SCPI Sélectipierre 2 : un TOF de 95,05 % au 2T 2026

La SCPI Sélectipierre 2 aborde le 2^e trimestre 2026 avec un taux d'occupation financier (TOF) de 95,05 %, dans un contexte d'immobilier tertiaire toujours sélectif et marqué par des exigences accrues en matière de localisation et de performance ESG. Porté par une progression des locaux occupés et un renouvellement du label ISR Immobilier, ce véhicule géré par FIDUCIAL Gérance se positionne comme une SCPI de bureaux principalement parisienne, tout en poursuivant une politique active d'arbitrage et de gestion locative.

Un TOF de 95,05 % : un indicateur clé pour la SCPI Sélectipierre 2

Un taux d'occupation financier en progression au 2T 2026

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) de Sélectipierre 2 s'établit à 95,05 %, contre 94,89 % au 31 mars 2026. La méthode de calcul utilisée est celle de l'ASPIM, en vigueur depuis 2022, fondée sur le rapport entre les loyers facturés et l'ensemble des loyers facturables, y compris ceux des locaux vacants et des surfaces sous franchise.

Ce niveau de TOF s'accompagne d'une progression sensible des locaux occupés, passés de 83,52 % à 87,03 % entre le 1T et le 2T 2026. Dans le même temps, la part des locaux sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire recule de 6,87 % à 4,35 %, signe d'un développement des surfaces effectivement génératrices de loyers.

Tableau – Composition du TOF de la SCPI Sélectipierre 2

Les locaux vacants sous promesse de vente représentent 2,15 % du patrimoine au 2T 2026, tandis que les surfaces en restructuration intégrées au TOF sous conditions pèsent 1,52 %. Les locaux vacants en recherche de locataire reculent légèrement à 4,95 %, ce qui traduit une commercialisation active dans un environnement locatif exigeant.

Le TOF reflète la situation locative à une date donnée. Son évolution dépend directement des nouvelles prises à bail, des libérations, des restructurations et des arbitrages au sein du patrimoine de la SCPI.

Cinq locations ou relocations et des libérations significatives

Au cours du 2^e trimestre 2026, Sélectipierre 2 a enregistré cinq principales locations ou relocations, représentant un montant total de 694 146 € HT de loyers annuels. Deux opérations majeures portent sur l'immeuble de bureaux du 19 boulevard Eugène-Deruelle à Lyon, pour des surfaces de 492 m² et 215 m², avec une prise d'effet au 15 juin 2026.

Tableau – Principales locations et relocations du 2T 2026

Les autres mouvements concernent une surface de 110 m² rue de Rivoli à Paris (prise d'effet le 28 mai 2026) et deux surfaces de 120 m² et 117 m² avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine (prise d'effet le 4 mai 2026).

En parallèle, des libérations significatives ont été enregistrées, pour un montant total de 480 269 € HT de loyers annuels. Elles concernent notamment un commerce de 165 m² rue du Trésor à Paris, ainsi que quatre surfaces de bureaux, dont 492 m² et 455 m² à Lyon, 110 m² rue de Rivoli et 233 m² rue Quentin-Bauchart à Paris.

Ce jeu de locations et libérations illustre une gestion locative active, avec des surfaces rapidement relouées à Lyon et rue de Rivoli, contribuant au maintien du TOF de 95,05 %.

Une SCPI de bureaux à dominante parisienne

Une capitalisation de 464,5 M€ et un patrimoine diversifié

Au 30 juin 2026, la capitalisation de Sélectipierre 2 atteint 464,5 M€. Créée en 1978, cette SCPI compte 7 809 associés et repose sur un patrimoine de 67 immeubles, pour une surface totale de 63 227 m² et 253 locataires. Les loyers quittancés HT s'élèvent à 21,3 M€ par an.

La valeur des actifs immobiliers détenus directement et par l'intermédiaire de participations financières ressort à 423 M€, dont 15,8 M€ au titre de ces participations.

Une forte concentration sur Paris et les bureaux

Sélectipierre 2 se distingue par une forte orientation vers Paris, qui représente 74,1 % de la valeur vénale du portefeuille au 30 juin 2026. L'Île-de-France hors Paris concentre 19,0 %, tandis que les régions pèsent 6,9 %, ce qui confère à la SCPI un profil largement métropolitain.

Tableau – Répartition géographique du patrimoine

Sur le plan typologique, les bureaux représentent 70,9 % de la valeur du patrimoine, devant les locaux commerciaux (17,4 %). Les locaux d'habitation constituent 5,8 %, les résidences hôtelières et étudiantes 4,5 % et les locaux d'activité 1,4 %.

Tableau – Répartition par typologie immobilière

Cette structure fait de Sélectipierre 2 une SCPI majoritairement positionnée sur les bureaux, avec une diversification mesurée vers les commerces et le résidentiel, dans des zones à fort enjeu locatif.

Arbitrages, endettement maîtrisé et stratégie ISR

Des arbitrages ciblés à Boulogne-Billancourt, Gentilly et Paris

Le 2T 2026 est marqué par plusieurs projets d'arbitrage. À Boulogne-Billancourt, une promesse de vente est en cours sur un immeuble de bureaux rue Mahias, avec dépôt d'un permis de construire pour une transformation en logements, actuellement en instruction. À Gentilly, la mairie a validé le projet de transformation des bureaux avenue Raspail, et une promesse de vente sous conditions suspensives est envisagée au second semestre 2026.

À Paris, un locataire de l'immeuble situé rue Pergolèse (16^e arrondissement) a formulé une offre d'acquisition non sollicitée, acceptée après une nette amélioration du prix. Parallèlement, Sélectipierre 2 étudie de nouvelles opportunités d'investissement dans des bureaux prime situés dans les quartiers d'affaires parisiens, en phase avec le positionnement du portefeuille et les attentes des investisseurs.

Un taux d'endettement de 7,24 % et un cadre de gouvernance précis

Le taux d'endettement de la SCPI s'établit à 7,24 % au 30 juin 2026, calculé comme le rapport entre la valeur des dettes et la valeur du patrimoine hors droits. L'autorisation accordée par l'Assemblée générale limite le recours à l'endettement à 25 % de la capitalisation, conformément à la septième résolution de l'AG mixte du 28 juin 2017, actualisée par la neuvième résolution de l'AG ordinaire du 26 juin 2019.

Le label ISR Immobilier renouvelé et une classification Article 8

La SCPI Sélectipierre 2 est titulaire du label ISR Immobilier depuis juin 2023. En juin 2026, un audit triennal approfondi réalisé par l'organisme certificateur a permis de renouveler ce label et d'ouvrir un nouveau cycle fondé sur une stratégie Best In Progress. Cette approche vise l'amélioration graduelle des performances environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) des actifs.

Sélectipierre 2 est par ailleurs classée Article 8 au sens du règlement européen 2019/2088 (SFDR – Sustainable Finance Disclosure Regulation). Cette classification traduit l'intégration de critères ESG dans le processus d'investissement, dans le cadre d'une stratégie de décarbonation à long terme du portefeuille.

Distribution, performances et conditions de souscription

Un dividende de 6,50 € par part au 2T 2026

Au titre du 2^e trimestre 2026, la SCPI a versé un dividende brut de 6,50 € par part, avec un versement intervenu le 29 juillet 2026. Ce montant constitue un acompte sur le résultat distribuable de l'exercice, soumis à l'approbation de l'Assemblée générale de juin 2027.

Le même montant de 6,50 € par part avait été versé au 1T 2026 (28 avril 2026), portant le cumul semestriel à 13,00 € par part. En 2025, la distribution annuelle s'est établie à 32,00 € par part, incluant 5,00 € de plus-value versés au 4T 2025.

Tableau – Dividendes 2026 et rappel 2025

Un taux de distribution de 4,14 % en 2025 et des TRI attractifs

En 2025, le taux de distribution de Sélectipierre 2 s'établit à 4,14 %, pour une performance globale annuelle de 4,14 %. Le dividende par part atteint 32,00 €, dont 15,63 % de revenus non récurrents, sur la base d'un prix de souscription de 773,00 € au 1^er janvier 2025.

Tableau – Taux de distribution et performances 2021–2025

Au 31 décembre 2025, le taux de rentabilité interne (TRI) s'élève à 8,89 % sur 10 ans, 8,80 % sur 15 ans et 10,74 % sur 20 ans, intégrant à la fois le rendement courant et le rendement en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et la fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque associé.

Prix de souscription, valeurs de référence et commissions

Au 30 juin 2026, le prix de souscription de Sélectipierre 2 est fixé à 773 € par part. La valeur de réalisation ressort à 645,03 € par part et la valeur de reconstitution à 777,87 €, sous réserve de la validation des comptes par le commissaire aux comptes.

Le prix de souscription se décompose en :

• une valeur nominale de 200 € ;
• une prime d'émission de 573 €.

Le prix doit être intégralement libéré lors de la souscription. Les parts entrent en jouissance le 1^er jour du 2^e mois suivant la souscription et son règlement intégral. Le nombre minimal de parts demandé à un nouvel associé est de 10 parts.

Les commissions sont les suivantes :

• commission de souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, du montant de chaque souscription (incluse dans la prime d'émission) ;
• commission de gestion : 9,2 % HT, soit 11,04 % TTC, des produits locatifs encaissés hors taxes et des produits financiers nets.

Marché des parts : retraits, fonds de remboursement et liquidité

Un solde négatif de 2 469 parts au 2T 2026

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI enregistre 1 027 parts souscrites et 3 496 parts retirées, soit un solde négatif de 2 469 parts. Sur le 1^er semestre 2026, le total s'élève à 2 537 parts souscrites pour 13 804 parts retirées, soit un solde de -11 267 parts.

Tableau – Souscriptions et retraits de parts

Ce volume de retraits intègre l'impact d'une campagne du fonds de remboursement, proposée au prix de 655 € par part, destinée à apporter une solution de sortie à certains porteurs en quête de liquidité. Au 30 juin 2026, 3 750 parts sont en attente de retrait. Le prix de retrait applicable est de 695,70 €.

Évolution du capital social et incohérence constatée

L'évolution du nombre de parts et du capital social publié met en évidence une incohérence au 31 décembre 2025, le nombre de 612 233 parts ne correspondant pas au capital social affiché de 122 382 400 € sur la base d'une valeur nominale de 200 €. 

Tableau – Nombre de parts et capital social 

Conditions de souscription, cession des parts et fiscalité

Souscription, restrictions réglementaires et protection des porteurs

Avant toute souscription, l'investisseur doit prendre connaissance des documents d'information réglementaires : rapport annuel, bulletin d'information, statuts, document d'informations clés, note d'information et éventuelle actualisation, afin d'identifier les frais et les risques associés à un placement en parts de SCPI.

La souscription devient effective après réception du bulletin complété et signé, des justificatifs demandés et de l'intégralité des fonds. Les dossiers incomplets sont rejetés.

Les lois américaines Dodd-Frank et FATCA imposent des restrictions aux sociétés de gestion françaises : les parts des SCPI gérées par FIDUCIAL Gérance ne peuvent être souscrites ni transférées à une US Person, y compris dans le cadre d'une succession. Afin de prévenir les conflits d'intérêts, les collaborateurs de FIDUCIAL Gérance et les personnes ayant un lien étroit avec elle dans la gestion des FIA ne peuvent pas souscrire des parts des fonds concernés. Certains collaborateurs du groupe FIDUCIAL peuvent bénéficier d'un remboursement partiel des frais de souscription HT, limité à 50 %.

Trois modalités de cession des parts et frais associés

Un associé souhaitant céder ses parts dispose de trois possibilités :

• présenter une demande de retrait auprès de FIDUCIAL Gérance ;
• céder les parts sur le marché secondaire par confrontation des ordres en cas de suspension de la variabilité du capital ;
• réaliser une cession de gré à gré auprès d'un autre associé ou d'un tiers.

Les marchés primaire et secondaire ne fonctionnent pas simultanément, et une même part ne peut être à la fois en demande de retrait et en ordre de vente sur le marché secondaire.

La demande de retrait doit être adressée par lettre recommandée avec AR, accompagnée du formulaire, d'une copie de pièce d'identité, d'un RIB et, le cas échéant, des documents liés à la déclaration des plus-values immobilières. Les demandes sont horodatées et exécutées dans l'ordre de réception, en fonction des nouvelles souscriptions disponibles. Les parts retirées cessent de produire des revenus à compter du premier jour du mois suivant leur inscription sur le registre ; le règlement intervient dans un délai maximal d'un mois.

Dans le cadre d'une cession de gré à gré, le prix est librement négocié. L'acquéreur doit s'acquitter :

• de 5 % de droits d'enregistrement ;
• d'un droit fixe de 120 € TTC, quel que soit le nombre de parts.

Pour une transmission à titre gratuit (donation, succession), un droit fixe de 240 € TTC s'applique.

Fiscalité des revenus fonciers et des produits financiers

Les revenus fonciers encaissés depuis le 1^er janvier 2019 sont imposés en temps réel, sans retenue à la source comparable à celle des salaires ou pensions. L'administration fiscale prélève un acompte mensuel ou trimestriel sur le compte bancaire du contribuable, calculé à partir des derniers revenus fonciers déclarés.

L'essentiel des revenus de Sélectipierre 2 relève de la catégorie des revenus fonciers, tandis qu'une fraction limitée, issue des placements de trésorerie, est imposée dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Depuis le 1^er janvier 2018, ces produits financiers sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 % au total. Les contribuables peuvent opter pour le barème progressif, de manière expresse et irrévocable pour l'année concernée.

Une dispense de prélèvement forfaitaire non libératoire peut être demandée lorsque le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple marié ou pacsé. L'attestation sur l'honneur doit être adressée à FIDUCIAL Gérance avant le 30 novembre de l'année précédant la perception des revenus.

Un marché immobilier sélectif au 2T 2026

Le contexte macroéconomique du 2T 2026 reste marqué par des tensions géopolitiques au Moyen-Orient et par une révision à la baisse de la croissance française. L'inflation harmonisée (IPCH) se situe autour de 2,3 %, tandis que l'OAT française à 10 ans atteint 3,65 % fin juin 2026, pesant sur les conditions de financement et incitant les investisseurs à privilégier les actifs bien localisés et présentant une forte visibilité locative.

Sur le marché français de l'investissement immobilier tertiaire, les volumes atteignent 6,6 Md€ au S1 2026, en hausse de 9 % par rapport au S1 2025, avec une activité concentrée sur les transactions de taille intermédiaire. En Île-de-France, la demande placée de bureaux s'élève à 750 000 m² au S1 2026, soit un recul de 5 % sur un an, alors que le loyer prime des bureaux parisiens se maintient à 1 250 €/m²/an et que le taux de vacance progresse à 10,7 %.

Le marché des commerces totalise environ 1,8 Md€ d'investissements au S1 2026, les acteurs restant concentrés sur les emplacements les mieux situés, en particulier les grandes artères parisiennes.

Conclusion

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI Sélectipierre 2 se distingue par un TOF de 95,05 %, porté par une hausse des locaux occupés à 87,03 % et une légère réduction des surfaces vacantes en recherche de locataire. Avec une capitalisation de 464,5 M€, un prix de souscription de 773 € et une valeur de reconstitution de 777,87 €, la SCPI maintient un profil de véhicule de bureaux principalement parisien, soutenu par un dividende de 6,50 € par part au 2T 2026 et une distribution annuelle 2025 de 32,00 € par part.

Le marché primaire reste néanmoins marqué par un solde négatif de 2 469 parts au trimestre et 3 750 parts en attente de retrait, dans un environnement où la liquidité des parts dépend à la fois des nouvelles souscriptions et des dispositifs comme le fonds de remboursement. Le placement comporte des risques immobiliers, un risque de perte en capital, une liquidité limitée et une variation possible des revenus, avec une durée de détention recommandée de 8 ans. Le montant récupéré lors de la cession peut être inférieur au capital initialement investi, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.