie du point de vue du créancier.

Un actif restructuré au cœur du 6ᵉ arrondissement de Paris

Le 105 Raspail bénéficie d'un emplacement prime au cœur du 6ᵉ arrondissement de Paris, un secteur particulièrement recherché, tant par les utilisateurs que par les investisseurs. L'immeuble a fait l'objet d'une restructuration complète entre 2023 et 2025, avant d'être livré au T3 2025, dans une configuration entièrement consacrée à l'enseignement supérieur privé.

Les principaux atouts de l'actif sont les suivants :

• Localisation centrale : proximité des grandes artères parisiennes, excellente desserte en transports, environnement résidentiel et tertiaire qualitatif.
• Produit neuf / restructuré : standards contemporains, niveau de prestations adapté aux attentes d'un opérateur d'enseignement (salles de cours, espaces techniques, normes ERP).
• Occupation sécurisée : bail ferme de 12 ans avec le groupe EDH, occupant unique, concept d'école à forte attractivité (Ésec).

Cette opération marque une nouvelle étape dans l'histoire du Campus Raspail by GDG, plusieurs années après son lancement, en consacrant la transformation d'un projet de développement value-add en un actif core détenu par une SCPI de premier plan.

Tableau récapitulatif du parcours du 105 Raspail

Le parcours de l'actif peut être synthétisé ainsi :

Ce tableau met en lumière la création de valeur sur le cycle complet : de 26 M€ à 45 M€, portée par la restructuration, le repositionnement en actif d'enseignement, et la sécurisation d'un bail long, malgré un environnement de marché dégradé.

Conclusion

L'intégration du 105 Raspail dans le patrimoine de la SCPI Allianz Pierre illustre une mutation profonde du marché de l'investissement immobilier tertiaire : montée en puissance des actifs d'enseignement comme classe d'actifs résiliente, rôle central des fonds de dette dans le retournement des projets en difficulté, et repositionnement des SCPI vers des actifs core offrant un rendement ajusté au nouveau régime de taux.

Pour Allianz Pierre, cette acquisition à 5 % de rendement sur un actif parisien prime, intégralement loué 12 ans ferme à un opérateur d'enseignement reconnu, s'inscrit dans une logique de diversification, de sécurisation des cash-flows et de montée en gamme du patrimoine. Elle témoigne aussi de la capacité de la société de gestion à naviguer dans des montages complexes, à travailler en off market et à capter des dossiers rares dans le centre de Paris.

À l'échelle du marché, le parcours du 105 Raspail – de GDG Investissements à Cheyne Capital, puis à Allianz Pierre – constitue un cas d'école de la façon dont les cycles immobiliers, les hausses de taux et les stratégies des différents acteurs (développeurs, fonds de dette, SCPI) redessinent la carte de l'investissement immobilier en France.

Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI présente des risques. Le capital investi et les revenus distribués ne sont pas assurés. La liquidité des parts dépend des conditions de marché et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.