SCPI NEWGEN : Un patrimoine pleinement occupé au 2T 2026

Au 2e trimestre 2026, la SCPI NEWGEN présente un patrimoine immobilier intégralement loué, composé de trois actifs situés aux Pays-Bas et occupés par des enseignes internationales. Cette pleine occupation s'accompagne d'une distribution trimestrielle de 2,25 € brut par part, d'une capitalisation de 7,3 M€ et d'un ratio d'endettement nul. La stratégie reste axée sur une croissance progressive du portefeuille dans le cadre d'une SCPI européenne diversifiée, tout en maintenant une attention particulière aux risques inhérents à l'investissement immobilier.

SCPI NEWGEN : un portefeuille 100 % occupé au 30 juin 2026

Au 30 juin 2026, le patrimoine de NEWGEN est entièrement loué, avec un taux d'occupation financier (TOF) de 100 % et un taux d'occupation physique (TOP) de 100 %. Cette situation repose sur trois immeubles totalisant une surface de 5 879 m², tous situés aux Pays-Bas et occupés par des locataires de dimension internationale.

Le portefeuille associe deux grandes typologies d'immobilier :

• Commerces, qui représentent 50,7 % du patrimoine ;
• Logistique, qui en concentre 49,3 %.

La répartition géographique demeure entièrement néerlandaise à cette date, avec :

• un commerce à Breda ;
• un commerce à Hoofddorp ;
• un site logistique à Hoorn.

La valeur totale des immeubles atteint 6,3 M€, pour un total de trois locataires et trois baux en cours. Le taux d'encaissement des loyers ressort à 100 %, sans mouvement locatif au cours du trimestre : aucune libération de surface et aucune relocation ne sont enregistrés, soit 0 € pour 0 m² en relocations et 0 € pour 0 m² en libérations.

Tableau récapitulatif des principales données au 30 juin 2026

La durée moyenne résiduelle des baux jusqu'à leur échéance contractuelle (WALT) s'établit à 3,86 ans, tout comme la durée moyenne ferme jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation (WALB), également fixée à 3,86 ans. Le ratio d'endettement est de 0 %, ce qui traduit une absence de recours à l'emprunt au 30 juin 2026.

TOF et TOP à 100 % : une occupation complète des surfaces

Le taux d'occupation financier (TOF) mesure la proportion des loyers effectivement facturés par rapport au montant théorique qui serait perçu si l'ensemble du patrimoine était loué, en intégrant la valeur locative des locaux temporairement vacants dans le cadre réglementaire applicable aux SCPI. Le taux d'occupation physique (TOP) correspond à la part des surfaces réellement occupées par rapport à la surface totale détenue.

Dans le cas de NEWGEN, ces deux indicateurs atteignent 100 % au terme du 2e trimestre 2026. Cette situation découle de trois baux conclus avec trois locataires distincts :

• Albert Heijn pour le site logistique de Hoorn ;
• Eyes + More pour le commerce de Breda ;
• JD Sports pour le local commercial de Hoofddorp.

La répartition sectorielle des locataires illustre une diversification des activités :

• 49,3 % pour la grande distribution ;
• 39,1 % pour le secteur de la mode et du sport ;
• 11,6 % pour la santé.

Le risque de contrepartie demeure présent, comme pour tout investissement immobilier. Une défaillance d'un locataire, d'un promoteur, d'un administrateur de biens ou d'un garant peut entraîner un défaut de paiement, avec une incidence possible sur le rendement ou sur la valeur de réalisation de la SCPI.

Hoorn : un actif logistique majeur loué à Albert Heijn

Le site de Hoorn constitue l'actif le plus vaste du portefeuille de NEWGEN, avec une surface de 5 400 m². Il se situe dans une ville d'environ 74 000 habitants, à environ 30 minutes au nord d'Amsterdam. L'immeuble s'inscrit dans une zone d'activités établie, reliée aux principaux axes routiers A7 et N23, dans un environnement associant des activités industrielles, logistiques et de services.

L'actif est intégralement loué à Albert Heijn, enseigne de distribution alimentaire exploitant plus de 1 200 magasins aux Pays-Bas. Le volume d'investissement associé à ce site atteint 2 785 000 €. Le rendement annuel affiché au moment de l'acquisition s'élève à 8,30 %. Cette donnée est calculée sur la base du prix d'acquisition acte en main et ne préjuge pas de la performance future de la SCPI.

Breda : un commerce de centre-ville occupé par Eyes + More

La première acquisition de NEWGEN concerne un local commercial de 189 m² à Breda. Cet actif est situé au cœur de la principale artère commerçante de cette ville d'environ 185 000 habitants, qui figure parmi les dix plus grandes agglomérations des Pays-Bas.

Le commerce est occupé par Eyes + More, enseigne d'optique comptant plus de 283 magasins répartis dans cinq pays. La marque appartient au groupe Nexeye, qui prévoit l'ouverture d'environ 150 nouveaux magasins d'ici 2029. Le volume d'investissement de ce commerce s'établit à 789 360 €. Le rendement annuel constaté lors de l'acquisition est de 8,20 %. L'actif combine ainsi un emplacement central, une activité liée à la santé visuelle et un bail conclu avec une enseigne présente dans plusieurs marchés européens.

Hoofddorp : JD Sports dans la principale rue commerçante

Le troisième immeuble du portefeuille est un local commercial de 291 m² situé à Hoofddorp, ville de 80 000 habitants à proximité immédiate d'Amsterdam et de l'aéroport international d'Amsterdam-Schiphol. L'actif se trouve dans la principale rue commerçante, aux côtés d'enseignes internationales telles que Zara, Bershka et Primark.

Le local est loué à JD Sports, groupe coté en Bourse exploitant plus de 3 300 magasins dans le monde et réalisant près de 10 Md€ de chiffre d'affaires annuel. Le montant investi sur cet actif atteint 2 670 460 €. Le rendement annuel au moment de l'acquisition ressort à 8,0 %. À l'échelle des trois acquisitions, le rendement acte en main est de 8,2 %. Les données liées aux rendements sont exprimées à leur date d'acquisition et peuvent évoluer au cours de la détention.

Une distribution brute de 2,25 € par part au 2T 2026

Au titre du 2e trimestre 2026, NEWGEN verse un acompte sur dividende de 2,25 € brut par part. Après une fiscalité étrangère de 0,33 € par part, le montant net perçu s'élève à 1,92 € par part. Le versement est intervenu le 22 juillet 2026 pour les parts en pleine jouissance.

Au 1er trimestre 2026, un acompte brut de 2,25 € par part avait été versé le 23 avril. Le montant distribué au titre des deux premiers trimestres de l'exercice atteint ainsi 4,50 € brut par part. L'historique des distributions fait également apparaître un dividende de 2,75 € par part au titre du 4e trimestre 2025, versé le 26 janvier 2026. Ce montant de référence a été proratisé en fonction de la date d'entrée en jouissance des parts, pour un versement effectivement reçu de 1,83 € par part.

Les dividendes bruts versés au cours de l'année civile 2026 totalisent 7,25 € par part en jouissance, en intégrant le versement relatif au 4e trimestre 2025 effectué en janvier. La fiscalité étrangère est acquittée directement par NEWGEN lors de la perception des revenus immobiliers aux Pays-Bas. Son incidence effective dépend de la situation fiscale personnelle de chaque associé et peut évoluer.

Un objectif de taux de distribution annuel cible de 7 %

NEWGEN poursuit un objectif de taux de distribution annuel cible de 7 % (non garanti). Cette cible prévisionnelle repose notamment sur les projections de la société de gestion, les acquisitions en cours ou à venir, le délai de jouissance des parts et un éventuel recours à l'endettement. À titre illustratif, un taux de distribution annuel de 7 % correspondrait à un montant brut d'environ 1,75 € par part sur une base trimestrielle.

Les acomptes prévisionnels ciblés pour les 3e et 4e trimestres 2026 s'élèvent à :

• 2,25 € brut par part au 3T 2026, soit 1,90 € net de fiscalité étrangère ;
• 2,25 € brut par part au 4T 2026, soit 1,90 € net de fiscalité étrangère.

Sur la base de ces prévisions, le taux de distribution prévisionnel affiché pour 2026 atteint 9 %. Les prochains versements potentiels sont programmés les 26 octobre, 25 janvier et 26 avril. Ces objectifs peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des conditions de marché et ne constituent pas un engagement de rendement. Les performances passées ne permettent pas de déterminer les distributions futures.

Capitalisation, collecte et évolution du nombre de parts

Au 30 juin 2026, la capitalisation de NEWGEN atteint 7,3 M€. La SCPI rassemble 518 associés et compte 76 668 parts en circulation. La collecte nette du 2e trimestre 2026 s'établit à 0,2 M€, portée par la souscription de 1 773 parts au cours de la période. Le nombre de parts progresse de 74 895 en début de trimestre à 76 668 à la fin de période, sans retrait enregistré.

Historique d'évolution du nombre de parts

Aucune part n'a été vendue dans le cadre de retraits depuis le lancement et aucune demande ne se trouve en attente à la clôture du trimestre. Les demandes de retrait sont exécutées par compensation avec les nouvelles souscriptions. En l'absence de contrepartie suffisante, elles peuvent rester en attente, et un marché secondaire peut être organisé en cas de dysfonctionnement durable du mécanisme de retrait.

Valeur de reconstitution et prix de souscription

La valeur de reconstitution de NEWGEN atteint 105,6 € par part au 30 juin 2026. Elle correspond au coût théorique nécessaire pour reconstituer le patrimoine à l'identique, en intégrant les frais et droits d'acquisition. Le prix de souscription reste fixé à 100 € et se situe à l'intérieur du tunnel réglementaire, compris entre un prix décoté de 95,1 € et un prix surcoté de 116,2 €.

La valeur de retrait est de 90,0 €, tandis que la valeur de réalisation ressort à 80,2 €. La valeur IFI au 1er janvier 2026 s'établit à 49,0 €. La valeur de réalisation représente la valeur nette du patrimoine immobilier expertisé, augmentée des actifs financiers et diminuée des dettes. Le prix de retrait correspond au montant susceptible d'être perçu lors de la vente des parts, après déduction des frais d'entrée. Le ratio d'endettement de la SCPI est nul au 30 juin 2026.

Une stratégie européenne diversifiée et progressive

Le 2e trimestre 2026 est principalement consacré à la gestion et au suivi des trois immeubles détenus aux Pays-Bas, après une phase de constitution du portefeuille marquée par ces acquisitions. La stratégie vise à construire progressivement une SCPI européenne diversifiée, en poursuivant la sélection de nouvelles opportunités selon plusieurs critères :

• la qualité de l'emplacement ;
• la solidité du locataire ;
• la visibilité des revenus ;
• les conditions d'acquisition ;
• la cohérence avec le rythme de la collecte.

Chaque acquisition est étudiée en tenant compte de la lisibilité de l'actif et de sa capacité à produire des revenus locatifs dans la durée. La croissance du patrimoine doit être conduite progressivement, en fonction de ces paramètres.

NEWGEN est une SCPI diversifiée à capital variable créée le 13 mai 2025 et commercialisée depuis le 20 juin 2025. Elle est classée Article 8 au sens du règlement européen SFDR. Société Générale intervient en qualité de dépositaire et Emperia Audit Partners en tant que commissaire aux comptes.

Conditions de souscription et principaux risques

Le prix de souscription des parts de NEWGEN est fixé à 100 €, avec un minimum d'une part. L'entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant la souscription. La fréquence de distribution potentielle est trimestrielle et la durée de placement recommandée atteint huit ans.

L'investissement en parts de SCPI comporte plusieurs catégories de risques :

• un risque de perte en capital ;
• un risque de liquidité ;
• des risques liés au marché immobilier ;
• un risque de contrepartie ;
• un risque fiscal ;
• une possible variation des revenus et de la valeur des actifs.

Les parts de NEWGEN ne sont pas cotées. Leur retrait ou revente dépend de l'existence d'une contrepartie et peut être différé ou réalisé à un prix décoté dans un environnement de marché dégradé. La rentabilité dépend notamment du niveau des loyers, de l'occupation des immeubles, de l'évolution de leur valeur et du capital susceptible d'être perçu lors d'une cession ou de la liquidation de la SCPI. L'indicateur synthétique de risque se situe au niveau 3 sur une échelle de 1 à 7.

Conclusion : NEWGEN, un patrimoine pleinement occupé en phase de consolidation

Au 2e trimestre 2026, SCPI NEWGEN consolide la gestion de son portefeuille avec un patrimoine 100 % occupé, un taux d'encaissement des loyers de 100 % et trois actifs néerlandais loués à des enseignes internationales. La distribution trimestrielle de 2,25 € brut par part, la capitalisation de 7,3 M€ et l'absence d'endettement s'inscrivent dans une phase de stabilisation après la constitution du portefeuille.

La prochaine étape de développement repose sur la poursuite progressive des investissements, au rythme de la collecte et selon les critères de sélection retenus, dans le cadre d'une stratégie de SCPI européenne diversifiée. Dans l'intervalle, NEWGEN conserve une occupation complète de ses surfaces et poursuit sa cadence de distribution trimestrielle, en tenant compte des risques propres aux investissements immobiliers et à la détention de parts de SCPI.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.