Epsicap Nano investit 9,3 M€ dans une plateforme logistique en Espagne

La SCPI Epsicap Nano poursuit son implantation européenne avec une nouvelle opération dans le secteur de l'immobilier logistique en Espagne. Un investissement de 9,3 M€ vient d'être engagé dans une plateforme située près de Grenade, à Peligros, au sein de la zone industrielle de Juncaril. Structurée en sale and leaseback avec le groupe Ontime, cette acquisition illustre la stratégie smallcaps du véhicule et renforce la part de son patrimoine située hors de France, désormais supérieure à la moitié de l'ensemble. L'opération s'inscrit dans une approche combinant bail long, locataire de premier plan et programme de travaux financé par le vendeur-locataire.

Une plateforme logistique de 10 539 m² au cœur de la zone industrielle de Juncaril

La nouvelle acquisition de la SCPI Epsicap Nano concerne un actif logistique de 10 539 m² implanté à Peligros, commune de la région de Grenade. Le bâtiment se situe au sein de la zone industrielle de Juncaril, un environnement à dominante économique qui accueille la plateforme logistique objet de cette transaction.

La destination de l'immeuble est logistique, en adéquation avec l'activité de son occupant, le groupe espagnol Ontime. Ce dernier est présenté comme un acteur de premier plan de la logistique en Espagne, ce qui confère à l'opération une dimension liée à la présence d'un locataire reconnu sur son marché.

Le montant global de l'investissement atteint 9,3 M€. Cette somme correspond au prix consacré par la SCPI Epsicap Nano pour l'acquisition de l'actif logistique exploité par Ontime à Peligros. L'achat s'accompagne de la conclusion simultanée d'un bail avec le vendeur devenu locataire, dans le cadre du montage retenu pour la transaction.

Les principales données de l'opération peuvent être synthétisées dans le tableau suivant :

Ce tableau met en lumière la combinaison entre localisation, nature logistique, locataire en place et structuration contractuelle de l'investissement.

Un montage en sale and leaseback avec le groupe Ontime

Principe du sale and leaseback appliqué à l'opération

L'acquisition de la plateforme de Peligros repose sur un montage en sale and leaseback avec le groupe Ontime. Dans ce schéma, le propriétaire initial cède son actif immobilier, puis poursuit son occupation en qualité de locataire après la vente.

Dans le cas présent, Ontime vend la plateforme logistique à Epsicap Nano tout en maintenant son activité sur le site. Le groupe continue à occuper l'immeuble et devient locataire de la SCPI. La transaction associe ainsi transfert de propriété et mise en place immédiate d'une relation locative entre les parties.

Ce montage présente plusieurs dimensions clairement identifiées :

• Ontime cède la plateforme logistique de Peligros à Epsicap Nano ;
• le groupe demeure occupant de l'actif après la vente ;
• un bail triple net ferme de 12 ans est conclu lors de la transaction ;
• la gestion opérationnelle du site est intégralement assumée par le locataire ;
• les revenus locatifs sont adossés à un engagement contractuel de longue durée.

Cette organisation permet à Epsicap Nano d'accéder à un actif occupé par un locataire déjà en place, tout en bénéficiant d'un cadre contractuel structuré sur une durée fermement déterminée.

Un bail triple net ferme de 12 ans pour structurer la relation locative

Le bail conclu entre Epsicap Nano et Ontime est un bail triple net ferme d'une durée de 12 ans. La notion de " triple net " implique que la prise en charge opérationnelle de l'immeuble est transférée au locataire dans le cadre du contrat. Ontime assume ainsi la gestion courante du site, en cohérence avec son exploitation logistique.

La durée ferme de 12 ans constitue l'un des éléments centraux de l'opération. Cet engagement d'occupation vise à apporter une visibilité de long terme sur la situation locative de l'actif. Les revenus associés à la plateforme s'inscrivent dans l'horizon du contrat, en lien avec l'activité d'Ontime sur place.

Le locataire intervient à plusieurs niveaux :

• poursuite de l'activité logistique sur la plateforme après la cession ;
• gestion opérationnelle de l'immeuble dans le cadre du bail triple net ;
• prise en charge intégrale du programme d'investissements prévu sur le site.

La présence d'un acteur de premier plan de la logistique en Espagne contribue à la structuration de l'ensemble. L'acquisition permet à Epsicap Nano d'associer la sélection d'un actif logistique à une relation locative encadrée par un bail long et par un programme de travaux porté par le vendeur-locataire.

Un programme d'investissements de 1,3 M€ financé par Ontime

La plateforme logistique de Peligros doit bénéficier d'un programme d'investissements de 1,3 M€. Cette enveloppe est intégralement financée par Ontime en tant que vendeur-locataire.

Les interventions prévues se concentrent sur deux axes majeurs :

• la mise aux normes de l'actif au niveau le plus élevé de sécurité incendie ;
• l'adaptation du site aux besoins spécifiques de l'activité du locataire.

Ce programme vise à la fois le volet réglementaire et la fonctionnalité de la plateforme. La mise aux normes de sécurité incendie s'inscrit dans une démarche de conformité, tandis que l'adaptation du site reflète les exigences opérationnelles liées à la logistique du groupe Ontime.

L'investissement de 1,3 M€ vient compléter la transaction immobilière sans se confondre avec le prix d'acquisition de 9,3 M€. Le montant de 9,3 M€ correspond au capital engagé par Epsicap Nano pour l'achat de l'actif, tandis que la somme de 1,3 M€ renvoie au programme de travaux financé par le vendeur-locataire sur l'immeuble.

Ce dispositif accompagne la poursuite de l'activité sur place après la réalisation du sale and leaseback. Le programme d'investissements se combine au bail triple net ferme pour intégrer des travaux liés à l'exploitation de la plateforme, en cohérence avec le maintien d'Ontime comme occupant.

Une acquisition alignée sur la stratégie smallcaps d'Epsicap Nano

Epsicap Nano est une SCPI spécialisée dans les actifs immobiliers smallcaps. La nouvelle opération en Espagne s'inscrit directement dans cette stratégie, en associant un actif logistique ciblé, un locataire identifié et un montage locatif à baux longs.

La démarche d'investissement repose sur la sélection d'actifs immobiliers de qualité présentant un potentiel identifié. À Peligros, plusieurs éléments s'inscrivent dans cette orientation :

• une plateforme logistique implantée dans une zone industrielle ;
• un locataire qui poursuit son activité après la vente de l'immeuble ;
• un engagement locatif ferme de 12 ans via un bail triple net ;
• un programme d'investissements de 1,3 M€ assumé par le vendeur-locataire.

Florian Le Quéré, directeur des investissements et associé d'Epsicap REIM, rattache cette opération à trois axes structurants de la stratégie du véhicule :

• la sélection d'actifs immobiliers de qualité ;
• la présence de baux longs associés à des locataires solides ;
• la poursuite de la diversification européenne du patrimoine.

Le montage en sale and leaseback avec Ontime permet, en parallèle, d'accompagner le développement d'un acteur important de la logistique espagnole. L'acquisition de Peligros constitue une nouvelle étape européenne pour Epsicap Nano, en cohérence avec son positionnement smallcaps et avec sa recherche d'actifs logistiques ciblés à l'échelle du continent.

Cette nouvelle acquisition en Espagne illustre parfaitement notre stratégie d'investissement fondée sur la sélection d'actifs immobiliers de qualité, sécurisés par des baux longs et des locataires solides. L'opération, réalisée sous la forme d'un sale and leaseback avec Ontime, nous permet d'accompagner le développement d'un acteur majeur de la logistique tout en poursuivant la diversification européenne du patrimoine d'Epsicap Nano. 

Un portefeuille désormais réparti dans sept pays européens

Le patrimoine d'Epsicap Nano compte désormais une présence dans sept pays européens :

• la France ;
• l'Espagne ;
• le Portugal ;
• l'Écosse ;
• l'Angleterre ;
• la Pologne ;
• l'Italie.

Les actifs implantés en dehors de la France représentent plus de la moitié du patrimoine de la SCPI. La plateforme logistique de Peligros renforce cette dimension internationale et contribue à la part croissante des investissements réalisés hors du marché français.

La diversification européenne constitue un axe central de développement pour Epsicap Nano. Elle se traduit par une implantation dans plusieurs marchés, répartis entre l'Europe du Sud, le Royaume-Uni, la Pologne et la France. L'opération réalisée près de Grenade ajoute un actif logistique au sein de cette géographie élargie, en lien avec l'activité d'un groupe espagnol.

Cette expansion ne remet pas en cause la spécialisation du véhicule. Epsicap Nano conserve son orientation vers les actifs smallcaps, tout en appliquant cette stratégie sur plusieurs territoires européens. L'acquisition en Espagne illustre cette combinaison entre spécialisation immobilière et diversification géographique.

Les conseils mobilisés pour l'acquisition en Espagne

La réalisation de l'opération à Peligros s'est appuyée sur plusieurs intervenants spécialisés, chacun dans un domaine distinct.

Blue Hunter Capital est intervenu en qualité d'agent, avec Rodrigo Sánchez-Arjona. Le volet juridique a été confié à CMS, représenté par Jorge Durán Robles, Cristina Romero Nieto et Alvaro Otero Moyano.

L'audit technique de la plateforme logistique a été assuré par Arcadis, avec Jesus Gallego. Ces expertises ont accompagné le processus d'acquisition, de la structuration de la transaction à l'analyse technique de l'actif.

Les principaux conseils peuvent être récapitulés ainsi :

• Agent : Blue Hunter Capital – Rodrigo Sánchez-Arjona ;
• Conseil juridique : CMS – Jorge Durán Robles, Cristina Romero Nieto, Alvaro Otero Moyano ;
• Audit technique : Arcadis – Jesus Gallego.

Epsicap REIM, une société de gestion indépendante tournée vers l'Europe

Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante, spécialisée dans l'investissement immobilier et agréée par l'Autorité des marchés financiers. Créée en 2021, elle développe une gestion de conviction articulée autour de trois principes : la proximité, l'indépendance et l'agilité.

Cette approche privilégie la sélection rigoureuse des actifs et la diversification à l'échelle européenne. La gamme de la société de gestion s'organise autour de deux SCPI complémentaires :

• Epsicap Nano, dédiée aux actifs immobiliers smallcaps ;
• Epsicap Explore, dotée d'une stratégie diversifiée, sans contrainte prédéfinie et sans commissions de souscription.

Les deux véhicules appliquent des orientations distinctes au sein de la même plateforme de gestion. Epsicap Nano cible une catégorie définie d'actifs immobiliers, quand Epsicap Explore adopte une stratégie plus large, ouverte à différents segments de marché.

À travers ces SCPI, Epsicap REIM met en œuvre une approche opportuniste et agile, centrée sur la sélection immobilière et sur la diversification européenne. L'acquisition de Peligros s'inscrit pleinement dans ce cadre, en réunissant la spécialisation smallcaps, la localisation en Espagne et le montage spécifique conclu avec le groupe Ontime.

Epsicap Nano renforce son exposition européenne avec Peligros

La nouvelle entrée en portefeuille de la plateforme logistique de Peligros marque une étape supplémentaire dans le développement européen d'Epsicap Nano. L'investissement repose sur un actif exploité par Ontime, encadré par un bail triple net ferme de 12 ans et accompagné d'un programme d'investissements de 1,3 M€ financé par le vendeur-locataire.

Cette opération combine plusieurs éléments structurants :

• un immeuble logistique de 10 539 m² dans la région de Grenade ;
• un montage en sale and leaseback avec un acteur de premier plan de la logistique espagnole ;
• un bail long de 12 ans, transférant la gestion opérationnelle au locataire ;
• un programme de travaux dédié à la mise aux normes de sécurité incendie et à l'adaptation du site à l'activité.

L'ensemble s'inscrit dans la stratégie smallcaps conduite par Epsicap REIM, tout en contribuant à la diversification européenne de la SCPI. Avec cette acquisition en Espagne, Epsicap Nano poursuit la construction d'un portefeuille réparti dans sept pays, dont la part située hors de France représente désormais plus de la moitié du patrimoine.

Conclusion

L'investissement de 9,3 M€ dans la plateforme logistique de Peligros confirme la dynamique européenne de la SCPI Epsicap Nano et illustre la mise en œuvre d'une stratégie orientée vers les actifs smallcaps. La combinaison d'un sale and leaseback avec le groupe Ontime, d'un bail triple net ferme de 12 ans et d'un programme d'investissements de 1,3 M€ porté par le vendeur-locataire structure une opération centrée sur un actif logistique exploité par un acteur établi du secteur.

Cette acquisition s'intègre dans un patrimoine désormais implanté dans sept pays et dans une diversification européenne où les actifs hors de France représentent plus de la moitié du portefeuille. Elle s'inscrit également dans la gestion de conviction déployée par Epsicap REIM à travers ses deux SCPI, Epsicap Nano et Epsicap Explore, en associant sélection immobilière, baux longs et expansion géographique.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, doit être envisagé sur le long terme et présente une liquidité ainsi que des revenus non garantis.