SCPI Upêka : 14 immeubles répartis dans 4 pays européens au 1T 2026

La SCPI Upêka aborde l'année 2026 avec un positionnement désormais affirmé sur le marché des SCPI européennes diversifiées. Au 31 mars 2026, son patrimoine atteint 14 immeubles répartis dans 4 pays – Pays-Bas, Espagne, France et Irlande – pour 34,20 M€ investis et une valeur estimée des actifs de 36,83 M€. Cette stratégie d'internationalisation, pilotée par Axipit Real Estate Partners, s'inscrit dans un environnement de marché plus incertain, marqué par un durcissement monétaire, une sélectivité accrue des investisseurs et une normalisation des flux sur l'immobilier d'entreprise.

L'enjeu pour Upêka est double : poursuivre sa diversification européenne tout en maintenant la résilience locative et la qualité du portefeuille. Au premier trimestre 2026, la SCPI affiche un patrimoine intégralement loué, des baux de longue durée, un endettement limité et une démarche ISR qui poursuit sa progression.

Un contexte immobilier européen plus incertain au 1T 2026

Le premier trimestre 2026 s'inscrit dans la continuité, mais avec un environnement plus complexe que fin 2025. Les tensions géopolitiques au Moyen-Orient alimentent des pressions inflationnistes et renforcent l'aversion au risque sur les marchés.

La Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs inchangés lors de sa réunion du 19 mars 2026, privilégiant une posture d'attente face à une inflation encore supérieure à l'objectif de 2 %. Dans le même temps, les prévisions macroéconomiques pour la zone euro ont été ajustées :

• croissance attendue à 0,9 % en 2026 ;
• inflation anticipée à 2,6 %, au-dessus du point médian visé à moyen terme.

Dans ce contexte de taux élevés plus longtemps que prévu, les marchés immobiliers européens restent sous pression. En France, les volumes d'investissement en immobilier d'entreprise au 1T 2026 se situent à 1,95 Md€, en baisse sur un an, signe d'un marché toujours en phase de digestion après le choc de remontée des taux.

Les conséquences sont claires :

• recul des volumes investis ;
• renforcement de la sélectivité des investisseurs institutionnels ;
• allongement des délais de décision et négociations plus exigeantes sur les prix.

Dans ce contexte, la stratégie d'investissement d'Upêka reste orientée vers une sélection rigoureuse des actifs et repose notamment sur :

• la résilience locative (baux fermes, locataires solvables, secteurs porteurs) ;
• la qualité technique des immeubles ;
• la compatibilité avec les exigences ESG du fonds ;
• la diversification géographique pour lisser les cycles et les spécificités nationales.

Cette approche se situe dans la droite ligne des attentes de marché : les SCPI récentes et paneuropéennes qui se concentrent sur des actifs de qualité et une gestion active de l'asset management font partie des véhicules jugés les plus susceptibles de tirer parti du point d'entrée actuel sur les marchés européens.

Une présence dans quatre pays européens

La diversification géographique est l'un des piliers fondateurs de la SCPI Upêka, avec un portefeuille orienté vers l'Europe de l'Ouest. 

Au 31 mars 2026, le patrimoine est réparti entre quatre marchés.

Répartition géographique du patrimoine au 1T 2026

Source : Bulletin trimestriel Upêka 1T 2026.

Cette répartition présente plusieurs caractéristiques structurantes :

• Forte exposition aux Pays-Bas (42,7 %) et à l'Espagne (37,6 %), deux marchés où Upêka a concentré ses acquisitions depuis son lancement.
• Présence significative en France (15,4 %), qui apporte un ancrage dans le principal marché d'immobilier tertiaire de la zone euro.
• Diversification complémentaire en Irlande (4,2 %), permettant d'ajouter une économie dynamique et très internationalisée à l'univers d'investissement.

D'après les données disponibles sur la SCPI, ce positionnement est cohérent avec la stratégie paneuropéenne revendiquée par Axipit Real Estate Partners : Upêka vise des marchés où les rendements ajustés au risque restent attractifs, avec un biais en faveur d'actifs générateurs de flux de trésorerie stables et sécurisés.

Un patrimoine diversifié par typologie d'actifs

Au-delà des pays, la SCPI met en avant une diversification sectorielle marquée. Upêka se positionne comme une SCPI de rendement européenne diversifiée, sans limite sectorielle stricte, afin de saisir les meilleures opportunités sur l'immobilier tertiaire.

Répartition par typologie d'actifs

Au 31 mars 2026, le patrimoine d'Upêka se compose des typologies suivantes :

Source : Bulletin trimestriel Upêka 1T 2026.

Cette répartition reflète un portefeuille :

• orienté vers l'immobilier tertiaire diversifié, avec un équilibre entre locaux d'activités, bureaux et commerces ;
• complété par une exposition à la logistique, segment qui a bénéficié des tendances de fond (e‑commerce, rationalisation des chaînes logistiques) ;
• et par une poche d'éducation, typologie d'actifs souvent corrélée à des baux longs et des utilisateurs captifs.

Pour l'investisseur, cette diversité vise à lisser les cycles propres à chaque segment (par exemple : volatilité des commerces vs résilience de la logistique ou de certains locaux d'activités). Les analyses indépendantes de la SCPI soulignent d'ailleurs cette diversification comme l'un des atouts majeurs d'Upêka.

Une situation locative pleinement sécurisée au 31 mars 2026

Au 1T 2026, la SCPI Upêka met particulièrement en avant la résilience de sa situation locative.

Les principaux indicateurs publiés au 31 mars 2026 sont les suivants :

• Taux d'occupation financier (TOF) : 100 % ;
• Taux d'occupation physique (TOP) : 100 % ;
• Surface totale occupée : 41 804,80 m² ;
• Nombre de locataires : 17 ;
• WALT (durée moyenne restant à courir des baux) : 13,4 ans ;
• WALB (durée moyenne ferme restante) : 8,0 ans.

Ces chiffres confirment :

• un patrimoine intégralement loué, en ligne avec les observations faites par plusieurs plateformes spécialisées qui soulignent une occupation de 100 % sur le portefeuille;
• une visibilité de long terme sur les loyers, avec des baux très longs (WALT de plus de 13 ans) et une durée ferme significative, élément clé dans un contexte de taux élevés et de volatilité macroéconomique.

Diversification des revenus locatifs par secteur d'activité

La répartition des revenus locatifs illustre une diversification des locataires sur plusieurs secteurs économiques :

Source : Bulletin trimestriel Upêka 1T 2026.

Dans un contexte où certains segments historiques (bureaux "classiques", commerces de centre-ville) restent sous pression dans certaines zones, cette diversification sectorielle constitue un élément clé de la stratégie de résilience d'Upêka.

Des indicateurs financiers solides au 1T 2026

Malgré un environnement de collecte plus hésitant, les indicateurs financiers d'Upêka restent bien orientés au 31 mars 2026.

Structure financière et capitalisation

Les principaux chiffres à fin mars 2026 sont les suivants :

Source : Bulletin trimestriel Upêka 1T 2026.

Plusieurs points ressortent de ces données :

• une capitalisation de près de 44 M€, en progression par rapport aux chiffres publiés fin 2025, où les analyses évoquaient une capitalisation supérieure à 41 M€ pour 14 actifs et environ 1 650 associés ;
• un endettement extrêmement modéré (ratio d'endettement de 2,71 %), ce qui limite l'exposition de la SCPI au risque de refinancement dans un contexte de taux élevés ;
• l'absence de parts en attente de retrait, un signal important pour la liquidité : le marché des parts apparaît fluide à la fin du trimestre, alors que certaines SCPI du marché ont vu augmenter les demandes de retrait depuis 2023–2024.

Le taux moyen de rendement à l'investissement de 7,85 % reflète le niveau de rendement cible sur les acquisitions réalisées, en cohérence avec les performances globales annoncées sur 2025, avec un taux de distribution de 5,71 % en 2025 (rendements non garantis pour l'avenir).

Une collecte en retrait mais une liquidité préservée

Le premier trimestre 2026 est marqué par un repli de la collecte, dans la lignée du mouvement observé sur l'ensemble du marché des SCPI depuis 2023–2024, où les souscriptions nettes se sont normalisées après des années record.

Au 1T 2026, Upêka enregistre :

• une collecte brute trimestrielle de 1 218 138,18 € ;
• 98 nouveaux associés ;
• 5 912,53 parts nouvelles émises sur la période.

Selon la société de gestion, cette contraction de la collecte s'inscrit dans un environnement où les investisseurs privilégient davantage :

• la liquidité ;
• les placements de court terme (monétaire, fonds obligataires de courte durée) ;
• une posture d'attentisme sur l'immobilier, en attendant plus de visibilité sur l'évolution des taux et des valeurs d'actifs.

Pour autant, l'absence de parts en attente de retrait à la clôture du trimestre constitue un élément rassurant : le flux vendeur reste maîtrisé, et le mécanisme de liquidité n'est pas sous tension, contrairement à certaines SCPI plus anciennes plus exposées à des problématiques de revalorisation à la baisse.

Une valorisation du patrimoine en progression

L'un des points mis en avant par Upêka au 1T 2026 concerne l'évolution de la valorisation du patrimoine à périmètre constant.

Les principaux indicateurs publiés sont les suivants :

• progression des valeurs d'expertise de 4,06 % sur un an ;
• hausse de la valeur de reconstitution de 2,73 % sur un an ;
• écart de 7,71 % entre la valeur d'acquisition hors droits du patrimoine et sa dernière valorisation ;
• écart résiduel de 0,12 % entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription.

Ces données s'inscrivent dans la continuité de la trajectoire 2024–2025, période pendant laquelle :

• Upêka a procédé à une revalorisation du prix de part de +3 % fin 2025, de 200 € à 206 € ;
• la valeur de reconstitution à fin 2025 atteignait environ 206,24 €, pour une performance globale annuelle (PGA) de 8,71 % sur 2025.

Un écart positif entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription peut être interprété comme l'existence d'une réserve de valeur potentielle. Cet indicateur ne permet toutefois pas de présumer d'une performance future ou d'une revalorisation des parts. Ce point est régulièrement rappelé par les acteurs du marché : les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et la SCPI reste un investissement de long terme, avec capital et revenus non garantis.

Une stratégie ISR en montée en puissance

La dimension ISR (Investissement Socialement Responsable) fait partie intégrante du positionnement d'Upêka.

• La SCPI a obtenu le label ISR immobilier en septembre 2024.
• Ce label a été confirmé par l'AFNOR en octobre 2025 à l'issue du premier audit de suivi.
• Upêka est par ailleurs classée article 8 du règlement SFDR, ce qui signifie qu'elle promeut des caractéristiques environnementales et/ou sociales, sans pour autant avoir l'investissement durable comme objectif principal.

La note ESG globale du fonds a progressé :

• de 35 en 2024 ;
• à 39 en 2025, soit une amélioration de 4 points en un an.

Cette évolution concerne l'ensemble des actifs détenus au 31 décembre 2025 et repose sur les trois piliers :

• Environnement : performance énergétique, émissions de CO₂, gestion des déchets, etc. ;
• Social : confort des occupants, accessibilité, services aux utilisateurs, ancrage local ;
• Gouvernance : transparence, alignement d'intérêts, qualité du reporting, gestion des risques.

Les analyses extérieures soulignent que la labellisation ISR et la classification article 8 SFDR sont des éléments de plus en plus recherchés par les investisseurs en SCPI, notamment dans un cadre réglementaire européen qui pousse à l'intégration des critères ESG dans les décisions d'investissement.

SCPI Upêka : diversification européenne et stratégie de long terme

Au terme du premier trimestre 2026, la SCPI Upêka présente le profil suivant :

• un patrimoine composé de 14 immeubles situés dans 4 pays européens (Pays-Bas, Espagne, France, Irlande) ;
• une capitalisation de 43 979 565 € et 1 748 associés ;
• un taux d'occupation financier de 100 %, appuyé par des baux très longs (WALT 13,4 ans, WALB 8,0 ans) ;
• une diversification géographique et sectorielle avancée, tant par les typologies d'actifs (locaux d'activités, bureaux, commerces, logistique, éducation) que par les secteurs d'activité des locataires ;
• une situation financière saine, avec un endettement faible (2,71 %), aucune part en attente de retrait et un taux moyen de rendement à l'investissement de 7,85 % ;
• une démarche ISR structurée, labellisée depuis 2024 et confirmée par un premier audit en 2025.

Dans un contexte immobilier européen plus attentiste, la feuille de route mise en avant par Axipit Real Estate Partners repose sur :

• la sélectivité des investissements, pour profiter des points d'entrée sur les marchés européens sans sacrifier la qualité des actifs ;
• la diversification des revenus locatifs, en multipliant les typologies et les secteurs d'activité ;
• la poursuite du développement du patrimoine européen, tout en consolidant la performance locative et la trajectoire ESG.

Upêka se positionne ainsi comme une SCPI européenne diversifiée, récente mais déjà structurée, visant un rendement de long terme appuyé par des actifs professionnels à forte visibilité locative, avec toutefois les risques inhérents à tout investissement en SCPI (absence de garantie du capital, des revenus et de la liquidité, horizon d'investissement généralement recommandé d'au moins 8 ans).

Conclusion

La SCPI Upêka aborde 2026 avec un portefeuille de 14 immeubles dans 4 pays européens, intégralement loués et servis par des baux de longue durée. Dans un marché immobilier d'entreprise marqué par la prudence et la sélectivité, elle fait le choix d'une stratégie articulée autour de la diversification européenne, de la maîtrise des risques locatifs et financiers et d'un ancrage ISR désormais confirmé.

Pour les épargnants qui souhaitent s'exposer à l'immobilier d'entreprise européen via une SCPI récente, sans frais d'entrée et à capital variable, Upêka propose un couple rendement/risque qui s'inscrit dans la continuité de ses premières années d'existence, sous réserve des aléas de marché et de la nécessaire vision de long terme propre à cette classe d'actifs.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.