Novaxia NEO : Un patrimoine de 525,6 M€ et 128 locataires au 2T 2026

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Novaxia NEO évolue dans un environnement immobilier exigeant, marqué par une sélection accrue des actifs. Sa stratégie repose sur une gestion locative active, des arbitrages progressifs et une démarche ISR centrée sur la transformation des immeubles afin de sécuriser les revenus potentiels, optimiser le patrimoine et préserver la valeur des actifs dans la durée.

Au 30 juin 2026, la SCPI détient un patrimoine de 525,6 M€, composé de 38 actifs et de 128 locataires, avec un taux d'occupation financier (TOF) de 91,1 %, une WALB moyenne de 3,42 ans et une LTV nette de trésorerie de 35 %. Ces indicateurs reflètent une structure immobilière et financière adaptée à un marché plus sélectif.

Un environnement immobilier européen qui reste sélectif au 2T 2026

Le deuxième trimestre 2026 se déroule dans un contexte économique et financier marqué par des incertitudes persistantes :

• Perspectives de croissance du PIB de la zone euro pour 2026 révisées à 1,1 %.
• Anticipations d'inflation à 3,0 %.
• Relèvement des taux directeurs de la BCE de 0,25 % en juin, portant le taux de dépôt à 2,25 %.
• OAT française 10 ans autour de 3,90 % à la fin du trimestre.

Sur le segment de l'investissement immobilier, les volumes attendus en France pour 2026 sont estimés à 13,3 Md€, contre 16,1 Md€ anticipés quelques mois auparavant. Ce recul illustre un marché plus sélectif, où la qualité des actifs, la relation locative et la maîtrise des arbitrages deviennent centrales.

Dans ce cadre, la stratégie de Novaxia NEO s'articule autour de plusieurs priorités :

• Sécuriser les revenus locatifs.
• Préserver la valeur des immeubles.
• Optimiser le portefeuille immobilier.
• Accompagner l'amélioration de la liquidité des parts.

Un patrimoine de 525,6 M€ composé de 38 actifs et 128 locataires

Au 30 juin 2026, Novaxia NEO dispose d'un patrimoine immobilier valorisé à 525,6 M€, représentant une surface totale de 226 381 m² répartie sur 38 actifs et occupée par 128 locataires.

Les principaux indicateurs immobiliers au 2T 2026

Le portefeuille est majoritairement investi en bureaux, qui représentent 94 % de la valeur du patrimoine. Les autres typologies se répartissent entre :

• 4 % d'hôtels ;
• 1 % d'immobilier d'activité ;
• 1 % d'actifs dédiés à l'enseignement.

Cette allocation traduit une forte exposition à l'immobilier tertiaire, complétée par plusieurs classes d'actifs permettant une diversification graduelle des sources de revenus.

Une implantation répartie entre la France et plusieurs marchés européens

Le portefeuille de Novaxia NEO est réparti sur plusieurs marchés européens, combinant une présence en France et une diversification dans la zone euro.

En France, 36 % du patrimoine est localisé en Île-de-France hors Paris, illustrant une implantation significative sur des marchés de bureaux et d'activité en périphérie des principales métropoles.

Parmi les principaux actifs, plusieurs immeubles sont situés à :

• Versailles ;
• Valence ;
• Barcelone ;
• Utrecht ;
• Saint-Genis-Laval ;
• Tours ;
• Dublin ;
• La Haye.

Cette dispersion géographique permet de répartir les risques locatifs et de bénéficier de dynamiques de marché différenciées entre la France et la zone euro.

Des fondamentaux immobiliers au cœur de la stratégie

Les fondamentaux immobiliers de Novaxia NEO constituent le socle de la stratégie déployée au 2T 2026 :

• Taux d'occupation financier (TOF) : 91,1 %.
• Taux d'occupation physique (TOP) : 89,3 %.
• WALB moyenne : 3,42 ans, offrant une visibilité sur une partie des revenus potentiels à moyen terme.
• LTV nette de trésorerie : 35 %, pour une durée moyenne d'endettement de 1,92 an.

Ces indicateurs sont associés :

• à un patrimoine de 38 actifs ;
• à une base de 128 locataires ;
• à une stratégie orientée vers la sécurisation des revenus potentiels, l'amélioration progressive du taux d'occupation et la préservation de la valeur des immeubles dans la durée.

Une gestion locative active pour renforcer la visibilité des revenus

Au deuxième trimestre 2026, Novaxia NEO déploie une gestion locative active destinée à renforcer la visibilité des flux de loyers et à accompagner la valorisation du patrimoine.

Cette approche repose sur :

• l'anticipation des échéances de baux ;
• le dialogue permanent avec les locataires ;
• la recherche d'engagements fermes de plus longue durée.

Quatre opérations locatives réalisées au cours du trimestre

Quatre opérations majeures ont été finalisées, illustrant cette dynamique :

Ces opérations permettent :

• de renforcer la durée des engagements locatifs ;
• d'améliorer l'occupation des actifs ;
• de préserver les revenus potentiels issus des immeubles.

Plusieurs discussions supplémentaires sont en cours sur d'autres actifs afin de poursuivre cette dynamique dans les prochains trimestres.

Des relocations qui participent à la valorisation du patrimoine

En parallèle des signatures de nouveaux baux et des prolongations, plusieurs surfaces ont fait l'objet d'une relocation au cours du trimestre, contribuant à la valorisation du portefeuille et à la progression des indicateurs d'occupation.

Principales relocations au 2T 2026

Ces relocations :

• participent à la commercialisation des surfaces vacantes ;
• renforcent les revenus locatifs potentiels ;
• contribuent à l'amélioration du TOF et du TOP dans les trimestres à venir.

Une stratégie d'arbitrage menée avec une approche progressive

La gestion de Novaxia NEO ne repose pas uniquement sur la dimension locative. Une stratégie d'arbitrage immobilier est également conduite, avec une approche volontairement progressive.

Un premier actif est actuellement étudié en vue d'une éventuelle cession. Cette démarche vise à :

• optimiser la composition du portefeuille ;
• préserver la valeur des actifs ;
• accompagner progressivement la gestion de la liquidité ;
• permettre, lorsque les conditions de marché sont réunies, la réalisation de plus-values susceptibles de contribuer à la performance globale.

Les arbitrages sont envisagés dans une logique de long terme, sans ventes réalisées dans l'urgence, en recherchant un équilibre entre :

• valorisation du patrimoine ;
• amélioration des conditions de liquidité des parts.

Une gestion de la liquidité adaptée à la situation du marché

Au 30 juin 2026, 136 830 parts sont en attente de retrait, soit 5,98 % du nombre total de parts de Novaxia NEO.

Dans ce contexte, la stratégie adoptée consiste à privilégier :

• des arbitrages progressifs ;
• des cessions réalisées lorsque les conditions de marché sont jugées plus favorables.

L'objectif est d'accompagner l'amélioration de la liquidité tout en préservant la valeur du portefeuille immobilier.

Les priorités de gestion associées à cette situation sont :

• Renforcer la visibilité des revenus locatifs.
• Poursuivre l'amélioration du taux d'occupation.
• Optimiser progressivement le patrimoine.
• Recréer des conditions de liquidité plus fluides tout en préservant la valeur des actifs.

La liquidité est ainsi appréhendée dans le cadre d'une stratégie globale, combinant gestion locative, arbitrages ciblés et suivi qualitatif du patrimoine.

Un historique de performance qui s'inscrit dans la durée

Au 30 juin 2026, Novaxia NEO affiche un Taux de Rendement Interne (TRI) de 6,99 % sur cinq ans (30/06/2021 - 30/06/2026).

Ce TRI met en avant une performance historique qui s'inscrit dans la durée. Les orientations de la SCPI restent fondées sur plusieurs axes complémentaires :

• Protéger la valeur du patrimoine à long terme.
• Sécuriser les revenus locatifs potentiels.
• Améliorer progressivement le taux d'occupation.
• Saisir les opportunités d'arbitrage lorsque les conditions de marché le permettent.

Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Une distribution de 1,81 € par part au 2T 2026

Novaxia NEO poursuit sa politique de distribution mensuelle des revenus potentiels, avec des versements réalisés au cours des trois derniers jours ouvrés du mois suivant.

Au titre du deuxième trimestre 2026, le dividende brut de fiscalité étrangère s'établit à 1,81 € par part. Sa composition est la suivante :

Le dividende brut comprend les revenus locatifs distribués ainsi que les impôts étrangers acquittés pour le compte des associés. Aucune plus-value de cession n'a été distribuée au cours du trimestre.

Des indicateurs de performance suivis dans la durée

Au 30 juin 2026, Novaxia NEO conserve un TRI de 6,99 % sur cinq ans.

Les principaux indicateurs de performance sont :

* Cet objectif intègre l'hypothèse d'éventuelles distributions de plus-values pouvant résulter des arbitrages réalisés au cours de l'exercice. Il s'agit d'un objectif de gestion et non d'une garantie de performance. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L'historique publié met en perspective l'évolution :

• du taux de distribution ;
• du prix de la part ;

au fil des derniers exercices.

Un marché des parts marqué par une collecte nette nulle

Au 2T 2026, l'activité du marché secondaire de Novaxia NEO présente un équilibre entre les souscriptions et les retraits.

Au 30 juin 2026, les principales valeurs de référence sont :

Le montant de référence pour le retrait est fixé à 187,00 €. Une commission de retrait de 6 % TTC s'applique aux parts détenues depuis moins de cinq ans, conformément aux conditions de la SCPI.

Une démarche ISR centrée sur la transformation des actifs

Labellisée ISR et classée Article 9 au sens du règlement SFDR, Novaxia NEO déploie une stratégie orientée vers la transformation des actifs et l'amélioration de leurs performances environnementales.

Actions menées sur le patrimoine

Plusieurs actions significatives ont été mises en œuvre, notamment sur l'actif de Hilversum Marathon aux Pays-Bas :

• Optimisation des réglages énergétiques avec le locataire.
• Diminution de 30 % de la consommation électrique entre 2022 et 2025, à usage équivalent.
• Modernisation de la centrale de traitement d'air (CTA), avec un gain énergétique estimé entre 20 % et 30 %.
• Installation de 160 panneaux photovoltaïques, dont la production devrait couvrir un peu plus de 10 % des besoins électriques du site.

D'autres actions complètent cette démarche :

• Modernisation du système de climatisation sur l'actif de Barcelone pour améliorer l'efficacité énergétique.
• Remplacement des volets extérieurs sur l'immeuble de Saint-Genis-Laval, permettant une baisse d'environ 10 % de la consommation liée à la climatisation lors des périodes de fortes chaleurs.

Les principaux indicateurs ESG

Ces indicateurs mettent en évidence :

• le suivi environnemental et social des actifs ;
• l'alignement de la SCPI avec des objectifs de réduction des consommations et des émissions ;
• l'intégration progressive de clauses ISR dans les baux.

Les principales caractéristiques de la SCPI Novaxia NEO

Profil et frais de la SCPI

La SCPI applique notamment :

• 0 % de frais de souscription ;
• 6 % TTC de commission de retrait pour les parts détenues moins de cinq ans ;
• 15 % HT de commission de gestion sur les produits encaissés ;
• 3 % HT de commission sur les acquisitions et cessions d'actifs ;
• 6 % TTC de commission de suivi et de pilotage des travaux ;
• 150 € HT (soit 180 € TTC au 1er janvier 2026) de frais de mutation en cas de transmission de parts ;
• des droits d'enregistrement de 5 % lors d'une cession de gré à gré, conformément à la réglementation en vigueur.

Les principaux enseignements du 2T 2026

Le deuxième trimestre 2026 met en évidence plusieurs éléments structurants pour Novaxia NEO :

• Un patrimoine de 525,6 M€ réparti sur 38 actifs.
• 128 locataires.
• Une surface totale de 226 381 m².
• Un TOF de 91,1 %.
• Une WALB moyenne de 3,42 ans.
• Quatre opérations locatives réalisées au cours du trimestre.
• Une LTV nette de trésorerie de 35 %.
• 136 830 parts en attente de retrait, soit 5,98 % du total.
• Un TRI sur cinq ans de 6,99 %.
• Un dividende brut de 1,81 € par part au 2T 2026.

Ces données illustrent une stratégie centrée sur :

• la gestion locative ;
• l'optimisation du patrimoine ;
• l'amélioration progressive de la liquidité ;
• la préservation de la valeur des actifs dans un contexte de marché plus sélectif.

Quels sont les risques d'un investissement en SCPI ?

Investir en SCPI comporte plusieurs risques :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
• Risque de liquidité : les délais de retrait peuvent varier selon la situation du marché et le nombre de parts en attente.
• Risques liés au marché immobilier : évolution des loyers, de la demande locative, des valeurs d'expertise.
• Risque d'endettement : la présence de financement bancaire implique un risque lié aux conditions de crédit.
• Risque de taux d'intérêt : la remontée des taux peut peser sur les valorisations.
• Risque de change pour les actifs situés hors zone euro, le cas échéant.
• Risque de concentration locative : dépendance à certains locataires ou secteurs d'activité.
• Risque lié à la gestion discrétionnaire du portefeuille : les décisions d'investissement et d'arbitrage peuvent influencer la performance.

La démarche ISR constitue un objectif de gestion et ne permet pas d'éliminer ces risques. La valeur des parts et les revenus distribués sont susceptibles d'évoluer à la hausse comme à la baisse. Un horizon de placement d'environ 10 ans est recommandé pour appréhender ce type d'investissement.