Epsicap Nano poursuit son expansion européenne au 1T 2026

La SCPI Epsicap Nano aborde l'année 2026 dans la continuité d'un cycle de croissance engagé depuis 2023, avec une ligne directrice clairement assumée : accélérer sa diversification européenne tout en capitalisant sur son positionnement de spécialiste de l'immobilier Smallcaps – des actifs tertiaires de petite taille, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels. Cette stratégie s'illustre pleinement au 1er trimestre 2026, marqué par le franchissement du cap des 200 M€ de capitalisation, une collecte toujours dynamique, et de nouvelles opérations en Europe, notamment au Royaume-Uni et en Pologne.

Dans un marché des SCPI qui sort progressivement d'une phase de tensions – remontée des taux, ajustements de valeurs, ralentissement de la collecte – Epsicap Nano se distingue par la stabilité de ses indicateurs locatifs, la progression de ses revenus et une politique d'investissement qui cible des actifs à taille humaine, souvent mieux positionnés en termes de rendement et de résilience locative.

SCPI Epsicap Nano accélère en Europe au 1T 2026

La SCPI Epsicap Nano poursuit son développement au premier trimestre 2026 avec une stratégie centrée sur la diversification géographique et sectorielle de son patrimoine. La société de gestion Epsicap REIM confirme une collecte soutenue, une capitalisation qui franchit le seuil symbolique des 200 M€ et la poursuite de son expansion européenne, dans la continuité des objectifs présentés fin 2025 (50 % d'actifs hors de France à horizon mi-2026).

Dans un contexte de reprise progressive du marché européen de l'investissement immobilier, après une correction marquée en 2023–2024, Epsicap Nano continue d'élargir son portefeuille en s'appuyant sur son positionnement dans l'immobilier Smallcaps européen. Cette orientation se traduit par de nouvelles acquisitions et par une part croissante du patrimoine située hors de France, après une première vague de déploiement au Royaume-Uni, en Espagne et au Portugal en 2025.

Une collecte en hausse et une capitalisation supérieure à 200 M€

Au cours du premier trimestre 2026, la SCPI Epsicap Nano maintient une dynamique de croissance portée par une collecte en progression de +16 % par rapport au premier trimestre 2025. Pour mémoire, Epsicap Nano avait déjà collecté 11,5 M€ au 1T 2025, sur un marché alors en phase de ralentissement. La progression de 16 % sur un an illustre la capacité de la SCPI à continuer de capter des flux d'épargne dans un environnement encore sélectif.

Cette collecte soutenue permet à la SCPI de financer sa stratégie d'acquisitions ciblées, en particulier sur des actifs européens, tout en préservant ses objectifs de performance – Epsicap Nano ayant délivré un taux de distribution de 7,01 % en 2025, en hausse pour la quatrième année consécutive.

L'un des faits marquants du trimestre réside dans le franchissement du seuil des 200 M€ de capitalisation. Ce seuil avait été dépassé à fin mars 2026, dans la continuité d'une capitalisation de 188 M€ au 31/12/2025.

Les principaux indicateurs au 31 mars 2026

Au 31 mars 2026, les principaux indicateurs d'Epsicap Nano se présentent comme suit :

Sur le trimestre, la SCPI comptabilise 53 943 parts souscrites contre 2 399 parts retirées, ce qui témoigne d'un solde net très largement positif, dans un marché où certains véhicules font face à des demandes de retraits plus élevées.

Une diversification géographique qui se poursuit en Europe

La diversification géographique constitue l'un des axes centraux du développement d'Epsicap Nano. Dès 2025, la SCPI avait annoncé sa volonté de ramener la part des actifs français sous 50 % du patrimoine à horizon 2026, en accentuant son exposition au Royaume-Uni, à l'Espagne et au Portugal.

Au 1er trimestre 2026, cette stratégie franchit une nouvelle étape avec :

• l'acquisition d'un hôtel à Inverness au Royaume-Uni, venant renforcer un axe britannique déjà fortement développé en 2025 ;
• l'extension du portefeuille à un nouveau pays d'investissement : la Pologne, via l'acquisition d'une plateforme logistique à Olsztyn en avril 2026.

Plusieurs acquisitions complémentaires sont à l'étude et la part du patrimoine située hors de France est appelée à progresser encore, dans la continuité d'un objectif affiché de 50 % d'actifs européens hors France d'ici fin 2026.

Répartition géographique du patrimoine

Au 31 mars 2026, la répartition géographique d'Epsicap Nano est la suivante :

Cette répartition illustre une SCPI encore majoritairement exposée à la France, mais avec déjà 38 % du patrimoine hors de l'Hexagone et un cap stratégique vers un patrimoine à moitié européen à moyen terme. L'entrée de la Pologne dans le périmètre d'investissement, via une acquisition réalisée en avril 2026, viendra renforcer cette tendance au cours de l'année.

Un hôtel acquis à Inverness au Royaume-Uni

Parmi les opérations réalisées depuis le début de l'année 2026, l'une des plus emblématiques est l'acquisition d'un hôtel à Inverness, au Royaume-Uni. Epsicap Nano poursuit ainsi son ancrage sur le marché britannique, déjà présenté comme un " pilier central " de sa diversification en 2025, avec plusieurs actifs achetés à Londres et en région.

L'actif est implanté au cœur du centre-ville d'Inverness, souvent décrite comme la porte d'entrée des Highlands écossais, positionnement qui soutient à la fois une clientèle affaires et loisirs. L'établissement, entièrement restructuré en 2017, offre un produit aux standards contemporains, limitant le besoin d'investissements de rénovation à court terme.

Caractéristiques de l'acquisition d'Inverness

L'actif est intégralement loué à Travelodge, deuxième chaîne hôtelière économique du Royaume-Uni, dans le cadre d'un bail présentant une durée ferme résiduelle de 20 ans au moment de l'acquisition. Ce type de bail long, associé à un opérateur reconnu sur son marché, contribue à la visibilité des flux locatifs et à la stabilité du rendement attendu sur le long terme.

Une plateforme logistique acquise en Pologne

Dans la foulée de cette opération, Epsicap Nano poursuit son développement européen avec l'acquisition d'une plateforme logistique à Olsztyn, en Pologne. Il s'agit d'un marché nouveau pour la SCPI, qui s'ouvre ainsi à l'Europe centrale, zone où la croissance économique et le dynamisme logistique attirent de plus en plus d'investisseurs institutionnels.

L'actif a été livré en novembre 2025 et développe une surface totale de 2 328 m². Il repose sur un schéma de logistique urbaine de type " last mile – cross-dock ", au cœur des chaînes de livraison rapide à destination des consommateurs finaux. Ce positionnement est en phase avec les tendances structurelles du e‑commerce et de l'optimisation des délais de livraison.

Les caractéristiques de l'actif d'Olsztyn

L'immeuble est intégralement loué à FedEx, dans le cadre d'un bail ferme de 15 ans prenant effet à la livraison du bâtiment. Là encore, la solidité du locataire – un acteur mondial de la logistique – et la durée ferme du bail contribuent à renforcer la qualité locative du portefeuille et la prévisibilité des revenus.

Un patrimoine composé de 56 actifs

Au 31 mars 2026, le patrimoine d'Epsicap Nano compte 56 actifs, pour une valeur d'expertise hors droits de 230 M€. À titre de comparaison, la SCPI recensait encore 45 actifs pour 158 M€ de valeur d'expertise un an auparavant, au 31/03/2025. La montée en puissance est donc nette, à la fois en nombre d'actifs, en surface et en valeur.

Le portefeuille représente désormais :

• 116 unités locatives
• 126 567 m² de surface
• 16,6 M€ de loyers annuels HT hors charges
• un prix moyen d'acquisition des actifs de 3,8 M€

Cette granularité – de nombreux actifs de taille moyenne plutôt qu'un nombre limité de très gros immeubles – est au cœur du modèle Smallcaps promu par Epsicap Nano, qui met en avant la diversification fine des locataires et des zones de chalandise comme levier de résilience.

Répartition sectorielle du patrimoine

La diversification d'Epsicap Nano ne se limite pas à la géographie : elle est également sectorielle, avec une exposition équilibrée entre commerce, logistique, bureaux et actifs alternatifs.

Cette répartition illustre une diversification sectorielle avancée, tout en conservant un noyau central de commerces (54 %) et une présence significative sur la logistique / locaux d'activité (19 %), deux segments qui ont montré une bonne résistance ces dernières années, notamment dans les formats de proximité et de logistique urbaine.

Des indicateurs locatifs élevés au 1T 2026

Au 1er trimestre 2026, les indicateurs locatifs demeurent très élevés.

Le patrimoine présente :

• un taux d'occupation financier (TOF) de 97,9 %
• un taux d'occupation physique (TOP) de 97,6 %
• 4 057 k€ de loyers HT hors charges encaissés sur le trimestre

La durée d'engagement ferme des locataires (WALB) s'établit à 5,3 ans, ce qui offre une visibilité pluriannuelle sur les flux de loyers – un point particulièrement scruté par les investisseurs dans le contexte post-crise des bureaux et de la hausse des taux.

La photographie de la situation locative est la suivante :

Le niveau limité de vacance (2,1 %) traduit une politique d'acquisition sélective et une gestion proactive des locataires, dans la continuité des trimestres précédents où le TOF dépassait régulièrement 99 %.

Une distribution trimestrielle de 4,50 € par part

Au cours du premier trimestre 2026, Epsicap Nano a distribué trois acomptes mensuels de 1,50 € par part en jouissance. Le dividende brut de fiscalité étrangère atteint ainsi 4,50 € par part sur le trimestre, s'inscrivant dans la continuité d'une politique de distribution régulière après un taux de distribution 2025 de 7,01 %.

Composition du dividende trimestriel

Le taux de distribution du premier trimestre ressort à 1,75 %, sur une base annualisée compatible avec un objectif proche des niveaux 2025, sous réserve de la poursuite des encaissements locatifs et du calendrier d'acquisitions. Pour l'investisseur, cette distribution trimestrielle illustre la capacité de la SCPI à dégager un revenu régulier, malgré un environnement immobilier encore en phase de normalisation.

Une démarche ISR poursuivie en 2026

Au-delà de la performance purement financière, Epsicap Nano poursuit sa démarche d'investissement socialement responsable (ISR), dans le prolongement des engagements pris lors de l'agrément AMF et de la montée en puissance des exigences réglementaires et des attentes des épargnants sur les thématiques ESG.

Au cours du 1er trimestre 2026, plusieurs actions ont été engagées :

• récupération des consommations énergétiques 2025 auprès des locataires ;
• poursuite du plan d'action ISR défini par la société de gestion ;
• préparation d'une étude écologique sur les actifs concernés ;
• publication prévue du rapport ESG 2025 au cours du deuxième trimestre 2026.

La démarche ISR d'Epsicap Nano repose sur trois axes structurants :

• l'environnement (performance énergétique, empreinte carbone, gestion des ressources) ;
• le social (conditions d'occupation, intégration urbaine, services aux occupants) ;
• la gouvernance (qualité du pilotage, transparence de l'information, gestion des risques).

L'ambition affichée consiste à étendre cette démarche aux actifs Smallcaps, une catégorie souvent moins équipée en instrumentation ESG et moins représentée dans les stratégies ISR traditionnelles, historiquement plus concentrées sur les grands actifs prime de bureaux ou de commerce. Les notes ISR initiales des acquisitions récentes (41,4 pour l'hôtel d'Inverness, 21,55 pour la plateforme d'Olsztyn) témoignent d'un suivi dès l'entrée en portefeuille, avec des marges de progression identifiées.

Ce qu'il faut retenir du 1T 2026

Le premier trimestre 2026 marque une nouvelle étape dans le développement de la SCPI Epsicap Nano, qui confirme son passage dans une nouvelle dimension tout en restant fidèle à son ADN de spécialiste des petites capitalisations immobilières européennes.

Les principaux éléments à retenir sont :

• une capitalisation de 202 M€, seuil symbolique franchi début 2026 ;
• une collecte en hausse de 16 % par rapport au 1T 2025, sur un marché encore sélectif ;
• une acquisition hôtelière à Inverness (Royaume-Uni), louée à Travelodge sur 20 ans fermes ;
• une acquisition logistique à Olsztyn (Pologne) en avril 2026, louée à FedEx sur 15 ans fermes ;
• un patrimoine de 56 actifs, 126 567 m² et 16,6 M€ de loyers annuels ;
• un taux d'occupation financier de 97,9 % et un TOP de 97,6 % ;
• une présence renforcée dans plusieurs pays européens (Royaume-Uni, Espagne, Portugal, désormais Pologne) ;
• des acquisitions supplémentaires à l'étude, dans la perspective d'atteindre 50 % du patrimoine hors de France à horizon 2026.

L'évolution du portefeuille illustre la poursuite de la diversification géographique et sectorielle engagée par la SCPI à l'échelle européenne, tout en préservant des fondamentaux clés : une granularité d'actifs typique du modèle Smallcaps, un taux d'occupation élevé, une distribution soutenue et une trajectoire ISR qui se structure trimestre après trimestre.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI présente des risques, notamment : un risque de perte en capital, un risque de liquidité, un risque lié au marché immobilier (baisse de la valeur des actifs, vacance locative, diminution des loyers). Il s'agit d'un investissement à long terme, dont les revenus potentiels ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.