Osmo Énergie renforce le suivi de sa performance carbone avec OsmoPerf

La performance environnementale occupe une place croissante dans la gestion immobilière, sous l'effet combiné des réglementations européennes (taxonomie verte, SFDR, CSRD), de la pression des investisseurs et de l'augmentation du coût du carbone. Dans ce contexte, la SCPI Osmo Énergie, gérée par Mata Capital IM et classée Article 9 SFDR, a fait de la réduction des émissions de gaz à effet de serre un axe structurant de sa stratégie d'investissement et de gestion.

Afin de suivre plus finement la performance carbone de son portefeuille, la SCPI a développé un nouvel outil de notation interne baptisé OsmoPerf. Directement inspiré du DPE immobilier, ce système vise à offrir une grille de lecture claire, homogène et actionnable de la performance environnementale des actifs composant le patrimoine de la SCPI.

L'ambition est double : rendre la performance carbone plus lisible pour les gérants comme pour les investisseurs, et intégrer plus systématiquement les enjeux climatiques dans les décisions de gestion et d'allocation de capital.

OsmoPerf, un outil de notation interne dédié à la performance carbone

OsmoPerf est un outil de notation interne conçu pour évaluer les actifs immobiliers de la SCPI selon leur alignement avec le jalon CRREM 2°C 2030. Le référentiel CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) est aujourd'hui l'un des standards européens les plus utilisés pour définir des trajectoires de décarbonation compatibles avec les objectifs climatiques, en particulier pour les fonds immobiliers durables.

L'évaluation repose sur deux paramètres essentiels :

• le type d'usage des actifs (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, etc.), qui conditionne les consommations d'énergie et donc l'intensité carbone cible ;
• le pays d'implantation, chaque marché immobilier disposant de grilles CRREM spécifiques en fonction de son mix énergétique, de sa réglementation et de son niveau de performance moyen.

En combinant ces paramètres, OsmoPerf permet de produire une lecture homogène de la performance environnementale du patrimoine, malgré la diversité géographique et sectorielle des actifs. Chaque immeuble se voit désormais attribuer une notation carbone reflétant son positionnement par rapport à la trajectoire de décarbonation retenue.

Une méthodologie inspirée du DPE immobilier

Pour faciliter l'appropriation de l'outil par toutes les parties prenantes, OsmoPerf reprend le principe bien connu des étiquettes énergétiques : une notation graduée de A à D, à l'image du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Cette approche permet :

• de simplifier la compréhension du niveau de performance carbone de chaque actif ;
• de favoriser la comparaison entre actifs, quelles que soient leurs caractéristiques ;
• de standardiser le suivi dans le temps à l'échelle du portefeuille.

Sur le plan méthodologique, l'évaluation s'appuie sur le jalon CRREM 2°C 2030, utilisé comme norme de référence pour mesurer l'intensité carbone des immeubles (généralement exprimée en kgCO₂/m²/an). Chaque actif est ainsi classé selon son niveau d'alignement avec cette trajectoire.

Cette structuration par rapport à CRREM s'inscrit dans la continuité de la stratégie d'Osmo Énergie, qui vise une intensité carbone significativement inférieure à la moyenne du marché. Selon certaines données de place relayées par les distributeurs, le patrimoine d'Osmo Énergie affiche par exemple une intensité carbone moyenne d'environ 15 kgCO₂/m²/an, contre une moyenne de l'ordre de 31 kgCO₂/m²/an pour le marché tertiaire, soit près de deux fois moins.

Une notation carbone en quatre catégories

La méthodologie OsmoPerf distingue quatre niveaux de performance, de A à D, permettant de segmenter le portefeuille selon son alignement à la trajectoire 2°C et, pour les meilleurs actifs, à la trajectoire 1,5°C.

Tableau récapitulatif de la notation OsmoPerf

Cette classification permet d'identifier rapidement le positionnement environnemental de chaque actif, mais surtout d'orienter les plans d'action à mettre en œuvre :

• les catégories A et B correspondent à des actifs considérés comme alignés ou en avance sur les trajectoires de décarbonation ;
• les catégories C et D signalent des actifs nécessitant un suivi renforcé, des travaux ou une réflexion stratégique spécifique (arbitrage, rénovation lourde, changement d'usage, etc.).

Une méthode conçue pour orienter les décisions de gestion

OsmoPerf n'est pas seulement un outil de mesure ; il est pensé comme un outil d'aide à la décision au cœur du pilotage de la SCPI.

Le classement carbone attribué à chaque actif détermine la stratégie de contribution carbone associée :

• pour les actifs A/Exemplaire et B/Conforme, l'enjeu consiste à préserver le niveau de performance et à garantir leur résilience à long terme ;
• pour les actifs C/En écart, l'outil permet d'identifier les leviers d'amélioration (travaux d'efficacité énergétique, optimisation des systèmes techniques, pilotage des consommations, rénovation des enveloppes, etc.) ;
• pour les actifs D/Obsolète, OsmoPerf éclaire des décisions plus stratégiques : arbitrage potentiel, plan de restructuration lourd ou repositionnement.

En intégrant systématiquement la dimension carbone dans les arbitrages, la méthodologie contribue à aligner la gestion du portefeuille sur les trajectoires de transition énergétique, en cohérence avec les engagements ESG de la SCPI.

L'intégration d'un coût carbone dans la gestion financière

L'une des particularités d'OsmoPerf réside dans l'intégration explicite d'un coût carbone au sein de la gestion financière du fonds. Cette approche dépasse le simple reporting extra-financier pour créer un véritable signal-prix carbone dans les décisions d'investissement et d'arbitrage.

Concrètement :

• le classement carbone de l'actif ne sert pas uniquement d'indicateur de suivi ;
• il devient un paramètre dans l'analyse de rentabilité globale, en venant pondérer, par exemple, les flux futurs attendus par un coût implicite lié aux émissions (risque réglementaire, fiscal, CAPEX de mise à niveau, vacance potentielle, etc.).

Cette logique est particulièrement pertinente dans un contexte où :

• le prix du carbone (via le marché européen EU ETS et son extension progressive) tend à augmenter ;
• les contraintes réglementaires se renforcent sur les bâtiments peu performants (interdiction progressive de location des passoires énergétiques, exigences de performance minimale, reporting extra-financier renforcé).

En associant plus étroitement enjeux environnementaux et enjeux financiers, OsmoPerf contribue à orienter le capital vers les actifs les plus alignés avec la transition énergétique, en cohérence avec la classification Article 9 SFDR d'Osmo Énergie.

Identifier les actifs les plus résilients face à la transition énergétique

La méthodologie développée autour d'OsmoPerf poursuit plusieurs objectifs opérationnels majeurs.

Elle permet notamment de :

• identifier les actifs les plus résilients face aux enjeux de transition énergétique, c'est‑à‑dire ceux qui sont déjà alignés ou en avance sur les trajectoires CRREM ;
• prioriser les plans d'action sur les actifs présentant les écarts les plus significatifs (catégories C et D), en fonction de leur intensité carbone, de leur localisation et de leur potentiel d'amélioration ;
• intégrer un signal-prix carbone dans les décisions d'investissement, en faisant de la performance carbone un critère à part entière dans la sélection des nouveaux actifs ;
• suivre l'évolution de la performance carbone du portefeuille dans le temps, à travers un indicateur synthétique et stable, permettant de mesurer l'efficacité des actions menées (travaux, optimisation des usages, renouvellement du parc) ;
• renforcer la transparence vis‑à‑vis des partenaires, distributeurs et investisseurs, en fournissant une grille de lecture simple et robuste de la performance environnementale.

En pratique, cette logique contribue à transformer des données environnementales brutes (kWh, kgCO₂, facteurs d'émission) en indicateurs opérationnels directement exploitables pour le pilotage du portefeuille.

Prioriser les actions sur les actifs les plus concernés

L'un des principaux intérêts de la méthodologie OsmoPerf réside dans sa capacité à mettre en évidence les actifs nécessitant une attention prioritaire.

Grâce à la classification A–D, il devient possible de :

• hiérarchiser les interventions sur le parc immobilier ;
• concentrer les efforts (humains, techniques et financiers) sur les immeubles présentant les écarts les plus importants par rapport à la trajectoire 2°C ou 1,5°C ;
• organiser des plans pluriannuels de travaux en fonction de la criticité carbone (par exemple, en ciblant d'abord les D, puis les C, tout en préservant la performance des A et B).

Cette approche permet d'optimiser l'allocation des CAPEX de transition énergétique, en évitant une dispersion des moyens et en maximisant l'impact carbone réel des investissements.

Elle favorise en outre :

• un suivi dynamique dans le temps de l'évolution des performances environnementales, en mesurant les changements de notation consécutifs aux travaux ou aux acquisitions ;
• une meilleure anticipation des risques de dépréciation ou d'obsolescence réglementaire liés au climat.

Un outil au service de la transparence ESG

La transparence ESG vis‑à‑vis des investisseurs et des partenaires financiers est aujourd'hui un enjeu central pour les fonds immobiliers, en particulier pour les véhicules classés Article 8 ou 9 SFDR. OsmoPerf répond à cet impératif en proposant un référentiel clair, homogène et auditable.

L'outil vise à :

• offrir une lecture normalisée de la performance carbone du portefeuille ;
• faciliter la communication ESG auprès des épargnants, des distributeurs et des régulateurs ;
• améliorer la comparabilité dans le temps et, potentiellement, avec d'autres fonds engagés dans des démarches similaires.

Pour une SCPI comme Osmo Énergie, qui revendique une stratégie de réduction des GES tout au long du cycle de vie des investissements et une intensité carbone inférieure à la moyenne du marché, OsmoPerf devient un élément clé de la démonstration de sérieux et de crédibilité de la démarche.

Une démarche inscrite dans la stratégie d'Osmo Énergie

Le développement d'OsmoPerf s'inscrit pleinement dans la stratégie globale de la SCPI Osmo Énergie :

• une SCPI de rendement à capital variable, lancée en 2024 par Mata Capital IM, visant un objectif de distribution de 6 % par an et un TRI cible de 5,50 % sur la durée de détention recommandée ;
• une stratégie d'investissement diversifiée (France, EEE, Royaume‑Uni, Suisse) avec un fort accent sur la transition énergétique des actifs ;
• un positionnement résolument ESG et climat, avec classification Article 9 SFDR et objectif explicite de réduction des émissions de GES via une double approche de sobriété et d'efficacité énergétique.

OsmoPerf permet de concrétiser cette stratégie à travers une approche :

• concrète, en produisant une note carbone opérationnelle pour chaque actif ;
• mesurable, en s'appuyant sur un référentiel quantitatif reconnu (CRREM 2°C 2030) ;
• homogène, grâce à une granularité identique pour tous les actifs (A, B, C, D) ;
• pilotée, en intégrant la dimension carbone dans les décisions de gestion, d'investissement et d'arbitrage.

Au‑delà du suivi environnemental, l'outil se positionne comme un véritable tableau de bord carbone au service d'une gestion durable du patrimoine immobilier d'Osmo Énergie.

Ce qu'il faut retenir

Le lancement d'OsmoPerf marque une nouvelle étape dans le suivi environnemental du portefeuille de la SCPI Osmo Énergie et renforce la crédibilité de sa trajectoire de transition énergétique.

Les principaux éléments à retenir sont :

• la création d'un outil de notation interne dédié à la performance carbone des actifs ;
• une évaluation fondée sur le jalon CRREM 2°C 2030, en cohérence avec les standards européens de décarbonation ;
• une notation de A à D, inspirée du DPE, permettant une lecture simple et homogène ;
• la capacité à identifier les actifs les plus résilients face aux enjeux climatiques et à détecter ceux qui présentent des écarts significatifs ;
• l'intégration d'un coût carbone dans la gestion financière du fonds, introduisant un signal-prix carbone dans les décisions de gestion et d'investissement ;
• une volonté affirmée de renforcer la transparence vis‑à‑vis des partenaires, distributeurs et investisseurs, en fournissant des indicateurs carbone clairs et suivis dans le temps ;
• une démarche pleinement intégrée à la stratégie ESG d'Osmo Énergie, qui vise à concilier performance financière et réduction des émissions de GES à l'échelle de son patrimoine immobilier.

OsmoPerf est un outil de notation interne développé par Mata Capital IM. Il ne constitue pas un label officiel ni une certification réglementaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement dans des parts de SCPI constitue un placement à long terme comportant des risques, notamment de perte en capital, d’illiquidité et liés aux marchés de l’immobilier.