LOG IN poursuit son expansion en Espagne avec un entrepôt logistique

La SCPI LOG IN, gérée par Theoreim, vient de signer sa plus grande opération depuis sa création avec l'acquisition d'un entrepôt logistique de 10 301 m² à Grenade, en Espagne. L'actif est intégralement loué au numéro 1 mondial du e‑commerce et de la logistique, dans le cadre d'un bail triple net de longue durée. Cette transaction constitue la 21ᵉ acquisition de LOG IN et un jalon stratégique dans son déploiement paneuropéen.

SCPI de rendement dédiée à l'immobilier industriel et logistique 100 % européen, LOG IN s'est rapidement imposée comme l'un des véhicules les plus dynamiques sur la thématique de la réindustrialisation et de la logistique en Europe. Depuis son lancement, elle a multiplié les opérations en Espagne, en Italie, en Pologne, au Royaume‑Uni ou encore en Irlande, avec un portefeuille composé d'actifs récents, spécialisés et intégralement loués.

Avec la signature d'un entrepôt du dernier kilomètre de 10 301 m² à Grenade, LOG IN franchit une nouvelle étape :

• il s'agit de son plus important investissement en taille unitaire depuis sa création ;
• cette opération porte à 21 le nombre total d'acquisitions réalisées par la SCPI ;
• le locataire est le leader mondial du e‑commerce et de la logistique, engagé sur un bail long à dominante triple net.

Cette transaction confirme la stratégie de LOG IN : cibler des actifs logistiques de qualité institutionnelle, récents, bien localisés, et sécurisés par des locataires de premier rang sur des baux de longue durée.

Une acquisition record pour LOG IN en Espagne

Un entrepôt du dernier kilomètre à Grenade

L'actif acquis par LOG IN est un entrepôt logistique du dernier kilomètre situé à Grenade, en Andalousie orientale. Construit en 2022, le bâtiment développe une surface totale de 10 301 m² et est intégralement loué au numéro 1 mondial du e‑commerce et de la logistique.

Cette opération concentre plusieurs caractéristiques structurantes pour LOG IN :

• 21ᵉ acquisition de la SCPI ;
• plus gros investissement réalisé par LOG IN depuis sa création ;
• actif 100 % loué à un acteur mondial du e‑commerce et de la logistique ;
• entrepôt de dernier kilomètre de plus de 10 000 m², adapté à une volumétrie élevée de colis ;
• bail long terme, de type bail triple net ;
• actif récent, certifié BREEAM Very Good, avec classe énergétique A et centrale photovoltaïque en autoconsommation intégrale.

Cette acquisition s'inscrit dans un contexte de forte accélération des besoins logistiques, portée par la montée en puissance du e‑commerce, la recherche de délais de livraison réduits et la nécessité d'optimiser les chaînes d'approvisionnement à l'échelle européenne. Comme le souligne Romain Welsch, président de Theoreim, l'évolution des modes de consommation impose des réseaux logistiques plus denses, plus proches des consommateurs et plus performants, ce qui renforce l'attrait des actifs de dernier kilomètre.

 Derrière chaque commande livrée, chaque entreprise approvisionnée ou chaque territoire connecté, il existe des infrastructures essentielles. C'est précisément ce que nous recherchons avec LOG IN : investir dans les infrastructures qui accompagnent les grandes transformations économiques de l'Europe. Cette acquisition s'inscrit dans un mouvement de fond : l'accélération des besoins logistiques liée à l'évolution des modes de consommation et à la nécessité de disposer de chaînes d'approvisionnement toujours plus performantes. Cette acquisition structurante est l’investissement le plus important de la SCPI. C’est avec une certaine fierté qu’elle se fait sur un immeuble récent labellisé BREEAM Very Good avec le leader incontesté du e-commerce mondial. 

Une opération inscrite dans une stratégie paneuropéenne

Cette acquisition en Espagne vient consolider la présence paneuropéenne de LOG IN déjà établie :

• en Espagne, la SCPI avait récemment signé une acquisition stratégique à Pampelune (11 051 m², bail de 15 ans dont 10 ans fermes), portant à 19 le nombre total d'investissements ;
• en Pologne, LOG IN a réalisé une opération de Sale & Leaseback à Cracovie sur un actif industriel de 16 281 m², identifiée comme sa 20ᵉ acquisition ;
• en Écosse, elle a acquis un actif industriel et logistique de 7 200 m² situé à Cumbernauld

Dans ce contexte, l'actif de Grenade constitue un développement :

• sur le plan quantitatif, avec une surface significative de 10 301 m² ;
• sur le plan qualitatif, avec un locataire d'envergure mondiale et une exposition directe à la logistique du dernier kilomètre ;
• sur le plan stratégique, car il s'agit d'un site clé dans le réseau de distribution du locataire en Andalousie.

Un site essentiel dans le réseau de distribution du locataire

Un centre unique de distribution du dernier kilomètre

L'actif est intégralement loué à une entreprise faisant partie des cinq plus importantes capitalisations boursières mondiales, ce qui renforce un profil de risque locatif particulièrement solide.

Ce site constitue l'unique centre de distribution du dernier kilomètre exploité par le groupe dans la région de Grenade. Il s'agit donc d'un chaînon indispensable dans l'organisation logistique régionale du locataire :

• capacité de traitement quotidien de 20 000 à 25 000 colis ;
• rôle de plateforme pivot pour distribuer les commandes e‑commerce dans la zone de chalandise de Grenade et, plus largement, de l'Andalousie orientale ;
• mise en œuvre de process logistiques industriels de haut niveau (tri automatisé, convoyeurs, optimisation des flux).

Pour un investisseur comme LOG IN, cette spécificité fonctionnelle est déterminante :

• elle limite la probabilité d'un déménagement à court terme, le site étant optimisé pour une zone précise ;
• elle confère une criticité opérationnelle au bâtiment dans la chaîne logistique du locataire ;
• elle renforce la résilience des flux locatifs, un centre unique étant plus difficilement substituable.

Un bail triple net de longue durée

Le bail signé avec le locataire est un bail triple net d'une durée ferme de 12 ans. Il intègre en outre deux options de prolongation de 5 ans chacune, portant la durée d'occupation potentielle à 22 ans.

Dans la pratique, un bail triple net implique que :

• le locataire supporte la quasi‑totalité des charges d'exploitation, des travaux, des assurances et souvent de la fiscalité immobilière ;
• la SCPI bénéficie de flux de loyers nets fortement prévisibles ;
• le profil de rendement est plus lisible pour les associés, avec une moindre exposition aux aléas de charges.

Pour LOG IN, cette structuration contractuelle s'inscrit pleinement dans la stratégie de sécurisation des revenus observée sur ses autres acquisitions :

• bail de 15 ans dont 10 ans fermes sur l'actif de Pampelune, sans recours à l'endettement ;
• bail de 9 ans ferme sur l'actif de Galway en Irlande ;
• baux long terme sur les actifs de Cracovie et Tychy en Pologne.

Cette politique de baux longs et de locataires solides permet à LOG IN d'afficher un taux d'occupation financier (TOF) de 100 % et d'avoir servi un taux de distribution de 6,21 % au titre de 2025.

Tableau récapitulatif de l'acquisition

Un actif au cœur du corridor méditerranéen

Grenade : une localisation stratégique en Andalousie

Grenade est la capitale de la province éponyme en Andalousie orientale, bénéficiant d'un positionnement stratégique au sein du corridor méditerranéen.

Ce corridor méditerranéen est présenté comme l'un des principaux axes de transport et d'échanges du sud de l'Europe, reliant l'Espagne à la frontière française et structurant une grande partie des flux de marchandises entre la péninsule ibérique et le reste du continent.

Pour une plateforme de dernier kilomètre :

• cet ancrage dans un axe de transit majeur garantit un accès efficace aux flux amont (approvisionnement depuis des hubs nationaux ou européens) ;
• la localisation en Andalousie, région densément peuplée et en croissance, assure une base de clients finaux importante ;
• la combinaison des infrastructures routières, ferroviaires et portuaires du corridor facilite la réactivité et la flexibilité de la distribution.

Une implantation dans le Parque Metropolitano de Escúzar

L'actif est implanté dans le Parque Metropolitano de Escúzar, un parc industriel, technologique et d'innovation en plein développement dans l'aire métropolitaine de Grenade.

Selon Theoreim, ce parc :

• accueille plus de 40 entreprises ;
• emploie près de 2 000 professionnels ;
• se positionne comme un écosystème économique tourné vers les activités industrielles, technologiques et logistiques.

Pour LOG IN et son locataire, cette implantation présente plusieurs avantages :

• environnement professionnel structuré, facilitant les synergies avec d'autres acteurs industriels et logistiques ;
• infrastructures adaptées à des flux de poids lourds et de véhicules utilitaires ;
• disponibilité de main‑d'œuvre qualifiée dans la zone, élément clé pour les opérations de tri et de préparation de commandes.

Un bâtiment conçu sur‑mesure pour la logistique du dernier kilomètre

Le bâtiment a été développé clé‑en‑main par un spécialiste espagnol des infrastructures logistiques dédiées à cet acteur du e‑commerce. Il répond aux standards les plus exigeants de la logistique du dernier kilomètre, notamment :

• système automatisé de tri par convoyeur, permettant de traiter un volume élevé de colis avec une forte cadence ;
• quais de chargement dimensionnés pour les flux de camions et de véhicules utilitaires ;
• portails d'accès optimisés pour la circulation et la sécurité ;
• hauteur libre adaptée, garantissant une exploitation optimale des volumes de stockage et des circulations internes ;
• places de stationnement pour le personnel et les flottes de véhicules de livraison ;
• bornes de recharge pour véhicules électriques, en cohérence avec les stratégies de décarbonation des livraisons urbaines.

En complément, l'actif est :

• certifié BREEAM Very Good, l'un des labels de référence internationaux pour les performances environnementales des bâtiments ;
• classé énergétiquement en A, témoignant d'une excellente efficacité énergétique ;
• équipé d'une centrale photovoltaïque en autoconsommation intégrale, permettant de réduire la dépendance énergétique et l'empreinte carbone de l'exploitation.

Ces caractéristiques s'inscrivent parfaitement dans la ligne de LOG IN, qui cible un patrimoine :

• récent, voire neuf ;
• conforme aux standards de l'immobilier logistique moderne ;
• en phase avec les exigences ESG des grands locataires internationaux et des investisseurs institutionnels.

LOG IN : une stratégie européenne articulée autour de la logistique et de l'industrie

Un positionnement clair sur la logistique européenne

LOG IN est une SCPI 100 % européenne, dédiée à l'immobilier industriel et logistique, gérée par Theoreim.

Son portefeuille se caractérise par :

• une exposition diversifiée en zone euro et en Europe élargie (Espagne, Italie, Pologne, Irlande, Royaume‑Uni, Allemagne, etc.) ;
• un parc d'actifs logistiques et industriels récents, souvent construits ou rénovés au cours des dernières années ;
• une occupation locative de 100 %, grâce à des baux longs avec des locataires de premier plan (logisticiens mondiaux, industriels européens, multinationale du secteur médical, etc.) ;
• une thématique forte de réindustrialisation européenne et de logistique moderne.

Au premier trimestre 2026, LOG IN affiche une capitalisation de 240 812 310 €, soutenue par une collecte brute de 19,2 M€ sur le trimestre, et a servi un taux de distribution de 6,21 % en 2025.

L'acquisition record de Grenade s'insère dans cette dynamique de croissance :

• elle augmente la taille moyenne des actifs détenus ;
• elle renforce l'exposition aux grands locataires internationaux ;
• elle consolide le profil de rendement via un bail triple net long terme.

Conclusion

Avec l'acquisition d'un entrepôt logistique du dernier kilomètre de 10 301 m² à Grenade, intégralement loué au numéro 1 mondial du e‑commerce et de la logistique dans le cadre d'un bail triple net de 12 ans ferme (22 ans potentiels), la SCPI LOG IN signe son plus grand investissement depuis sa création et porte à 21 le nombre de ses acquisitions.

Situé au cœur du corridor méditerranéen, dans le Parque Metropolitano de Escúzar, ce bâtiment récent, certifié BREEAM Very Good, classe énergétique A et doté d'une centrale photovoltaïque en autoconsommation, constitue un actif stratégique pour le réseau de distribution du locataire, capable de traiter 20 000 à 25 000 colis par jour.

Cette opération illustre la montée en puissance de LOG IN sur la logistique européenne, la consolidation de son profil de rendement grâce à des baux longs et des locataires de premier rang, et son ancrage dans les grandes tendances de la réindustrialisation et de la logistique du dernier kilomètre à l'échelle du continent.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.  Un investissement en SCPI expose à plusieurs risques, parmi lesquels une perte en capital, une liquidité limitée des parts, une variation des revenus distribués ainsi qu’une évolution à la hausse comme à la baisse de la valeur des parts. Un horizon d’investissement de long terme, généralement de 10 ans, est recommandé.