SCPI Esprit Horizon : 2 831 943,12 € de capitalisation au 2T 2026

La SCPI Esprit Horizon franchit une étape importante au 2e trimestre 2026 avec une capitalisation de 2 831 943,12 € au 30 juin 2026. Créée le 24 septembre 2025 et gérée par Spirit REIM Services, cette SCPI à capital variable se consacre aux locaux d'activité européens avec une stratégie tournée vers les zones économiques jugées stratégiques et les marchés présentant une demande locative solide.

Ce véhicule encore récent réunit 44 associés pour 11 713,9391 parts, avec un premier actif situé à Tourcoing qui affiche un taux d'occupation physique (TOP) de 100 % et un taux d'occupation financier (TOF) de 100 % au 30 juin 2026. La période est également marquée par l'installation d'une centrale photovoltaïque sur le toit de l'immeuble, le lancement des démarches de labellisation ISR et l'étude de nouvelles acquisitions en Île-de-France et dans la région lyonnaise.

Capitalisation : 2 831 943,12 € au 30 juin 2026

Une montée en puissance progressive depuis la création

La capitalisation d'Esprit Horizon atteint 2 831 943,12 € au 30 juin 2026, pour un cumul de 11 713,9391 parts. La ventilation du capital montre undéveloppement graduel :

La première phase de capitalisation correspond aux parts des fondateurs, complétée par les souscriptions du 4T 2025 puis du 1S 2026. Ce rythme d'augmentation illustre une collecte encore en démarrage, cohérente avec l'âge de la SCPI, tout en permettant la structuration d'un premier patrimoine.

Le prix de souscription est fixé à 250 € par part, avec un minimum de deux parts. Le ticket d'entrée ressort ainsi à 500 €, hors éventuelles modalités particulières applicables en période sponsor. Les parts souscrites entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant le mois de souscription, un délai à prendre en compte dans l'analyse des flux de revenus potentiels.

Un premier actif à Tourcoing intégralement loué

Un local d'activité de 1 261 m² avec un rendement AEM de 7,5 %

Le patrimoine d'Esprit Horizon repose actuellement sur un local d'activité situé à Tourcoing, au 1 rue des Métissages, 59 599 Tourcoing. Cet immeuble développe une surface de 1 261 m² et accueille 1 locataire. L'actif a été acquis avec un taux de rendement acte en main (AEM) de 7,5 %, ce qui situe la SCPI sur un segment recherchant des rendements immobiliers significatifs.

La WALB ressort à 5,6 ans, ce qui mesure la durée résiduelle moyenne des baux jusqu'à leur prochaine possibilité de résiliation. La WALT atteint 7,8 ans, correspondant à la durée moyenne jusqu'au terme des baux. Ces indicateurs traduisent une visibilité locative significative sur le moyen terme pour ce premier actif.

Un loyer du 2T 2026 entièrement recouvré

Au 2e trimestre 2026, le loyer a été entièrement recouvré auprès du locataire, permettant à la SCPI d'afficher un taux d'occupation physique (TOP) de 100 % et un taux d'occupation financier (TOF) de 100 % au 30 juin 2026.

Le taux d'occupation physique représente la surface actuellement louée rapportée à la surface totale du patrimoine. Le taux d'occupation financier exprime la part des loyers, indemnités d'occupation et indemnités compensatrices dans l'ensemble des loyers qui pourraient être facturés si tout le patrimoine était loué.

Le calcul du TOF intègre notamment :

• les locaux placés sous franchise de loyer ;
• les locaux mis à disposition d'un futur locataire ;
• les locaux vacants sous promesse de vente ;
• certains locaux en restructuration lorsque les travaux permettent une amélioration significative du DPE ou un passage à la TVA.

Le TOF est mesuré le dernier jour ouvré du trimestre civil pour les trois mois constituant ce trimestre, ce qui en fait un indicateur de référence pour le suivi de la performance locative d'une SCPI de rendement.

Une dimension environnementale : centrale photovoltaïque et démarche ISR

Une centrale photovoltaïque de 800 m² pour 40 foyers

Esprit Horizon franchit un pas dans sa stratégie environnementale avec l'installation d'une centrale photovoltaïque sur 800 m² de toiture du local d'activité de Tourcoing. La production électrique attendue correspond à la consommation annuelle d'environ 40 foyers, ce qui positionne l'immeuble dans une dynamique de transition énergétique.

Cette initiative illustre la volonté d'associer performance immobilière, utilité des actifs et contribution au développement économique des territoires. Elle s'inscrit dans une politique d'investissement intégrant des critères ESG.

Vers l'obtention du label ISR

Parallèlement, les démarches sont engagées pour l'obtention du label ISR appliqué aux SCPI. Ce label repose sur :

• des critères liés à l'environnement (efficacité énergétique, empreinte carbone, gestion des ressources) ;
• des enjeux sociaux (conditions de travail, intégration urbaine, accessibilité) ;
• une gouvernance orientée vers la transparence et la gestion des risques.

Dans le cas d'Esprit Horizon, cette orientation extra-financière accompagne les décisions d'investissement et de gestion, avec pour objectif de permettre une création de valeur qui combine rentabilité immobilière et utilité socio-environnementale.

Une stratégie d'investissement tournée vers les locaux d'activité européens

Des acquisitions en étude en Île-de-France et dans la région lyonnaise

Au 30 juin 2026, plusieurs projets d'investissement sont à l'étude :

• un actif situé en Île-de-France ;
• un actif situé dans la région lyonnaise, avec un taux de rendement à l'acquisition acte en main de 9 %.

Les due diligences portent sur les dimensions immobilières, locatives, techniques, juridiques et financières des actifs. Aucune nouvelle acquisition n'est encore intégrée au patrimoine à cette date, la réalisation des opérations dépendant des résultats des analyses et des conditions attachées à chaque projet.

Une SCPI à capital variable axée sur les parcs d'activité

Esprit Horizon est une SCPI à capital variable dont la stratégie consiste à constituer et gérer un patrimoine d'immobilier d'activité en Europe, principalement composé de parcs d'activité et de locaux d'activité.

Les investissements hors zone euro sont limités à 30 % maximum des actifs détenus, ce qui encadre l'exposition au risque de change. Les immeubles ciblés sont :

• situés dans des zones considérées comme stratégiques ;
• desservis par de bonnes infrastructures ;
• implantés sur des marchés présentant une demande locative solide ;
• susceptibles d'accompagner le développement des entreprises et des territoires.

Les principales caractéristiques de la SCPI Esprit Horizon

Le profil de risque de 3 sur 7 traduit un niveau de risque modéré, fondé sur une durée de conservation recommandée de 8 ans. L'agrément AMF de Spirit REIM Services (GP-20000044 du 18 décembre 2020) et le visa de la SCPI (25-15 du 5 septembre 2025) encadrent juridiquement l'activité du véhicule.

Un marché des locaux d'activité animé au 2T 2026

6,6 Md€ investis en immobilier d'entreprise au 2T 2026

Le 2T 2026 se déroule dans un contexte de tensions géopolitiques et d'incertitudes économiques. La Banque centrale européenne relève ses taux directeurs de 25 points de base, une première depuis trois ans, pour contenir les pressions inflationnistes.

Le marché français de l'investissement en immobilier d'entreprise enregistre 6,6 Md€ investis au 2T 2026, soit une progression de 9 % sur un an. Ce volume a plus que doublé par rapport aux 2,5 Md€ du 1T 2026. Cette évolution inclut une transaction exceptionnelle de 2,3 Md€ portant sur un portefeuille de parcs d'activité, représentant près de 50 % des volumes du trimestre.

Des dynamiques contrastées selon les segments

Depuis le début de 2026 :

• les bureaux totalisent 1,9 Md€ d'investissements, dont 85 % en Île-de-France ;
• le commerce atteint 1,8 Md€ investis au 1S 2026 ;
• la logistique recule à 433 M€ investis, soit une baisse de 71 % sur un an, son plus faible niveau depuis 2015 ;
• les locaux d'activité affichent 2,5 Md€, une part importante provenant de la transaction exceptionnelle de 2,3 Md€.

Dans ce contexte, la spécialisation d'Esprit Horizon sur les locaux d'activité s'inscrit dans un segment animé, mais marqué par des effets de concentration liés aux grandes transactions de portefeuille.

Distribution, valeurs de part et structure financière

Un objectif de distribution de 6 % brut

Esprit Horizon poursuit un objectif de distribution de 6 % brut. Il s'agit d'un objectif de gestion reposant sur des hypothèses de marché et ne constituant pas une promesse de rendement. Au 30 juin 2026, aucun revenu n'a encore été distribué, de sorte que le taux de distribution ne peut pas être calculé.

La perception des premiers loyers pourrait permettre le versement d'un premier acompte sur dividende en 2026, sans montant ni date précisés à ce stade.

Le taux de distribution correspond au dividende brut versé au titre d'une année, avant prélèvements fiscaux, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de cette année. Il inclut les éventuels acomptes exceptionnels et les quotes-parts de plus-values distribuées.

Prix de souscription, valeurs de réalisation et de reconstitution

Au 30 juin 2026, les valeurs de la SCPI sont les suivantes :

La valeur de réalisation correspond à la somme de la valeur des immeubles et de la valeur nette des autres actifs. La valeur de reconstitution ajoute les frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier, conformément à l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, article 11. La valeur de retrait représente le montant reversé à un associé lors du retrait de ses parts, sur la base du prix de souscription diminué des frais.

Ratio d'endettement de 24,2 %

La structure financière d'Esprit Horizon présente un ratio d'endettement de 24,2 % au 30 juin 2026, pour une valeur nette du patrimoine de 75,8 %.

La méthode ASPIM rapporte les dettes et engagements immobiliers à l'actif net évalué à partir de la valeur de réalisation. L'effet de levier permet d'accroître l'exposition immobilière par recours à l'endettement, tout en amplifiant les conséquences d'une éventuelle baisse des valeurs d'actifs ou des revenus.

Modalités de souscription, sortie et démembrement

Jouissance différée et modalités de retrait

Le minimum de souscription est fixé à deux parts, avec une jouissance au 1er jour du 6e mois suivant le mois de souscription. Les parts ne donnent donc pas immédiatement accès aux éventuels revenus.

Pour la sortie, deux options sont possibles :

1. demander le rachat des parts sur la base du prix de retrait, dans le cadre de la variabilité du capital ;
2. céder les parts à un tiers, à des conditions librement négociées.

Les demandes de rachat sont adressées à Spirit REIM Services par courrier recommandé, puis traitées chronologiquement, dans la limite des possibilités offertes par la clause de variabilité. En l'absence de contrepartie acheteuse, la cession peut être retardée ou réalisée à un prix inférieur au prix de retrait, ce qui traduit le risque de liquidité propre aux SCPI.

Démembrement de propriété désormais disponible

Le démembrement de propriété des parts est désormais accessible. Cette modalité sépare les droits entre :

• l'usufruitier, qui perçoit les éventuels revenus distribués pendant la durée du démembrement ;
• le nu-propriétaire, qui prépare la reconstitution de la pleine propriété à l'issue de la période convenue.

Le démembrement offre une solution pour organiser la détention de parts, structurer un patrimoine immobilier ou adapter la fiscalité à une situation particulière (transmission, optimisation de revenus, gestion d'IFI).

Frais, fiscalité et gestion des risques

Les frais de la SCPI Esprit Horizon

Pendant la vie de l'investissement, plusieurs commissions sont susceptibles d'être prélevées :

Ces frais rémunèrent la gestion, l'acquisition et le suivi des actifs, ainsi que le traitement administratif des opérations.

Fiscalité des revenus et des plus-values

Les SCPI n'entrent pas dans le champ de l'impôt sur les sociétés (article 239 septies du CGI).

• Les revenus fonciers issus des loyers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après déduction des charges de propriété.
• Les revenus financiers font l'objet, pour les personnes physiques résidentes françaises, d'une imposition forfaitaire de 30 % (12,8 % de prélèvement forfaitaire unique et 17,2 % de prélèvements sociaux).
• Les revenus distribués par des participations dans des sociétés civiles soumises à l'IS relèvent du régime des dividendes, avec un prélèvement de 30 %.
• Les plus-values immobilières sur les cessions de parts ou d'immeubles relèvent des articles 150 U à 150 VH du CGI, selon le régime des particuliers.

Principaux risques à considérer

Le profil de risque 3 sur 7 traduit plusieurs dimensions à prendre en compte :

• risque lié au marché immobilier : une baisse de la valeur des actifs peut affecter la valeur des parts ;
• risque de perte en capital : le montant récupéré peut être inférieur au montant investi ;
• risque de liquidité : la cession dépend de la présence de contreparties à l'achat ;
• risque de change pour les actifs hors zone euro, avec une exposition théorique maximale de 30 % des actifs détenus ;
• horizon de placement recommandé de 8 ans, les performances passées n'étant pas un indicateur fiable des performances futures.

Conclusion : Esprit Horizon, une SCPI en phase de lancement au 2T 2026

Le 2e trimestre 2026 marque une première période d'exploitation complète pour la SCPI Esprit Horizon. La capitalisation atteint 2 831 943,12 €, répartie entre 44 associés et 11 713,9391 parts, avec un premier actif à Tourcoing affichant un TOP de 100 %, un TOF de 100 % et un taux de rendement AEM de 7,5 %. Le loyer du trimestre a été entièrement recouvré, ce qui permet d'envisager un premier acompte sur dividende en 2026, dans le cadre d'un objectif de distribution de 6 % brut.

L'installation d'une centrale photovoltaïque sur 800 m² de toiture, le lancement du processus de labellisation ISR et l'étude de nouveaux actifs en Île-de-France et dans la région lyonnaise illustrent la montée en charge d'une stratégie axée sur les locaux d'activité européens et l'intégration de critères ESG.

Comme pour toute SCPI de rendement, l'investissement en parts d'Esprit Horizon comporte une possibilité de perte en capital, une liquidité limitée, une variation potentielle des revenus et, pour les actifs hors zone euro, un risque de change. L'horizon de placement recommandé de 8 ans et le profil de risque 3 sur 7 offrent un cadre d'analyse aux épargnants qui s'intéressent à cette SCPI récente, positionnée sur le segment des locaux d'activité dans un marché de l'investissement immobilier d'entreprise animé mais contrasté au 2T 2026.