La SCPI Métronome dépasse 154 M€ de capitalisation au 2T 2026

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Métronome franchit un nouveau seuil avec une capitalisation portée à 154 426 800 € au 30 juin. Cette progression intervient dans un contexte économique et financier encore incertain, mais soutenu par une collecte dynamique, une distribution maintenue et des indicateurs locatifs globalement stables. Le marché des parts ne présente aucune attente de retrait, tandis que le patrimoine immobilier reste majoritairement composé de bureaux. L'ensemble s'inscrit dans une stratégie de développement encadrée par MIDI 2i, avec une sélection rigoureuse des investissements et une gestion locative attentive.

Les chiffres clés de la SCPI Métronome au 2T 2026

Du 1er avril au 30 juin 2026, Métronome affiche des indicateurs financiers, locatifs et commerciaux structurés autour d'une capitalisation de plus de 154 M€ et d'un nombre de parts en hausse.

Ces données situent Métronome parmi les SCPI de bureaux en phase de consolidation de leur taille, avec une base d'associés en expansion et une politique de distribution régulière.

Une capitalisation en progression continue depuis le 3T 2025

Entre le troisième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, la capitalisation de Métronome progresse de manière régulière. Elle s'établissait à 143 449 200 € au 3T 2025, puis 148 998 000 € au 4T 2025 et 152 281 200 € au 1T 2026, avant d'atteindre 154 426 800 € au 2T 2026.

Cette évolution accompagne la hausse du nombre total de parts, passé de 119 541 au 3T 2025 à 128 689 au 2T 2026. La base d'associés s'est élargie simultanément, avec 2 206 porteurs au 3T 2025, 2 365 au 4T 2025, 2 521 au 1T 2026 et 2 680 au 2T 2026.

Tableau de l'évolution de la capitalisation et de la base d'associés :

Au premier semestre 2026, le seuil des 2 600 associés a été franchi. La collecte s'est traduite par la création de 5 503 parts au 1T 2026, puis de 4 975 parts au 2T 2026, illustrant une dynamique d'augmentation des engagements sur la SCPI.

Un marché des parts sans attente de retrait

Au deuxième trimestre 2026, Métronome enregistre 4 975 nouvelles parts créées pour 3 187 retraits compensés. Le nombre de parts en attente de retrait demeure nul, confirmant l'absence de file d'attente au 30 juin.

Sur les quatre trimestres considérés, les volumes de créations et de retraits font ressortir des profils variés :

• 4 399 nouvelles parts et 60 retraits compensés au 3T 2025 ;
• 4 775 nouvelles parts et 151 retraits compensés au 4T 2025 ;
• 5 503 nouvelles parts et 2 767 retraits compensés au 1T 2026 ;
• 4 975 nouvelles parts et 3 187 retraits compensés au 2T 2026.

À la fin de chacun de ces trimestres, aucune part n'est restée en attente de retrait. Sur la période arrêtée au 30 juin 2026, aucune cession ni aucun échange n'ont été réalisés pour le compte de la SCPI. Le fonctionnement du marché primaire s'inscrit ainsi dans un cadre où les demandes ont pu être traitées sans accumulation de retraits en suspens.

Une distribution trimestrielle stable à 15,00 € par part

La distribution brute au titre du deuxième trimestre 2026 s'élève à 15,00 € par part en pleine jouissance. Elle provient exclusivement de revenus fonciers, les revenus financiers étant de 0,00 € sur la période. Le taux de distribution trimestriel atteint 1,25 %.

Le paiement du dividende doit intervenir au plus tard le 14 août 2026, tandis que le prochain versement, au titre du 3T 2026, est prévu au plus tard le 13 novembre 2026.

La régularité des montants distribués apparaît clairement sur les derniers trimestres :

Au 31 décembre 2025, le taux de distribution annuel ressortait à 5 %, sans recours à des revenus non récurrents. Le taux de distribution cible annuel est également fixé à 5 %, sans certitude quant à son atteinte. Les revenus non récurrents peuvent recouvrir l'utilisation du report à nouveau ou la distribution de plus-values.

Le taux de distribution rapporte le dividende brut versé au titre d'une année, avant prélèvement libératoire et autres fiscalités acquittées par le fonds pour le compte de l'associé, au prix de souscription constaté au 1er janvier pour une SCPI à capital variable.

Un patrimoine immobilier de 160 M€ majoritairement composé de bureaux

Le patrimoine immobilier de Métronome représente 160 M€ hors frais. Il repose sur 66 baux et totalise une superficie de 61 091 m². Les loyers encaissés au 30 juin 2026 s'élèvent à 2 470 K€.

En termes de répartition par typologie d'actifs, la composition en surface reste dominée par les bureaux :

• 82 % de bureaux ;
• 7 % de locaux d'activité ;
• 11 % de commerces.

Cette distribution est en ligne avec une stratégie orientée vers une prépondérance de bureaux, assortie de la possibilité d'investir dans des commerces, des locaux d'activité et des actifs logistiques. Plusieurs opportunités compatibles avec cette stratégie ont été identifiées et font l'objet d'analyses et d'audits approfondis. Des acquisitions supplémentaires pourraient être finalisées au second semestre 2026, dans le prolongement des investissements réalisés en 2025 et des opérations actuellement à l'étude.

Des indicateurs locatifs orientés vers la stabilité

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) de Métronome atteint 91,2 %. Il se décompose entre 91,1 % de locaux occupés et 0,1 % de locaux occupés sous franchise, tandis que les surfaces vacantes représentent 8,8 %. Le TOF mesure la performance locative financière en rapportant les loyers et indemnités d'occupation facturés, ainsi que les valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location, au montant total des loyers facturables dans l'hypothèse d'un patrimoine intégralement loué.

Le taux d'occupation physique ressort à 88 %. Il correspond au rapport entre la surface cumulée des locaux occupés et la surface totale détenue. Ses modalités de calcul étant propres à chaque société de gestion, cet indicateur ne permet pas une comparaison automatique entre différentes SCPI.

Le taux d'encaissement des loyers s'établit à 93 %, en progression par rapport au trimestre précédent. Les équipes d'asset management poursuivent leur travail sur l'état locatif du portefeuille, avec l'objectif de soutenir la régularité de la distribution. Les niveaux d'occupation, de vacance et d'encaissement sont susceptibles d'évoluer dans le temps, en fonction de la situation des actifs et du marché immobilier.

Une structure d'endettement maîtrisée et un effet de levier de 1,18

La structure de la dette et des autres engagements de Métronome repose à 83 % sur la valeur de réalisation et à 17 % sur les emprunts bancaires. Au 30 juin 2026, les autres catégories sont nulles :

• 0 % de VEFA ou d'autres acquisitions payables à terme ;
• 0 % de crédits-bails immobiliers ;
• 0 % d'autres dettes.

L'effet de levier, calculé au sens de la directive AIFM selon la méthode de l'engagement, s'établissait à 1,18 au 31 décembre 2025. Ce ratio reflète l'utilisation de l'endettement dans la stratégie d'investissement, tout en restant encadré par la réglementation applicable aux fonds alternatifs.

Prix de souscription, valeurs de part et modalités de jouissance

Le prix de souscription de Métronome sur le marché primaire est fixé à 1 200 € par part. Il se décompose en une valeur nominale de 1 000 € et une prime d'émission de 200 €. La souscription minimale requise pour un nouvel associé est de cinq parts.

Le délai de jouissance débute au premier jour du cinquième mois suivant la souscription et son règlement intégral. Il s'agit de la période séparant l'acquisition des parts de l'ouverture du droit aux dividendes.

La valeur de retrait atteignait 1 086 € au 31 décembre 2025. Pour une SCPI à capital variable, cette valeur correspond au prix de souscription applicable au jour du retrait, diminué des frais de souscription.

Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation ressort à 985,38 € par part. Elle additionne la valeur des immeubles et la valeur nette des autres actifs de la SCPI. La valeur de reconstitution s'élève à 1 173,25 € par part, en intégrant les frais et les droits nécessaires à la reconstitution du patrimoine. Ces deux valeurs reposent sur une situation comptable intermédiaire.

Une commission de souscription de 136,80 € TTC

La prime d'émission inclut une commission de souscription versée à MIDI 2i. Son niveau maximal est de 9,5 % HT, soit 11,40 % TTC du prix de souscription, pour un montant de 136,80 € TTC par part.

Cette commission se répartit de la manière suivante :

• des frais de collecte des capitaux de 7 % HT, soit 84,00 € HT, correspondant à 8,4 % TTC ou 100,80 € TTC avec un taux de TVA de 20 % ;
• des frais d'étude et d'exécution des programmes d'investissement de 2,5 % HT, soit 30,00 € HT, portés à 3 % TTC ou 36,00 € TTC, avec une TVA à 20 %.

Le prix de souscription s'entend net de tous autres frais. Sur la période étudiée, MIDI 2i a rétrocédé une partie de sa commission de souscription au profit d'un fonds d'investissement ayant acquis des parts de Métronome, conformément aux dispositions de la documentation juridique du fonds. Les informations relatives à ce traitement préférentiel sont accessibles sur demande auprès de MIDI 2i.

TRI historique, TRI cible, performance globale et valeur IFI

Le taux de rentabilité interne (TRI) cible sur 10 ans est fixé à 4,58 %. Cette estimation, élaborée par MIDI 2i à partir d'hypothèses et des conditions du marché, dépend de l'évolution de ce dernier et de la durée de détention des parts, sans constituer une promesse de résultat.

Le TRI historique sur cinq ans ressort à 3,66 %. Cet indicateur intègre l'ensemble des dividendes versés sur une période donnée ainsi que l'évolution du prix de la part.

La performance globale annuelle (PGA) atteignait 5 % au 31 décembre 2025. La PGA correspond à la somme du taux de distribution de l'année et de la variation du prix public de souscription entre le 1er janvier de l'année concernée et le 1er janvier de l'année suivante.

La valeur IFI indicative s'établissait à 997,05 € au 31 décembre 2025. Elle est fournie à titre indicatif par MIDI 2i et permet aux associés de disposer d'un repère pour le calcul de l'assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Un contexte macroéconomique encore tendu au 1er semestre 2026

Le premier semestre 2026 est marqué par des tensions persistantes sur les marchés financiers et l'économie réelle. Le rendement de l'OAT à 10 ans a atteint 3,79 % à la fin mars, son niveau le plus élevé depuis juin 2009, avant de se stabiliser autour de 3,65 % à la mi-juin, puis de repartir à la hausse en juillet.

La Banque centrale européenne a poursuivi la réduction de ses taux directeurs engagée en 2025. Son taux de dépôt a été ramené à 2,25 % en juin 2026, alors que l'inflation demeure supérieure à l'objectif fixé. En mai, la hausse des prix atteignait 2,4 % sur un an, traduisant un ralentissement progressif mais laissant le pouvoir d'achat des ménages sous pression. La confiance des consommateurs reste inférieure à sa moyenne de long terme et la consommation peine à retrouver une dynamique durable.

Le produit intérieur brut (PIB) français s'est légèrement contracté de 0,1 % au premier trimestre 2026, et les prévisions de croissance pour l'ensemble de l'année ont été révisées à 0,7 %. Les conditions de financement restent exigeantes, avec un taux SWAP à cinq ans proche de 2,86 %, ce qui pèse sur les capacités d'investissement des acteurs du marché.

La poursuite du conflit en Iran et ses effets sur les chaînes d'approvisionnement énergétiques entretiennent une volatilité élevée sur les marchés financiers, notamment obligataires, ainsi que sur les perspectives économiques françaises. Dans ce contexte, MIDI 2i maintient une approche sélective et exigeante dans l'analyse des investissements envisagés pour Métronome.

Le service associés au cœur du suivi des porteurs de parts

Le service associés assure le suivi administratif des porteurs de parts pendant toute la durée de leur investissement. Son intervention couvre notamment :

• les souscriptions ;
• les cessions de parts ;
• les successions ;
• les donations ;
• la mise à jour des informations personnelles.

Ce dispositif répond aux demandes et accompagne les démarches liées à la détention des parts. Il participe à la fiabilité des informations, au bon déroulement des opérations et au respect du cadre réglementaire applicable aux SCPI, en garantissant un traitement conforme des différentes situations des associés.

Retrait et cession des parts de Métronome

Métronome étant une SCPI à capital variable, tout associé peut demander un retrait partiel ou total dans les limites prévues par les clauses de variabilité des statuts. La demande doit être adressée à MIDI 2i par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, puis enregistrée dans le registre des demandes de retrait. Son traitement respecte l'ordre chronologique d'inscription et dépend de l'existence d'une contrepartie ainsi que des possibilités offertes par la clause de variabilité.

Les parts remboursées sont annulées, et l'associé perd leur jouissance au premier jour du mois au cours duquel le retrait a été inscrit au registre. Le règlement intervient après le délai administratif nécessaire à la régularisation.

L'assemblée générale peut décider la création et la dotation d'un fonds de remboursement afin de contribuer à la fluidité du marché des parts. Si des demandes représentant au moins 10 % des parts émises restent insatisfaites pendant douze mois, MIDI 2i doit informer sans délai l'Autorité des marchés financiers et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois.

La SCPI à capital variable ne dispose pas de marché secondaire permanent. Les cessions peuvent être réalisées de gré à gré entre associés. En cas de blocage des retraits, un marché secondaire peut être proposé à l'assemblée générale dans les conditions prévues par le règlement général de l'AMF, les ordres d'achat et de vente prenant alors la forme de mandats.

La fiscalité applicable aux associés de Métronome

Métronome ne bénéficie d'aucun dispositif fiscal spécifique. Le régime micro-foncier s'applique de plein droit lorsque plusieurs conditions cumulatives sont réunies :

• le revenu brut foncier ne dépasse pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition ;
• le détenteur de parts possède également au moins un immeuble donné en location nue ;
• aucun logement ni aucune part de société de personnes non transparente ouvrant droit à certains avantages fiscaux n'est détenu.

Les plus-values nettes après abattement sont soumises à un taux forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Une surtaxe s'applique lorsque le montant de la plus-value dépasse 50 000 €. Son taux progresse par tranches de 50 000 €, de 2 % au-delà de 50 000 € jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 €. L'impôt doit être acquitté dans un délai d'un mois à compter de la cession.

Les revenus financiers sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, soit 30 % en intégrant les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce prélèvement n'exclut pas la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Une option pour l'imposition au barème progressif reste possible dans le cadre en vigueur.

Les personnes physiques non résidentes sont soumises à une retenue à la source de 12,8 %, alignée sur le prélèvement forfaitaire unique. Le taux applicable aux personnes morales non résidentes est de 30 %. Tout changement de statut fiscal entre résident et non-résident doit être signalé sans délai à MIDI 2i. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque associé et peut évoluer dans le temps.

Les caractéristiques juridiques de Métronome et de MIDI 2i

Métronome est une société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée le 24 juillet 2019 au RCS de Toulouse sous le numéro 852 697 861. Son capital social initial est de 760 000 €, pour un capital maximal statutaire de 300 000 000 €. Sa durée est fixée à 99 ans, avec une durée de conservation recommandée des parts de 10 ans minimum.

La SCPI a obtenu le visa AMF n° 19-23 le 11 octobre 2019. Son dépositaire est SGSS, Société Générale Securities Services, depuis le 1er janvier 2026. BNP Paribas Real Estate Valuation France intervient comme évaluateur immobilier, et KPMG en qualité de commissaire aux comptes.

MIDI 2i est une société par actions simplifiée au capital de 3 000 000 €. Elle est enregistrée au RCS de Toulouse sous le numéro 487 674 681 et agréée par l'AMF en tant que société de gestion de portefeuille sous le numéro GP-15000025 depuis le 25 novembre 2015. Son siège social est situé 11 allée du Président-Roosevelt, 31000 Toulouse.

Les principaux risques liés à un investissement en SCPI Métronome

Un investissement dans Métronome comporte notamment un risque de perte en capital. Les revenus distribués ne sont pas constants et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

La revente des parts et leur liquidité ne sont pas assurées. Une sortie dépend de l'existence d'une contrepartie et peut rester limitée pendant toute la durée de vie de la SCPI. La durée de conservation recommandée est de 10 ans minimum.

Les niveaux d'occupation des actifs, d'endettement et d'encaissement des loyers peuvent également varier. Toute décision d'investissement doit être appréciée au regard de la situation patrimoniale de chaque associé et de ses objectifs de placement. Les conditions et les risques sont détaillés dans la note d'information et les statuts de Métronome, accessibles sur le site de MIDI 2i.

Conclusion

Au deuxième trimestre 2026, Métronome confirme une trajectoire de développement structurée autour d'une capitalisation portée à plus de 154 M€, d'une base d'associés en croissance et d'une distribution trimestrielle stable à 15,00 € par part. Le marché des parts ne présente aucune attente de retrait, tandis que le patrimoine reste largement orienté vers les bureaux, avec des indicateurs locatifs reflétant une occupation élevée et un taux d'encaissement des loyers de 93 %.

Dans un environnement marqué par des conditions de financement exigeantes, une inflation encore au-dessus de la cible et une croissance française révisée à 0,7 %, la stratégie de Métronome repose sur une sélection rigoureuse des actifs, un suivi attentif de la situation locative et une maîtrise de l'endettement. Les caractéristiques juridiques, la fiscalité applicable et les risques associés à la détention de parts de SCPI constituent autant de paramètres à intégrer dans l'analyse globale d'un investissement dans Métronome.

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.