La SCPI LOG IN atteint 240,8 M€ de capitalisation au 1T 2026

La SCPI LOG IN, gérée par Theoreim, confirme au 1^er trimestre 2026 une trajectoire de croissance soutenue, malgré un marché immobilier tertiaire européen encore en phase de normalisation. Au 31 mars 2026, la capitalisation de la SCPI LOG IN atteint 240 812 310 €, soutenue par une collecte brute de 19,2 M€ sur le trimestre.

Cette dynamique s'appuie sur une stratégie d'investissement thématique – réindustrialisation européenne, logistique, infrastructures numériques, recherche et sciences de la vie – et sur des fondamentaux robustes : portefeuille paneuropéen, taux d'occupation de 100 %, absence totale d'endettement et renouvellement du label ISR.

Une capitalisation de 240 812 310 € au 1T 2026

Une collecte en forte accélération

Au 31 mars 2026, LOG IN affiche une capitalisation de 240 812 310 €, contre 234 177 720 € au 31 décembre 2025, ce qui traduit une progression régulière de la taille de la SCPI. Cette hausse est alimentée par une collecte brute trimestrielle de 19,2 M€, en augmentation de 52 % par rapport au trimestre précédent.

• Elle confirme l'attrait des investisseurs pour les thématiques industrielles et logistiques paneuropéennes.
• Elle valide la capacité de Theoreim à déployer rapidement les capitaux collectés dans des opérations cohérentes avec la stratégie annoncée.

Cette collecte s'inscrit dans un environnement où les SCPI spécialisées logistique / locaux d'activités demeurent parmi les plus recherchées pour la visibilité sur les loyers et la profondeur du marché locatif, malgré la remontée des taux et la correction des valeurs vénales observée sur d'autres segments du tertiaire.

Une stratégie au service de la réindustrialisation européenne

LOG IN poursuit une stratégie d'investissement articulée autour de plusieurs thématiques liées à la réindustrialisation européenne et aux besoins immobiliers des nouvelles chaînes de valeur :

• Production et locaux d'activités (murs d'usines, sites industriels, ateliers)
• Logistique (entrepôts, messageries, logistique du dernier kilomètre)
• Infrastructures numériques (datacenters, bâtiments techniques)
• Recherche et sciences de la vie (centres R&D, laboratoires)

Cette approche donne à la SCPI un profil résolument tourné vers l'économie réelle : elle vise à accompagner les entreprises industrielles et logistiques dans la relocalisation, l'optimisation des chaînes d'approvisionnement et la transition énergétique.

Les principaux chiffres de la SCPI LOG IN au 31 mars 2026

Un socle de fondamentaux renforcé

Au 31 mars 2026, la SCPI LOG IN affiche les caractéristiques suivantes :

• Capitalisation : 240 812 310 €
• Collecte brute trimestrielle : 19,2 M€
• Nombre d'immeubles : 20
• Nombre de locataires : 22
• Surface totale : 248 949 m²
• Valeur vénale des immeubles : 205 482 772 €
• TOF (taux d'occupation financier) : 100 %
• TOP (taux d'occupation physique) : 100 %
• Durée moyenne ferme des baux : 9,4 ans
• Durée moyenne au terme des baux : 11,2 ans
• TRI cible à 10 ans : 5 % (objectif non garanti)
• Performance globale annuelle 2025 : 8,21 %

Sur le plan de l'actionnariat :

• Nombre d'associés : 5 731 au 31 mars 2026, contre 5 138 fin 2025.
• Nombre total de parts en circulation : 944 362 parts.

Cette montée en puissance du nombre d'associés confirme l'ancrage de LOG IN dans l'univers des SCPI de rendement paneuropéennes. Elle traduit également la capacité de la société de gestion à distribuer largement le produit.

Une acquisition de 10 M€ réalisée à Cracovie

Un actif industriel et logistique dans la zone de Nowa Huta

L'événement majeur du trimestre est l'acquisition, le 30 mars 2026, d'un actif industriel et logistique à Cracovie (Pologne) pour un montant de 10 M€ hors droits et hors coûts. Cet actif représente plus de 16 000 m² et s'intègre pleinement dans la stratégie logistique / industriel de la SCPI :

• Surface totale : 16 281 m²
• Localisation : zone industrielle de Nowa Huta, à l'est de Cracovie
• Accessibilité : accès direct à l'autoroute A4, axe structurant du corridor est-ouest polonais

Dans un marché polonais de la logistique très dynamique (présence de grands acteurs du e-commerce, coûts de production attractifs, rôle de hub régional), ce type d'actif se situe au croisement de la logistique paneuropéenne et de la production industrielle.

Un bail ferme de 10 ans, triple net, libellé en euros

L'immeuble est loué dans le cadre d'un bail ferme de 10 ans, triple net et libellé en euro, à un groupe industriel européen de premier plan, présent dans sept pays et opérant sur treize sites de production.

Ce montage contractuel présente plusieurs avantages pour les associés de LOG IN :

• Visibilité sur les loyers grâce à la durée ferme de 10 ans.
• Transfert d'une grande partie des charges sur le locataire (bail triple net).
• Réduction du risque de change avec un loyer libellé en euros, malgré une localisation en Pologne.

L'actif offre par ailleurs des caractéristiques techniques alignées avec les standards des plateformes industrielles modernes :

• Six quais de chargement
• Quatre portes de plain-pied
• Charge au sol de 5 t/m²
• Hauteur libre jusqu'à 13,5 mètres

Construit en 2001 et rénové en 2008, le site fera l'objet d'un programme d'amélioration environnementale progressif, incluant notamment la possible installation de panneaux photovoltaïques. Cet angle " value-add ESG " s'inscrit dans la logique de la labellisation ISR de la SCPI.

Un patrimoine désormais composé de 20 immeubles dans 6 pays

Un portefeuille paneuropéen

Après l'acquisition de Cracovie, le patrimoine de LOG IN se compose de 20 immeubles loués à 22 locataires, répartis dans six pays européens. La répartition géographique de la valeur vénale est la suivante :

• Italie : 28 %
• Espagne : 26 %
• Royaume-Uni : 22 %
• Allemagne : 12 %
• Pologne : 8 %
• Irlande : 4 %

Cette dispersion géographique est cohérente avec l'ambition de LOG IN de se positionner comme une SCPI paneuropéenne dédiée à l'immobilier industriel et logistique. Elle permet :

• de diversifier les expositions macroéconomiques et locatives,
• de capter des dynamiques propres à chaque marché (réindustrialisation en Italie, hubs logistiques espagnols et polonais, marché britannique mature, etc.),
• d'atténuer le risque lié à une correction trop marquée d'un seul marché national.

Une forte prédominance des locaux d'activités et sites de production

Sur le plan sectoriel, la répartition par typologie d'actifs est la suivante :

• Locaux d'activités et sites de production : 71 % de la valeur vénale
• Logistique : 23 %
• Life Science  : 5 %

Cette structure illustre un positionnement très marqué sur les actifs industriels et d'activités, plutôt que sur la seule logistique pure. LOG IN se situe ainsi au croisement :

• des murs d'usines et sites de production (réponse à la réindustrialisation et au nearshoring),
• des plateformes logistiques nécessaires à la fluidité des chaînes d'approvisionnement,
• de certains actifs de recherche / santé (life science), plus rares mais offrant souvent des baux longs et des locataires de haute qualité.

Un taux d'occupation financier de 100 % et des baux de longue durée

TOF et TOP à 100 %

Au 31 mars 2026, le patrimoine de LOG IN affiche :

• un taux d'occupation financier (TOF) de 100 %,
• un taux d'occupation physique (TOP) de 100 %.

Concrètement, cela signifie que l'intégralité des surfaces est louée et que tous les loyers sont perçus conformément aux baux en vigueur. Pour les investisseurs, cet indicateur est clé : il sécurise le niveau de revenus distribués tant que cette situation se maintient.

Une visibilité renforcée grâce à la durée des baux

La durée moyenne ferme des baux ressort à 9,4 ans, et la durée moyenne au terme des baux à 11,2 ans. Dans l'univers des SCPI, cette durée ferme élevée positionne LOG IN parmi les véhicules offrant une très bonne visibilité sur leurs flux locatifs, particulièrement dans le segment industriel / logistique où les baux longs sont fréquents mais pas systématiques.

Ce profil long terme, combiné à des locataires industriels et logistiques de premier plan, contribue à la résilience recherchée par les épargnants face aux cycles immobiliers.

Une absence totale d'endettement au 31 mars 2026

Un ratio dettes et autres engagements à 0 %

Au 31 mars 2026, le ratio " dettes et autres engagements " de la SCPI LOG IN ressort à 0 %. L'acquisition de l'actif de Cracovie a été réalisée sans recours à l'endettement.

Autrement dit, LOG IN n'utilise pas de levier financier à ce stade de son développement :

• Aucune dette bancaire
• Aucun financement obligataire
• Aucune structure de dette interposée

Dans un contexte de taux d'intérêt durablement plus élevés qu'entre 2015 et 2021, cette absence de levier réduit le risque financier (pas de renégociation de dettes, pas de pression liée aux covenants). En contrepartie, elle limite l'effet de levier potentiel sur la performance, mais ce choix de prudence est cohérent avec l'âge encore jeune de la SCPI et la volatilité des marchés.

Une distribution trimestrielle de 3,79 € brut par part

Revenus distribués au titre du 1er trimestre 2026

Pour le premier trimestre 2026, LOG IN a versé :

• 3,79 € brut de fiscalité étrangère par part
• soit 3,06 € net distribué par part après prise en compte de la fiscalité étrangère
• avec une date de distribution fixée au 4 mai 2026

Pour 2026, l'objectif de taux de distribution brut est compris entre 6,00 % et 6,50 % (non garanti).

Historique récent des distributions

Des valeurs de référence au 31 mars 2026

Prix de souscription et valorisation

Au 31 mars 2026, les principales valeurs de référence de LOG IN sont les suivantes :

• Prix de souscription : 255 €
• Valeur de retrait : 229,50 €
• Valeur de réalisation : 225,19 €
• Valeur de reconstitution : 266,73 €

La valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription reflète le fait que la part est proposée avec une légère décote par rapport à la valeur économique complète du patrimoine (actifs + frais). Cet écart offre une marge de manœuvre, même si la société de gestion doit rester vigilante sur l'évolution des valeurs vénales dans un contexte de marché encore en ajustement.

Un label ISR renouvelé et une première distinction en 2026

Renouvellement du label ISR

Au cours du trimestre, LOG IN a vu son label ISR (Investissement Socialement Responsable) renouvelé au 1er avril 2026 pour une nouvelle période de trois ans, à l'issue du premier cycle de labellisation.

Ce renouvellement implique :

• le maintien d'une démarche structurée de notation ESG des actifs,
• un suivi d'indicateurs (consommations énergétiques, émissions, trajectoires de performance environnementale),
• la mise en œuvre de plans d'amélioration (comme le programme de panneaux photovoltaïques sur le site de Cracovie).

Dans un marché où les investisseurs professionnels et particuliers intègrent de plus en plus les critères ESG, ce label constitue un élément différenciant pour LOG IN par rapport à certaines SCPI industrielles dépourvues de labellisation.

Victoires de la Pierre Papier 2026

LOG IN a également été distinguée lors des Victoires de la Pierre Papier 2026, en remportant le prix de : " Meilleure SCPI à capital variable : Logistique ".

Il s'agit de la première distinction attribuée à LOG IN par le magazine Gestion de Fortune et son jury de professionnels. Dans l'univers concurrentiel des SCPI logistiques et industrielles, cette reconnaissance vient conforter la crédibilité de la SCPI, tant auprès des conseillers en gestion de patrimoine que des épargnants particuliers.

Conclusion

Au terme du 1er trimestre 2026, la SCPI LOG IN franchit un cap symbolique avec une capitalisation supérieure à 240 M€ (240 812 310 €), un patrimoine de 20 immeubles répartis dans six pays européens, un taux d'occupation financier de 100 % et un ratio d'endettement à 0 %. La collecte brute de 19,2 M€, en hausse de 52 % sur un trimestre, illustre la confiance croissante des investisseurs dans ce véhicule orienté vers la réindustrialisation européenne, la logistique et les actifs de la new economy.

L'acquisition d'un actif industriel et logistique de 16 281 m² à Cracovie pour 10 M€, loué à long terme à un groupe industriel européen, le renouvellement du label ISR, la distribution trimestrielle de 3,79 € brut par part et le maintien de baux longs offrent à LOG IN un profil de SCPI de rendement paneuropéenne à la fois défensive (baux fermes, TOF 100 %, pas de dette) et positionnée sur des moteurs structurels de croissance (réindustrialisation, e-commerce, chaînes logistiques, infrastructures critiques).

Pour un investisseur en quête de diversification géographique et sectorielle, exposé à l'immobilier industriel et logistique européen via une SCPI, LOG IN s'impose ainsi comme un véhicule à suivre de près dans les prochaines années.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.