SCPI NEWGEN : un patrimoine porté à 3 actifs au 1T 2026

La SCPI NEWGEN a porté son patrimoine à 3 immeubles au 1er trimestre 2026, pour une valeur totale de 6,3 M€, une surface de 5 879 m² et un rendement moyen acte en main des acquisitions de 8,2 %, avec une occupation locative intégrale et un ratio d'endettement de 0 %.

Une jeune SCPI qui monte en puissance dans un contexte chahuté

Le premier trimestre 2026 marque une nouvelle étape dans le développement de la SCPI NEWGEN, jeune véhicule lancé en 2025 et positionné sur l'immobilier d'entreprise européen, avec une première phase de constitution de patrimoine concentrée sur les Pays-Bas.

Ce démarrage s'inscrit dans un environnement macroéconomique contrasté :

• tensions commerciales internationales et incertitudes géopolitiques,
• forte volatilité des marchés financiers,
• taux d'intérêt encore élevés par rapport à la décennie 2010, qui continuent de peser sur les valorisations immobilières et la liquidité des actifs.

Dans ce contexte, NEWGEN privilégie une stratégie lisible :

• actifs européens de taille modeste mais ciblés,
• locataires reconnus et enseignes de premier plan,
• rendements à l'acquisition élevés (rendement acte en main moyen de 8,2 % au 31 mars 2026),
• occupation intégrale du patrimoine, sans vacance ni impayé.

Au terme de ce premier exercice complet, la SCPI affiche ainsi un profil de jeune véhicule en phase de montée en puissance, avec une poche immobilière encore limitée mais déjà significative pour sa taille, et des indicateurs d'exploitation au plus haut.

Une troisième acquisition qui ouvre la porte à la logistique

De deux commerces en 2025 à un premier actif logistique en 2026

En 2025, NEWGEN a réalisé ses deux premières acquisitions dans le commerce de centre-ville aux Pays-Bas, pour un montant total de 3,5 M€ et un rendement moyen acte en main d'environ 8,1 %. Ces premiers actifs, entièrement loués à des enseignes internationales des secteurs fashion/sport et santé, ont posé les bases d'un portefeuille concentré mais solide, avec un TOF et un TOP de 100 % dès fin 2025.

Au 1er trimestre 2026, la SCPI franchit une nouvelle étape avec l'acquisition d'un actif logistique situé à Hoorn, au nord d'Amsterdam :

• Surface : 5 400 m²
• Localisation : zone logistique bénéficiant d'une excellente desserte, à proximité des axes A7 et N23, à environ 30 minutes d'Amsterdam
• Locataire : Albert Heijn, première enseigne de distribution alimentaire des Pays-Bas (plus de 1 200 magasins), acteur clé de la grande distribution néerlandaise

Ce site est entièrement loué à un locataire unique, avec un bail commercial qui contribue à allonger la visibilité sur les revenus locatifs de la SCPI.

Au 31 mars 2026, cette troisième acquisition se traduit par :

• une première implantation dans la logistique,
• un portefeuille porté à 3 immeubles,
• un patrimoine 100 % localisé aux Pays-Bas,
• une diversification des sources de revenus, avec la montée de la grande distribution dans le mix locatif.

Un investissement à 8,30 % acte en main

L'opération de Hoorn représente un volume d'investissement de 2 785 000 € et affiche un rendement acte en main de 8,30 % au moment de l'acquisition.

Plusieurs éléments en font un actif emblématique de la philosophie de NEWGEN :

• immeuble entièrement occupé, sans vacance,
• locataire unique de premier rang (Albert Heijn),
• zone logistique reconnue, au cœur d'un bassin économique dynamique combinant activités industrielles, logistiques et de services,
• rendement élevé dans un contexte où les investisseurs recherchent désormais des primes de risque plus importantes face à la remontée durable des taux.

En combinant ce nouvel actif logistique aux deux commerces acquis en 2025, NEWGEN atteint au 31 mars 2026 :

• 3 acquisitions pour un montant global de 5,9 M€,
• 6,3 M€ de valeur immobilière,
• un rendement moyen acte en main de 8,2 % sur l'ensemble des opérations réalisées depuis le lancement.

Un patrimoine encore compact mais déjà diversifié

Structure du portefeuille au 31 mars 2026

À la clôture du 1er trimestre 2026, le patrimoine immobilier de NEWGEN présente les caractéristiques suivantes :

• Nombre d'immeubles : 3
• Valeur des immeubles : 6,3 M€
• Surface totale : 5 879 m²
• Nombre de locataires : 3
• Nombre de baux : 3
• Ratio d'endettement : 0 %

Le portefeuille est exclusivement implanté aux Pays-Bas, ce qui traduit une phase de constitution encore concentrée, mais dans un marché réputé pour sa stabilité, sa transparence et sa profondeur locative.

Répartition sectorielle des immeubles

À ce stade de développement, NEWGEN présente une répartition sectorielle équilibrée entre commerce et logistique :

• Commerce : 50,7 %
• Logistique : 49,3 %

Cette première diversification sectorielle est particulièrement notable pour une SCPI aussi jeune : dès sa troisième acquisition, la société de gestion évite la monotypie commerce et introduit une poche logistique, segment qui a largement bénéficié des tendances structurelles (e-commerce, optimisation des chaînes d'approvisionnement, rationalisation des stocks) au cours des dernières années en Europe.

Diversification par secteur d'activité des locataires

La répartition des locataires par secteur d'activité au 31 mars 2026 est la suivante :

• Grande distribution : 49,3 % (Albert Heijn)
• Fashion / Sport : 39,1 %
• Santé : 11,6 %

Ce mix traduit :

• une montée en puissance de la grande distribution, secteur résilient, corrélé aux dépenses du quotidien,
• un maintien de l'exposition aux enseignes de mode et sport, déjà présentes dans le portefeuille initial,
• une poche santé plus réduite mais intéressante en termes de diversification et de défense des loyers.

Cette combinaison, bien qu'encore concentrée sur trois locataires, offre déjà une pluralité d'expositions sectorielles dans un patrimoine de petite taille, ce qui est un point positif en phase de constitution.

Des indicateurs locatifs au maximum : 100 % TOF, 100 % TOP

Une occupation locative intégrale

Au 31 mars 2026, la SCPI NEWGEN affiche des indicateurs d'exploitation au plus haut :

• TOF (taux d'occupation financier) : 100 %
• TOP (taux d'occupation physique) : 100 %
• Taux d'encaissement des loyers : 100 %
• Relocation : 0 m²
• Libération : 0 m²

Concrètement, cela signifie que :

• la totalité des surfaces détenues génère des loyers,
• aucune vacance ni impayé n'est enregistré,
• aucun départ de locataire ni aucune renégociation défavorable n'est intervenu au cours du trimestre.

La durée résiduelle moyenne des baux (WALT) et la durée moyenne jusqu'à la première sortie locative (WALB) s'établissent toutes deux à 4,11 ans au 31 mars 2026, ce qui offre une visibilité confortable sur les flux locatifs dans les années à venir.

Eyes and More prolonge jusqu'en 2030

Un élément clé de ce trimestre est la décision d'Eyes and More (enseigne d'optique appartenant au groupe Nexeye) de prolonger sa présence dans l'immeuble situé à Breda jusqu'au 31 janvier 2030, sans modification des conditions du bail.

Ce point est doublement important :

• il sécurise les revenus du premier actif acquis par NEWGEN,
• il confirme l'attractivité de l'emplacement et la qualité du choix d'investissement initial (commerce de centre-ville, emplacement prime, locataire solide).

Dans un marché où les renégociations de loyers et les départs anticipés se sont multipliés dans certains segments (en particulier le commerce non alimentaire), cette extension de bail renforce la visibilité locative globale de la SCPI.

SCPI NEWGEN : une collecte en phase avec la montée en puissance du patrimoine

Structure du capital au 31 mars 2026

Au-delà de l'immobilier, la SCPI NEWGEN poursuit son développement capitalistique. Au 31 mars 2026, elle réunit :

• 478 associés,
• 74 896 parts en circulation,
• une capitalisation de 7,1 M€,

Sur le trimestre, la SCPI a collecté 0,6 M€, correspondant à la création de 6 305 nouvelles parts, sans aucun retrait de parts, sans transaction de gré à gré et sans parts en attente de retrait à la clôture du trimestre.

Cette configuration traduit :

• une collecte encore modeste, cohérente avec la taille des acquisitions ciblées,
• une absence de flux sortants, logique pour une SCPI très récente,
• un rapport capitalisation / valeur des immeubles qui laisse de la place pour de nouvelles acquisitions à mesure de la collecte, tout en maintenant un ratio d'endettement nul (0 %).

Distribution trimestrielle et objectifs de rendement

Pour le 1er trimestre 2026, NEWGEN verse un acompte sur dividende de 2,25 € brut par part. La ventilation est la suivante :

• Distribution brute : 2,25 € / part
• Fiscalité étrangère (prélevée à la source) : 0,37 € / part
• Dividende net perçu : 1,88 € / part

Le versement est intervenu le 22 avril 2026 pour les parts en jouissance, ce qui illustre la mise en place rapide d'un calendrier de distribution régulier pour les associés.

Pour la suite de l'exercice 2026, la SCPI annonce des acomptes prévisionnels identiques à celui du 1T :

• 2T 2026 : 2,25 € brut / 1,79 € net cible
• 3T 2026 : 2,25 € brut / 1,79 € net cible
• 4T 2026 : 2,25 € brut / 1,79 € net cible

La société de gestion communique par ailleurs :

• un taux de distribution cible de 7 % par an (non garanti),
• un taux de distribution prévisionnel pouvant atteindre 9 % en 2026, dans le cadre de la phase de démarrage,
• un TRI cible non garanti de 6 % sur la durée de placement recommandée.

Ces chiffres doivent être appréhendés comme des objectifs, non comme des garanties : ils restent dépendants des conditions de marché (prix d'acquisition, taux de capitalisation, coût du financement si l'endettement est activé ultérieurement), du rythme de la collecte et de la stabilité locative.

Valeurs de référence : un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution

Depuis le 1er janvier 2026, le prix de souscription de NEWGEN est fixé à 100 € par part. Les principales valeurs de référence au 1er janvier 2026 sont les suivantes :

• Prix de souscription : 100 €
• Prix de retrait : 90 €
• Valeur de reconstitution : 105,3 €
• Valeur de réalisation : 79,9 €
• Valeur IFI : 49,0 €

La valeur de reconstitution (qui correspond à la valeur du patrimoine en incluant les droits et frais nécessaires à sa reconstitution) supérieure au prix de souscription constitue un point d'attention pour les investisseurs :

• elle suggère que le prix de part intègre une décote par rapport à la valeur économique du patrimoine,
• ce type de configuration est fréquent dans les phases de lancement, la société de gestion cherchant à rendre le prix attractif pour accélérer la collecte.

Il convient néanmoins de rappeler que la valeur de reconstitution est une estimation à un instant donné, qui peut évoluer dans le temps en fonction des nouvelles acquisitions, des revalorisations ou dépréciations d'actifs et des modifications du marché locatif.

Une stratégie de diversification appelée à se renforcer

Principes directeurs de la stratégie

Le développement de NEWGEN repose sur plusieurs axes structurants, confirmés par les documents de la société de gestion et les analyses indépendantes :

• Constitution progressive d'un portefeuille équilibré : les premières années sont consacrées à l'assemblage d'un noyau d'actifs diversifiés, en évitant les surconcentrations sectorielles,
• Sélection d'actifs de qualité, ciblant des emplacements prime ou des zones logistiques reconnues, avec des surfaces maîtrisées,
• Priorité donnée à des locataires solides, enseignes internationales ou acteurs de premier plan dans leurs segments (Albert Heijn, Eyes and More, grandes marques fashion/sport),
• Déploiement en Europe à partir d'un premier socle néerlandais, avec vocation à s'étendre à d'autres pays une fois la taille critique atteinte.

Une phase encore très concentrée, mais cohérente avec un lancement

Au 31 mars 2026, NEWGEN demeure :

• 100 % Pays-Bas,
• seulement 3 immeubles et 3 locataires,
• un portefeuille géographiquement concentré mais sectoriellement diversifié (commerce + logistique, grande distribution + retail + santé).

Ce profil " compact mais diversifié " est typique des jeunes SCPI en phase de constitution :

• les risques (vacance, impayés, renégociations défavorables) restent fortement corrélés à un petit nombre d'actifs et de locataires,
• mais la société de gestion cherche à tracer rapidement les lignes de force du futur portefeuille (typologies d'actifs, pays cibles, profils locataires, niveaux de rendement), ce qui semble être le cas pour NEWGEN.

Dans un marché où les SCPI historiques doivent parfois composer avec des portefeuilles plus lourds à restructurer, la capacité de NEWGEN à se construire " à partir d'une feuille blanche " peut constituer un atout, à condition que la discipline de sélection des actifs se maintienne et que la diversification géographique progresse.

Conclusion : une SCPI en construction, déjà portée à 3 actifs au 1T 2026

Au 1er trimestre 2026, la SCPI NEWGEN confirme son développement :

• 3 immeubles composent désormais le patrimoine,
• 6,3 M€ de valeur immobilière,
• 5 879 m² de surfaces,
• 3 locataires et 3 baux,
• 100 % de TOF, 100 % de TOP, 100 % de taux d'encaissement,
• 8,2 % de rendement moyen acte en main sur les acquisitions réalisées depuis le lancement,
• 478 associés, 7,1 M€ de capitalisation, 74 896 parts en circulation,
• 2,25 € de distribution brute par part au titre du 1T 2026,
• 0 % de ratio d'endettement.

L'acquisition du site logistique de Hoorn, loué à Albert Heijn, marque une étape importante : elle introduit la logistique dans le portefeuille, renforce la présence de la grande distribution parmi les locataires et contribue à maintenir un niveau de rendement élevé, tout en conservant une occupation locative intégrale.

Pour l'investisseur, NEWGEN se présente au 1er trimestre 2026 comme une SCPI européenne de rendement en phase de construction, avec :

• un profil de risque spécifique à un véhicule très jeune (forte concentration, patrimoine encore limité),
• des indicateurs d'exploitation solides,
• des objectifs de distribution ambitieux (7 % cible, 9 % prévisionnel pour 2026, TRI cible 6 %), non garantis et dépendants de la poursuite maîtrisée de la stratégie.

Information sur les risques : l'investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment un risque de perte en capital, un risque de variation des revenus ainsi qu'un risque de liquidité. Les objectifs de distribution et de performance ne constituent pas une garantie. Pour NEWGEN, la durée de placement recommandée est de 8 à 10 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.