SCPI LOG IN : un trimestre porté par une opération majeure

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI LOG IN franchit une nouvelle étape dans la constitution de son portefeuille européen avec une acquisition logistique d'envergure en Espagne. Cette opération de plus de 21 M€ à Grenade s'inscrit dans un environnement marqué par des tensions géopolitiques persistantes et une inflation toujours présente en zone euro, tout en bénéficiant de dynamiques favorables aux secteurs logistique et industriel, portés par l'indexation des loyers, le développement du commerce en ligne, la réindustrialisation et la réorganisation des chaînes d'approvisionnement.

Dans ce contexte, LOG IN affiche une occupation intégrale de son patrimoine, une collecte de 17,5 M€ sur le trimestre et une progression de sa capitalisation, tout en maintenant une stratégie thématique centrée sur l'immobilier industriel et logistique européen.

Au 30 juin 2026, la SCPI détient 21 immeubles répartis dans six pays, avec un taux d'occupation financier et un taux d'occupation physique de 100 %. Le trimestre se distingue par le développement du patrimoine espagnol, la poursuite de la diversification géographique et sectorielle, un profil locatif solide, ainsi qu'une distribution brute de 3,72 € par part en jouissance. L'ensemble contribue à installer LOG IN parmi les SCPI de rendement spécialisées dans les actifs d'activités, de production et de logistique à l'échelle européenne, tout en mettant en lumière les risques propres à ce type d'investissement.

Les chiffres clés de la SCPI LOG IN au 2e trimestre 2026

Au 30 juin 2026, la SCPI LOG IN atteint une capitalisation de 247 666 200 €. Elle compte 6 315 associés et 971 240 parts, pour un portefeuille composé de 21 immeubles et 23 locataires. La valeur vénale des immeubles ressort à 228 165 571 €, pour une surface totale de 259 225 m². Le taux d'occupation financier est de 100 %, tout comme le taux d'occupation physique, avec une durée moyenne ferme des baux de 9,1 ans et une durée moyenne au terme de 10,7 ans.

La structure financière présente un ratio de dettes et autres engagements de 5,3 %. Le prix de souscription est fixé à 255 € par part, la valeur de retrait à 229,50 €, la valeur de réalisation par part à 226,19 € et la valeur de reconstitution par part à 268,05 €. La distribution brute au 2^e trimestre 2026 s'établit à 3,72 € par part, pour une distribution nette de 2,97 € après fiscalité étrangère. Le taux de rendement acte en main moyen du portefeuille atteint 7,07 %, tandis que l'indicateur synthétique de risque se situe à 3 sur 7.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs au 30 juin 2026

La valeur de reconstitution de 268,05 € par part progresse par rapport au 31 décembre 2025 et se situe 5,1 % au-dessus du prix de souscription de 255 €. La borne inférieure correspondant à une variation de -10 % ressort à 241,24 €, tandis que la borne supérieure de +10 % atteint 294,85 €.

La valeur de réalisation, à 226,19 € par part, reflète la valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette des autres actifs et diminuée des dettes. La valeur de reconstitution ajoute les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine de la société.

Une acquisition logistique majeure à Grenade

Le 18 juin 2026, la SCPI LOG IN réalise une opération structurante avec l'acquisition d'un entrepôt de logistique du dernier kilomètre situé à Grenade, en Espagne. Le prix hors droits et hors charges dépasse 21 M€, pour une surface supérieure à 10 000 m². Cette transaction représente l'investissement le plus important du fonds depuis sa création et renforce significativement son exposition à la logistique urbaine.

L'actif est entièrement loué au numéro un mondial du commerce en ligne et de la logistique. Il s'agit du seul centre de distribution du dernier kilomètre exploité par ce groupe dans la région de Grenade, ce qui en fait un site stratégique pour la desserte locale. Le bâtiment a été développé clé en main par un spécialiste espagnol des infrastructures logistiques destinées à cet utilisateur.

Le bail ferme est conclu pour une durée initiale de 12 ans, avec une structure en triple net. Au moment de l'acquisition, la durée résiduelle ressort à 8,4 ans. Ce profil locatif contribue à la visibilité des flux de loyers et s'inscrit dans l'approche de long terme du portefeuille.

Caractéristiques environnementales de l'actif

Sur le plan environnemental, l'entrepôt dispose de deux caractéristiques majeures :

• une certification BREEAM Very Good ;
• un diagnostic de performance énergétique classé A.

La certification BREEAM Very Good s'inscrit dans les référentiels européens de bâtiments durables, tandis que le classement A en performance énergétique témoigne d'une attention portée à l'efficacité énergétique. L'actif répond par ailleurs aux standards associés à la logistique du dernier kilomètre, en lien avec les besoins du commerce en ligne et la densification des réseaux de distribution.

Un patrimoine européen réparti dans six pays

Après l'intégration de l'immeuble de Grenade, le patrimoine de LOG IN comprend 21 actifs répartis dans six pays européens : Espagne, Italie, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne et Irlande. La répartition géographique, calculée en pourcentage de la valeur vénale hors droits, place l'Espagne en première position.

La ventilation s'établit comme suit :

• 32 % en Espagne ;
• 26 % en Italie ;
• 20 % au Royaume-Uni ;
• 11 % en Allemagne ;
• 8 % en Pologne ;
• 3 % en Irlande.

Le portefeuille espagnol regroupe des implantations à Pampelune, Arazuri-Orcoyen, Pampelune Nuadi, Pampelune Vicarli, Séville, Alicante et Grenade. En Italie, les actifs se situent à Côme, San Donato, Collesalvetti, Bovolone et Fossò. Au Royaume-Uni, les implantations se trouvent à Cumbernauld, Livingston, Alnwick, Sheffield et Nottingham. En Allemagne, le patrimoine est présent à Espelkamp et Hörstmar, en Pologne à Cracovie et Tychy, et en Irlande à Galway.

Une majorité de locaux d'activités et de production

La répartition sectorielle repose sur les catégories inscrites dans les actes de propriété, qui ne correspondent pas nécessairement à l'activité effectivement exercée dans chaque bâtiment. Les locaux d'activités et les sites de production représentent 65 % de la valeur vénale hors droits, la logistique compte pour 30 % et les actifs Life Science pour 5 %.

Cette composition inscrit LOG IN parmi les SCPI thématiques dédiées à l'immobilier industriel et logistique européen. La stratégie s'appuie notamment sur :

• les besoins liés au commerce en ligne ;
• les processus de réindustrialisation ;
• les évolutions des chaînes d'approvisionnement.

Ce positionnement vise à profiter des tendances structurelles portées par les flux de marchandises, l'urbanisation et la modernisation des outils de production.

Une occupation intégrale du portefeuille immobilier

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) atteint 100 %. Le TOF rapporte le montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés, ainsi que les valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location, au montant total des loyers qui seraient facturables si l'intégralité du patrimoine était louée.

Le taux d'occupation physique ressort également à 100 %. Il correspond au rapport entre la surface cumulée des locaux occupés et la surface totale du patrimoine. Cet indicateur ne peut pas être directement comparé d'une SCPI à l'autre, en raison des différences de typologie et de structure des portefeuilles.

La situation locative repose sur 23 locataires. La durée moyenne ferme des baux atteint 9,1 ans, et la durée moyenne jusqu'à leur terme s'élève à 10,7 ans. La valeur vénale des 21 immeubles s'établit à 228 165 571 €, pour une surface cumulée de 259 225 m². Les dettes et autres engagements représentent 5,3 %, en intégrant les emprunts bancaires, les acquisitions payables à terme, les crédits-baux immobiliers et les autres dettes, rapportés au total de l'actif net augmenté de ces engagements.

Une collecte de 17,5 M€ et aucun retrait en attente

La collecte du 2^e trimestre 2026 atteint 17,5 M€. Elle accompagne la poursuite du plan d'investissement et la sortie progressive de l'un des fondateurs du fonds, unique investisseur institutionnel significatif ayant investi pour compte propre.

Au cours du trimestre, 68 643 parts ont été souscrites et 41 765 parts ont été rachetées. Aucune part n'était en attente de retrait à la clôture de la période.

Évolution des souscriptions, rachats et retraits

Le nombre d'associés progresse sensiblement au fil des années : 376 en 2022, 1 081 en 2023, 2 833 en 2024 et 5 138 en 2025. Il s'établissait à 5 731 au 1^er trimestre 2026, puis à 6 315 au 2^e trimestre 2026.

Parallèlement, le nombre de parts est passé de 200 488 en 2022 à 431 526 en 2023, 652 894 en 2024 et 918 344 en 2025, pour atteindre 944 362 au 1^er trimestre 2026, puis 971 240 au 2^e trimestre.

La capitalisation suit cette dynamique :

• 50 122 000 € en 2022 ;
• 107 881 500 € en 2023 ;
• 163 223 500 € en 2024 ;
• 234 177 720 € en 2025 ;
• 240 812 310 € au 1T 2026 ;
• 247 666 200 € au 2T 2026.

Une distribution brute de 3,72 € par part et des performances en 2025

Au 2^e trimestre 2026, la distribution s'élève à 3,72 € brut par part en jouissance. Après fiscalité étrangère, le revenu net distribué atteint 2,97 € par part. Le versement est intervenu le 28 juillet 2026. Au 1^er trimestre 2026, les revenus bruts avant fiscalité étrangère ressortaient à 3,79 € par part, pour 3,06 € nets distribués.

Sur l'ensemble de l'année 2025, les revenus bruts avant fiscalité étrangère atteignaient 15,52 € par part, contre 12,27 € nets, dont 0,97 € prélevé sur le report à nouveau. En 2024, les montants respectifs s'élevaient à 15,75 € et 12,99 €, dont 2,13 € issus du report à nouveau.

La fiscalité indiquée ne comprend pas la déduction du prélèvement libératoire appliqué aux produits financiers provenant des placements de trésorerie. Pour les revenus perçus à l'étranger, l'impôt acquitté hors de France peut être neutralisé dans le cadre des conventions fiscales applicables, afin d'éviter une double imposition. Le traitement dépend de la situation individuelle et du taux d'imposition de chaque associé, et le régime fiscal reste susceptible d'évoluer.

Pour 2025, le taux de distribution brut s'élève à 6,21 %, et le taux net de fiscalité étrangère à 4,91 %, après frais de gestion. La performance globale annuelle ressort à 8,21 %. Cet indicateur agrège le taux de distribution de l'année et la variation du prix de souscription entre le 1^er janvier de l'année concernée et le 1^er janvier de l'année suivante.

Le taux de rendement acte en main moyen du portefeuille est de 7,07 %. Il correspond au rapport entre le loyer net et la valeur d'acquisition hors droits, augmentée des droits de mutation, des frais de notaire et des frais d'intermédiation. Il ne reflète pas le taux de distribution versé aux associés. L'objectif de taux de distribution brut pour 2026 se situe entre 6,00 % et 6,50 %. La SCPI ayant moins de cinq ans, un taux de rendement interne cible sur dix ans de 5 % est affiché, en fonction de l'évolution des marchés et de la durée de conservation de l'investissement.

Les conditions de souscription de la SCPI LOG IN

Le prix de souscription d'une part de LOG IN est fixé à 255 €. Il se compose d'un nominal de 150 € et d'une prime d'émission de 105 €. La commission de souscription représente 12 % TTC. Une partie de la commission de gestion peut être rétrocédée aux distributeurs et aux prestataires immobiliers.

La première souscription porte sur un minimum de quatre parts, soit 1 020 € prime d'émission incluse. Des versements périodiques peuvent ensuite être mis en place à partir de 255 € en part entière, avec une fréquence mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

L'entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant la souscription. La valeur IFI 2025 par part s'établit à 211,27 € pour un résident, aucune valeur n'étant renseignée pour un non-résident.

Les demandes de retrait doivent être compensées par de nouvelles souscriptions. En l'absence de contrepartie suffisante, elles sont placées en attente. En l'absence de fonds de remboursement, la valeur de retrait est fixée à 229,50 € par part. Toute demande doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception au moyen du formulaire prévu à cet effet.

Les règles applicables aux cessions de gré à gré

Une cession de parts de gré à gré réalisée directement entre un associé et un acquéreur intervient sans l'intermédiation de la société de gestion. Le prix est librement déterminé entre les parties.

Lorsque l'acquéreur détient déjà des parts de LOG IN, la cession est libre et doit être signalée par lettre recommandée avec avis de réception. Si l'acquéreur n'est pas encore associé, l'opération demeure soumise à l'agrément de la société de gestion.

Un droit d'enregistrement de 5 % du prix de vente est exigible. La preuve du paiement au Trésor doit être remise à la société de gestion. La jouissance des parts est transférée à l'acquéreur le premier jour du mois au cours duquel la mutation intervient.

Les caractéristiques réglementaires et extra-financières de LOG IN

La SCPI LOG IN a été créée le 3 octobre 2022. Son visa AMF n° 22-16 a été délivré le 13 septembre 2022. Constituée pour une durée de 99 ans, elle dispose d'un capital maximum statutaire de 600 000 000 €.

LOG IN présente les caractéristiques suivantes :

• SCPI thématique à capital variable ;
• classification article 8 SFDR ;
• intégration de caractéristiques environnementales et sociales ;
• absence d'objectif d'investissement durable ;
• label ISR ;
• CACEIS en qualité de dépositaire ;
• BNP Paribas Real Estate Valuation en qualité d'évaluateur immobilier ;
• KPMG en qualité de commissaire aux comptes.

Theoreim, société de gestion de la SCPI, est agréée par l'Autorité des marchés financiers sous le numéro GP20000030 depuis le 11 septembre 2020. Son siège social est situé 105-109, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris. La société est immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 882 005 622 et dispose d'un capital de 128 256 €.

La SCPI LOG IN a été distinguée par plusieurs récompenses. Elle a obtenu la première place du Grand Prix des SCPI dans la catégorie " Meilleure SCPI spécialisée ". Elle a reçu un TOP d'Or dans les catégories " Meilleure SCPI de moins de 10 ans ", " SCPI thématiques " et " Meilleure communication ", cette dernière distinction portant sur son support d'information trimestriel.

Les risques liés à un investissement en parts de SCPI LOG IN

L'acquisition de parts de LOG IN correspond à un investissement immobilier de long terme. La durée de placement recommandée est de 10 ans, et l'indicateur synthétique de risque classe le produit au niveau 3 sur 7, soit une classe de risque moyenne.

Plusieurs catégories de risques doivent être prises en compte :

• le risque de perte en capital ;
• le risque de liquidité, la sortie dépendant de l'existence d'une contrepartie ;
• le risque de change lié aux immeubles situés hors de la zone euro ;
• le risque de durabilité associé aux événements environnementaux, sociaux ou de gouvernance ;
• le risque lié à l'évolution des marchés immobiliers ;
• le risque lié aux travaux de rénovation ;
• le risque associé au recours à l'endettement.

La SCPI peut recourir à l'endettement dans la limite de 40 % de la valeur des immeubles détenus directement ou indirectement. Ce levier peut accroître le potentiel de performance, mais également l'exposition aux pertes.

Un associé ayant financé l'acquisition de ses parts par emprunt ne doit pas compter uniquement sur les revenus distribués pour assurer ses remboursements. En cas de défaillance, les parts peuvent devoir être cédées à un prix inférieur au prix de souscription ou d'acquisition. Si le montant obtenu ne couvre pas le capital restant dû, la différence demeure à la charge de l'associé.

Le capital investi peut ne pas être restitué intégralement. Les revenus dépendent de la rentabilité des actifs immobiliers, et la liquidité des parts reste conditionnée par le marché. Les performances passées ne permettent pas de présumer des résultats futurs.

Conclusion : LOG IN poursuit la constitution de son portefeuille européen

Le 2^e trimestre 2026 marque une étape significative dans le développement de la SCPI LOG IN. L'acquisition d'un entrepôt de logistique du dernier kilomètre à Grenade, pour un montant de plus de 21 M€, porte le patrimoine à 21 immeubles répartis dans six pays et renforce l'ancrage du fonds dans la logistique urbaine. La collecte nette de 17,5 M€ accompagne cette opération tout en permettant la poursuite de la sortie progressive de l'investisseur institutionnel historique.

Dans le même temps, LOG IN conserve une occupation physique et financière intégrale, ainsi que des durées locatives moyennes supérieures à neuf ans. La stratégie thématique centrée sur les locaux d'activités, les sites de production et les actifs logistiques reste soutenue par les tendances structurelles du commerce en ligne, de la réindustrialisation et de la transformation des chaînes d'approvisionnement.

Cette trajectoire s'inscrit toutefois dans le cadre des risques propres à l'immobilier non coté, à la concentration thématique, au risque de change, au recours à l'endettement et à la liquidité des parts. L'évolution future de la SCPI dépendra notamment des conditions du marché immobilier européen, de la situation de ses locataires et de la poursuite de son programme d'investissement.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.